L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) soulève de nombreuses questions et il n’est pas toujours aisé de s’y retrouver dans ce sujet complexe. Tout d’abord, rappelons que les biens professionnels sont en principe exonérés d’IFI dès lors que l’actif immobilier est affecté à une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, sous réserve qu’il s’agisse de l’activité principale du contribuable. Alors, pour le loueur LMP qui enregistre une activité déficitaire ou nul est-il forcément exonéré d’IFI ?
L’éxonération d’IFI pour le loueur en meublé professionnel
- Dans le cadre de l’activité de location meublée, nous nous trouvons dans un contexte particulier, car la qualité de loueur en meublé professionnel (LMP) est une définition fiscale spécifique. Ainsi, un loueur en meublé obtient la qualité de professionnel dès lors que : ses revenus générés par cette activité atteignent au moins 23 000 € ;
- Les revenus de cette activité représentent la source principale des revenus professionnels, c’est-à-dire que les membres du foyer retirent de cette activité de location meublée plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du Code général des impôts (CGI), hors pensions de retraite ;
- Il s’agit de son activité principale.
- Les biens exploités en location se situent à une distance géographique permettant une gestion effective des biens.
⚠️En effet, dans une décision du 30 avril 2024*, la Coure de cassation a rejeté l’exonération d’IFI de propriétaires au motif que « leurs biens étaient situés à une distance telle de leur domicile, que celle-ci ne permettait pas « l’éloignement géographique des biens ne permet pas de considérer que les demandeurs assureraient une gestion courante » et que les propriétaires seraient bien en mesure d’accomplir « des actes précis, répétitifs et constants ni des diligences réelles caractérisant l’exercice effectif d’une activité professionnelle ».
Il convient donc de réunir l’ensemble de ces conditions pour prétendre à une exonération d’IFI sur l’actif immobilier.
Pour approfondir, voir l’abattement IFI en location meublée.
Qu’en est-il de l’activité principale ?
Attention, le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFIP) précise que « lorsqu’un loueur en meublé professionnel exerce une activité salariée ou une autre profession à plein temps, l’activité de location ne peut pas en général être considérée comme la profession principale, même si elle procure des revenus supérieurs aux autres revenus de l’intéressé » (BOI-PAT-IFI-30-10-10-30 n°20).
Par conséquent, les professionnels en activité ou les dirigeants d’entreprise ne peuvent en principe être considérés comme des loueurs en meublé professionnels dont l’activité est qualifiée d’activité principale.
En revanche, un retraité n’ayant pas d’autres activités complémentaires pourra prétendre plus facilement à la qualité d’activité principale. Voir d’ailleurs à ce sujet la prise en compte des pensions de retraite pour le calcul de l’IFI.
Qu’en est-il des revenus et du seuil de 23 000 € ?
Le montant correspond au chiffre d’affaires, soit le montant du loyer charges comprises et toutes sources de recettes générées dans l’année.
Ainsi, si vous débutez l’activité en cours d’année, le chiffre d’affaires sera proratisé. Par exemple, si vous commencez votre activité en juillet, vous devrez générer au moins 11 500 € (soit 23 000/12*6).
En revanche, pour la comparaison des revenus de location meublée aux autres revenus, il convient de prendre en compte le résultat de l’activité de location meublée. C’est donc le bénéfice de l’activité de location meublée qui se compare aux autres revenus professionnels (hors pensions de retraite).
Or, dans la plupart des cas, l’activité de location meublée professionnelle génère un résultat nul ou déficitaire. En effet, les règles comptables et fiscales de cette activité permettent de déduire l’ensemble des dépenses et charges engagées, ainsi que la déduction de l’immeuble et du mobilier (via l’amortissement comptable), ce qui permet de générer des revenus nets d’impôts.
Dans ces conditions, pourrait-on considérer que le patrimoine pourrait être exonéré d’IFI si les autres conditions sont remplies ?
Une réponse ministérielle du 9 avril 2024 confirme une position déjà retenue : dans le cadre de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), le patrimoine ne peut être exonéré d’IFI. « la condition de seuil de 50 % n’a de pertinence que par comparaison des revenus issus de la location meublée avec d’autres revenus catégoriels. En présence d’une activité de loueur en meublés générant des recettes annuelles supérieures à 23 000 €, mais dont le résultat est déficitaire, la condition de seuil de 50 % du revenu ne peut être considérée comme remplie. […] Seuls les locaux loués meublés qui sont source de revenus pour le foyer et non de déficit sont éligibles au régime des actifs professionnels. Par conséquent, les locaux d’habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés qui dégagent un résultat déficitaire ne peuvent ouvrir droit, pour leurs propriétaires, à l’exonération des actifs professionnels prévue à l’article 975 du CGI. » (https://questions.assemblee-nationale.fr/q16/16-9897QE.htm)
Au sein du cabinet Amarris Immo, les cas le plus fréquent des loueurs en meublé exonérés d’IFI sont les rentiers et les retraités ayant un résultat d’activité bénéficiaire (même faible).
* Décision du Tribunal judicaire de Versailles RG n°22/01600.
