La déclaration des revenus 2024 vient de se terminer. Vous avez déclaré vos revenus, peut-être avec un peu de retard ou bien en communiquant des données fiscales dont vous n’étiez pas forcément certain. Vous pensez avoir fait une erreur ? Ou bien avoir négligé un point d’optimisation ? Il est encore temps de corriger votre déclaration de revenus et vous auriez tort de vous en priver. Ne faites pas l’impasse sur des économies d’impôts parfois importantes ! A suivre, le check-up des erreurs les plus courantes et nos conseils pour vous aider à réagir dans les temps. Vous avez jusqu’à début juillet pour modifier facilement votre déclaration en LMNP ou LMP ! Passé cette date, n’hésitez pas à consulter un professionnel de la fiscalité immobilière pour vous assurer des corrections optimales !
1. Déclaration des revenus locatifs en revenus fonciers
La première erreur que l’on constate dans 70 à 80 % des cas chez les investisseurs en location meublée est de considérer les loyers perçus comme des revenus fonciers. C’est un réflexe assez naturel puisqu’il s’agit bien de revenus tirés d’une propriété foncière.
Catégorie correcte : les bénéfices industriels et commerciaux (Bic)
Donc, si vous avez déclaré en revenus fonciers, ce n’est pas la bonne catégorie. Vous devez compléter le formulaire 2031, et non le 2044.
Exemple de déclaration erronée : si vous avez déclaré une location meublée d’une maison louée 12 00 € par mois en revenus fonciers, sans prêt et avec une tranche marginale d’imposition de 30 %, vous allez devoir régler à ce titre 4 757 € d’impôts. Cela inclut un abattement de 30 % sur les charges et une imposition de 30 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Avec le régime réel de la location meublée (LMNP), vous ne payez pas d’impôts du tout.
Dans cet exemple, la correction de la déclaration de revenu vous permet d’économiser immédiatement 4 757 € d’impôts.
2. Mauvais choix de régime fiscal : micro ou réel ?
C’est sans doute encore une fois, ce que nous rencontrons le plus souvent au moment d’examiner les déclarations des investisseurs qui sollicitent nos services d’optimisation.
Le régime micro-BIC peut sembler alléchant pour sa simplicité, mais il n’est pas toujours avantageux fiscalement. Par exemple, pour un bien générant 14 400 € de revenus, avec une tranche marginale d’imposition à 30 % et aucune charge ni prêt, vous ne paierez pas d’impôts grâce aux amortissements au régime réel, contre environ 3 400 € au régime micro-BIC.
Correction de l’option fiscale :
Si vous avez déjà un numéro de SIREN et êtes au régime micro-BIC, vous pouvez modifier votre option jusqu’à la date de déclaration d’impôts. Bien que l’échéance soit passée pour 2024, il est possible de demander une modification après cette date. Dans la plupart des cas, l’Administration fiscale accepte ce changement si la demande est bien formulée.
En cas de besoin, nos conseillers peuvent vous aider à respecter le bon formalisme.
3. Déclaration des revenus locatifs sans numéro de SIREN
Réaliser de la location meublée sans ce numéro constitue déjà une première anomalie. Cela signifie que vous n’avez pas encore réalisé l’immatriculation de votre activité LMNP sur le site de l’INPI. Or, celle-ci doit intervenir dans les 15 jours suivants la date d’achat, soit la signature du premier contrat de location, ou de votre intention de louer.
Sur votre espace impots.gouv.fr, dans la section « mes biens immobiliers », il vous sera demandé votre numéro de SIREN si vous avez déclaré une activité de location meublée. Ce champ n’est pas obligatoire pour poursuivre l’enregistrement, mais ne pas le renseigner signale à l’administration fiscale que vous n’avez pas de numéro de SIREN pour votre activité. Il est donc important de régulariser rapidement votre situation.
Bien que la démarche soit gratuite en ligne, elle est loin d’être aisée. La plateforme de l’INPI est conçue pour la création de sociétés, avec un vocabulaire et des codes spécifiques qui peuvent être confus pour un investisseur classique.
🔎Notre conseil : évitez de réaliser cette démarche seul, surtout dans un contexte de régularisation. Sauf évidemment si vous êtes très à l’aise avec ces procédures. Sinon, l’accompagnement par des professionnels peut vous éviter des erreurs et faciliter le processus.
Pour rappel, votre numéro de SIREN correspond à votre activité
La question se pose souvent de savoir si le numéro de SIREN est déterminé par bien ou par activité. Le numéro de SIREN est par activité, définie par propriétaire.
Exemples :
- Si vous êtes marié sous le régime de la communauté et que vous êtes tous les deux propriétaires du bien, un seul numéro de SIREN est nécessaire pour l’activité commune.
- Si vous êtes marié sous le régime de la séparation et que chaque conjoint détient un bien, chaque conjoint devra avoir un numéro de SIREN distinct, car il y a deux activités distinctes : celle de Madame et celle de Monsieur.
- Pour un couple pacsé détenant un bien commun, un seul numéro de SIREN est nécessaire pour l’activité commune.
Et plusieurs numéros de SIREN possibles
⚠️Il est important de noter qu’il peut y avoir plusieurs activités de location meublée, nécessitant chacune un numéro de SIREN distinct. Par exemple, dans un couple, le déclarant n°1 peut être seul propriétaire d’un bien (une activité) et les deux membres du couple peuvent avoir une activité commune de location meublée, nécessitant un numéro de SIREN pour cette activité conjointe.
4. Déclaration avec omission des charges
Lors de la gestion comptable de votre location meublée, il est crucial de savoir quelles charges sont déductibles (avec option pour le régime réel dont il est question dans l’erreur n°2). Vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt liés à votre prêt immobilier, car ils représentent les frais que vous supportez pour contracter ce prêt. En revanche, le capital du prêt ne peut pas être déduit, car il représente un enrichissement personnel.
Parmi les charges déductibles figurent également vos :
- honoraires de conseil,
- frais de syndic,
- frais administratifs,
- indemnités kilométriques (lorsque vous vous rendez dans votre bien locatif pour les besoins de votre activité),
- travaux d’amélioration, d’entretien, de réparation ou de construction,
- outils nécessaires à votre activité comme les logiciels ou l’ordinateur,
- cotisations foncières des entreprises (CFE),
- adhésions aux centres de gestion agréés,
- cotisations sociales auprès de l’URSSAF.
Toutes ces charges sont entièrement déductibles et doivent être correctement enregistrées dans votre comptabilité. Cette déduction se cumule avec l’amortissement de la valeur d’acquisition de votre bien
A retenir concernant l’amortissement en LMNP :
L’amortissement de votre immeuble est une déduction importante, mais il ne peut pas générer de déficit. Si vos charges déduites couvrent une grande partie de vos revenus locatifs, l’amortissement excédentaire est stocké. Il peut être stratégique de maintenir un stock d’amortissement pour compenser des résultats positifs futurs, permettant ainsi d’avoir des revenus nets d’impôts pendant plusieurs années.
Si vous avez le moindre doute quant aux amortissements pratiqués pour l’imposition de vos revenus 2023, n’hésitez pas à consulter nos conseillers. C’est un mécanisme comptable complexe qui obéit à des règles et des durées précises.
5. Confusion entre le régime réel de la location meublée et celui de la location vide
Là encore, il s’agit d’une erreur très courante ! Les propriétaires font souvent leurs calculs sur un tableur et reportent ces résultats dans leur déclaration d’impôts sans utiliser le formulaire adéquat.
Formulaire à utiliser :
Pour le régime réel de la location meublée, vous devez déclarer via le formulaire 2031 et une liasse fiscale est à télétransmettre à l’Administration fiscale. Faire sa comptabilité sur un fichier Excel est risqué. Dans la plupart des cas, vous n’incluez pas les amortissements du bien immobilier que nous venons d’aborder dans l’erreur n°5 et qui représentent une opportunité d’optimisation très conséquente.
6. Attention au risque de double imposition lors de la bascule en LMP avec plus de 23 000 € de recettes locatives
Depuis la loi de finances de la sécurité sociale de 2017, si vous générez plus de 23 000 € de revenus locatifs en location saisonnière et que ces recettes représentent la source principale de vos revenus, vous devez payer des cotisations sociales. C’est à vous d’effectuer cette démarche, sauf si vous passez par un professionnel disposant d’une carte de gestion.
Cette affiliation est souvent négligée et présente un risque important en matière d’imposition. 
Deux options en cas d’affiliation aux cotisations sociales
Vous pouvez vous :
- Déclarer auprès de l’URSSAF au régime général.
- Déclarer à la sécurité sociale des indépendants.
Les cotisations sociales seront calculées trimestriellement.
Impact sur votre déclaration de revenus :
Lorsque vous devez payer ces cotisations, vous devez déclarer vos revenus dans la bonne catégorie.
Exemple : si vous ne déclarez pas correctement, vous risquez une double imposition. Par exemple, pour des revenus de 14 400 € avec un abattement de 50 %, vous seriez taxé sur environ 7 200 €. Ensuite, vous auriez 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 1 238 € supplémentaires qui ne sont pas dus puisqu’ils sont déjà payés ailleurs.
Bien que cette situation concerne une minorité de loueurs, vous devez faire preuve de vigilance. La plupart des loueurs qui réalisent plus de 23 000 € en location saisonnière sont généralement bien informés, mais il est toujours bon de rappeler ces points pour éviter des erreurs coûteuses.
7. Oubli d’adhésion au Centre de Gestion Agréé (CGA)
Le Centre de Gestion Agréé (CGA) joue un rôle crucial pour la fiscalité des loueurs en meublé et offre plusieurs avantages, notamment en matière de validation du bilan comptable et de réduction d’impôt.
Cet organisme a pour mission de contrôler le travail des experts-comptables et des loueurs en meublé adhérents. Il agit comme un soutien à l’Administration fiscale en assurant un précontrôle des déclarations fiscales et du bilan comptable des adhérents.
Un impact conséquent pour optimiser vos impôts
L’adhésion vous permet de profiter d’une réduction d’impôt pour frais de comptabilité. En clair, vous pouvez déduire une partie de vos frais de comptabilité ainsi que la cotisation au CGA de votre impôt sur le revenu, soit les deux tiers des dépenses engagées, dans la limite de 915 €.
Le CGA a une double action :
- Validation du bilan comptable : ce qui simplifie les vérifications ultérieures par l’administration fiscale en cas de contrôle.
- Réduction du risque de contrôle fiscal : ce contrôle comptable complémentaire de celui de votre expert-comptable réduit considérablement le risque de redressement, car vos déclarations sont conformes aux exigences fiscales.
Si vous avez omis d’adhérer, vous pouvez encore le faire jusqu’au 31 décembre 2024. A notre sens, autant régler cette formalité dans la foulée de votre déclaration de revenus et de ses éventuelles modifications. Ainsi vous vous décharger de toutes vos obligations administratives pour le restant de l’année !
🔎Bon à savoir : nos équipes peuvent vous recommander les services de nos partenaires spécialisés pour faciliter vos démarches. Consultez nos conseillers pour en bénéficier !
8. Attention aux données préremplies en cas d’arrêt maladie
Dernier point d’attention avant de conclure avec le calendrier imposé par l’Administration fiscale, nous tenions à vous alerter si vous avez connu des périodes d’arrêt maladie sur l’année 2023.
Cela entraîne souvent des anomalies sur les déclarations d’impôts. Lorsque vous avez profité d’un maintien de salaire et que vous percevez des revenus de la sécurité sociale, votre employeur déclare la totalité des revenus versés, incluant ceux versés par la sécurité sociale pour le maintien de salaire. Cela peut créer une duplication de revenus sur votre déclaration.
Il vous appartient de corriger ces éléments en précisant à l’Administration fiscale, via l’encadré d’annotation, que vous avez perçu une subrogation de salaire. Expliquez que votre déclaration comptabilise deux fois le même revenu pour justifier la correction de cette information.
Quelles dates clés pour corriger votre déclaration d’impôt 2024 ?
En vous rendant sur votre espace impots.gouv.fr, vous verrez que vous pouvez toujours accéder à la mise en page de votre déclaration de revenus pour la compléter ou la rectifier. Le calendrier des impôts comporte trois phases.
Comment corriger une erreur sur l’avis d’imposition ?
ETAPE 1 : de fin mai à début juillet, rectification de la déclaration
Vous avez champ libre. Vous pouvez encore modifier toutes les données inscrites dans votre déclaration. Il vous suffit de rouvrir votre déclaration dans votre espace particulier sur impôts.gouv.fr. Cliquez ensuite sur « Accédez à la correction en ligne » pour en modifier les données.
ETAPE 2 : du 31 juillet 2024 jusqu’au 4 décembre 2024 inclus, phase de correction de la déclaration
Si vous découvrez une anomalie sur votre déclaration d’impôts, par exemple à réception de votre avis d’imposition, ce service vous permettra de la corriger facilement en ligne. Là encore, rendez-vous sur votre espace particulier sur le site des impôts pour réaliser la correction des éléments erronés.
ETAPE 3 : après le 4 décembre, phase de déclaration rectificative
Vous devrez utiliser le service de déclaration rectificative. Vous pouvez faire une réclamation en ligne ou en formulaire papier jusqu’au 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la mise en recouvrement indiquée sur l’avis d’imposition. Par exemple, pour un avis d’impôt 2021, vous avez jusqu’au 31 décembre 2024 pour le modifier. Deux possibilités pour ce faire :
- depuis votre messagerie sécurisée sur votre espace particulier impots.gouv.fr, menu « Écrire », rubrique « Je signale une erreur sur le calcul de mon impôt », « Ma demande concerne l’impôt sur le revenu ou les prélèvements sociaux ».
- par courrier auprès de votre centre des finances publiques.
ATTENTION ! Si vous avez effectué une déclaration de revenus version papier, vous ne pouvez pas bénéficier du service de déclarations rectificatives en ligne. A réception de votre avis d’imposition, vous devrez envoyer vos motifs de réclamation accompagnés des pièces justificatives et la présenter jusqu’au 31 décembre N+2.
Alors, jusqu’à quand peut-on modifier une erreur dans sa déclaration d’impôt des revenus 2023 ?
Vous l’aurez compris avec ce récap des étapes de modifications, vous avez un peu de temps devant vous. Mais notre expérience le prouve, faites vite !
Les données corrigées d’ici début juillet seront prises en compte rapidement. Si vous avez le moindre doute concernant votre déclaration, nos conseillers sont là pour sécuriser vos corrections. Gain de temps assuré !
Dès lors que l’on passe aux étapes 2 et 3, le processus sera plus long et pas toujours garanti en étape 3 puisque cela supposera que votre service des impôts accepte la demande de rectifications.
Une fois votre déclaration initiale rectifiée, votre imposition sera recalculée et vous recevrez un nouvel avis d’imposition. L’éventuel trop perçu vous sera remboursé dans les quelques jours suivants.
Que se passe-t-il en cas d’oubli de déclaration d’impôt ?
Malheureusement une fois passé la date de limite de dépôt, les contribuables qui n’ont pas déclaré dans les temps n’échappereront pas aux majorations et pénalités de retard.
Si c’est votre cas et que votre déclaration est toujours disponible sur votre espace personnel en ligne sur impôts.gouv.fr, déclarez au plus vite. Si le service est terminé, vous devrez passer par une déclaration papier.
Besoin d’aide pour faire les bonnes corrections au plus vite ?
Nos conseillers spécialistes de la fiscalité du meublé sont là pour vous aider. Vous pouvez encore très simplement prendre RDV via notre calendrier en ligne pour envisager avec nos interlocuteurs la meilleure voie possible pour sécuriser et optimiser votre déclaration. N’hésitez pas, il suffit de prendre RDV. C’est gratuit et sans engagement.
