Vous avez choisi d’investir en SCI (société civile immobilière), mais que faut-il savoir en matière de bilan comptable ? Quelles sont les obligations des associés, les documents à produire et les échéances à respecter ? Découvrez quelques éléments de réponse dans cet article dédié.
Le bilan comptable est-il obligatoire en SCI ?
Nécessitant au moins deux associés (personnes physiques ou morales), la SCI est une structure qui permet la gestion facilitée d’un patrimoine immobilier et qui offre une grande souplesse dans son mode de fonctionnement.
Au moment de la création de la SCI, un choix fiscal s’impose : soit l’imposition à l’IR (impôt sur le revenu) soit à l’IS (Impôt sur les sociétés). Or, l’un ou l’autre de ces modes d’imposition entraîne pour la SCI des obligations différentes en matière de bilan comptable. Attention, cela veut dire que les créateurs de la SCI devront donc passer le temps nécessaire à réfléchir au mode d’imposition idéal, en fonction de leur situation personnelle. D’autant qu’une fois choisi, ce mode d’imposition ne pourra plus être changé ! Pour prendre une décision éclairée, nous vous invitons à consulter notre article dédié sur le choix de la SCI IS ou IR.
Le bilan d’une SCI à l’IR
Par défaut, la SCI est soumise à l’imposition à l’IR. Dans ce cas, les bénéfices de la SCI sont redistribués et intègrent le patrimoine de chacun des associés. Ces bénéfices sont ensuite imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Étant donné que dans ce cas, ce n’est pas la société mais les associés qui sont imposés, c’est donc ici le mécanisme de « SCI transparente » ou de « fiscalité transparente » qui s’applique.
Choisir l’imposition à l’IR pour une SCI présente un certain nombre d’avantages. Parmi eux : une comptabilité plus allégée que si les associés avaient choisi l’imposition à l’IS. En effet, sauf dans quelques rares exceptions (SCI assujettie à la TVA, associé qui est une personne morale imposée à l’IS …), dans le cadre d’une SCI imposée à l’IR, le gérant n’a pas l’obligation de dresser un bilan comptable à chaque fin d’exercice.
Toutefois, bien que ce bilan comptable ne soit pas obligatoire dans ce cas, les associés ont tout intérêt à le réaliser. Et ce, pour différentes raisons. D’une part, c’est un moyen efficace de tenir informés les associés de l’évolution du patrimoine de la SCI et de sa santé financière. D’autre part, le bilan de la SCI leur fournit des justificatifs prouvant la bonne gestion des avoirs de la société. Autant de pièces pouvant se révéler très utiles… notamment en cas de contrôle fiscal !
Notez enfin que les SCI ont aussi l’obligation de :
- Tenir une comptabilité de trésorerie qui répertorie les recettes et dépenses de la SCI (ces opérations peuvent d’ailleurs être répertoriées dans un « grand livre »).
- Faire une déclaration de résultat à chaque fin d’exercice social.
- Mentionner la part de bénéfices de chacun des associés de la SCI dans les déclarations d’impôts.
Le bilan d’une SCI à l’IS
Si vous avez choisi l’imposition à l’IS, la réalisation d’un compte de résultat, d’un bilan comptable de la SCI et de ses annexes est alors obligatoire à la clôture de votre exercice.
Ce qui implique que vous devrez tenir une comptabilité d’engagement, dite « en partie double ». Autrement dit, il faut inscrire pour chacune des opérations (de débit ou de crédit) deux montants identiques. L’un expliquera d’où vient l’argent et l’autre, à quoi il est destiné.
Le bilan de la SCI devra par ailleurs tenir compte de chaque mouvement en reprenant le plan comptable général (PCG). Un référentiel normé qui permet de visualiser et d’analyser plus facilement les comptes d’exploitation.
La comptabilité d’engagement a donc la particularité d’être très détaillée. Elle permet de lister l’intégralité des opérations de la SCI, auprès de ses fournisseurs, de ses clients, de la banque et des administrations. Cependant, à moins d’être externalisée à un expert-comptable pour SCI, cette gestion nécessite des investissements importants en temps et en énergie de la part du gérant … ainsi que des connaissances confirmées en matière de comptabilité !
À noter : que votre SCI soit à l’IS ou à l’IR vous pourrez profiter d’avantages fiscaux. Certaines dépenses déductibles (charges de copropriété, charges liées à l’emprunt ou à la gestion locative, etc.) vous permettent en effet de réduire le montant de l’impôt à payer.
Le bilan et la comptabilité d’une SCI familiale
La SCI familiale associe des personnes unies par les mêmes liens de parenté. Elle permet d’acheter ou de conserver un bien immobilier au sein d’une même famille.
C’est une structure qui présente différents avantages. Par exemple, la SCI familiale permet d’éviter le régime de l’indivision pour les héritiers en cas de décès. Un statut qui s’assortit d’une règle d’unanimité souvent bloquante et problématique.
Comme pour toutes les SCI, la SCI familiale est dans l’obligation de suivre des démarches comptables en fonction du régime d’imposition choisi (à l’IR ou à l’IS).
Concrètement, la plupart des SCI familiales conservent l’IR. En effet, alors que la SCI à l’IS vise généralement à réaliser des bénéfices, la SCI à l’IR permet de gérer plus facilement un patrimoine personnel. En conservant l’imposition à l’IR, les associés peuvent ainsi optimiser leur patrimoine, sans pour autant alourdir la gestion administrative de leur bien immobilier. Bien que recommandé, le bilan comptable de la SCI familiale à l’IR reste facultatif.
Est-ce obligatoire d’avoir un comptable pour une sci ?
Même dans les cas où le bilan est obligatoire, le recours à un comptable ou à un expert-comptable n’est pas, pour autant, une obligation légale.
Toutefois, ce choix s’avère souvent judicieux, en particulier pour la comptabilité d’engagement d’une SCI imposée à l’IS. Ce régime fiscal est en effet relativement complexe et un professionnel pourra se charger des obligations comptables liées (compte de résultat, bilan comptable, annexes fiscales). Le comptable ou le cabinet d’experts-comptables pourront, de plus, vous accompagner pour la tenue des assemblées générales (AG) annuelles au moment de la clôture de l’exercice. Toutes les décisions des AG doivent en effet être consignées dans des procès-verbaux qui, en cas de contrôle, devront être présentés à l’administration fiscale.
Par ailleurs, dans la situation où seule une comptabilité de trésorerie est nécessaire, notamment pour une SCI imposée à l’IR, faire appel à un comptable n’est pas forcément nécessaire, les démarches à effectuer étant relativement minimes.
Dans tous les cas, que la SCI soit imposée à l’IR ou à l’IS, le gérant de la SCI doit veiller à conserver tous les documents qui permettent de justifier le calcul de son résultat imposable tels que factures, relevés bancaires, tableaux d’amortissement de prêt, etc.
Comment tenir la comptabilité d’une SCI ?
Utiliser un bilan modèle ou un tableur Excel
Pour les SCI soumises à l’IR, un tableur Excel ou un modèle de bilan comptable de SCI pré-formaté représente une solution pratique et économique.
Elle vous demandera de suivre les encaissements et décaissements (dépenses, loyers perçus, taxes…) de manière chronologique puis de reporter ces opérations financières dans votre outil gratuit. Il faudra alors vous assurer de l’équilibre entre les actifs et les passifs au sein de votre tableau récapitulatif au moment de la clôture de votre exercice.
Toutefois, le modèle de bilan de SCI, comme le tableau Excel, comportent certaines limites. Vous risquez les erreurs de saisies et la perte de données en cas de panne informatique, par exemple. De plus, cela peut aussi poser certains problèmes de traçabilité et entraîner des pénalités financières en cas de contrôle fiscal.
Déléguer le bilan de la SCI à un expert-comptable immobilier en ligne
Un autre choix possible est donc de faire réaliser le bilan comptable de la SCI par un expert-comptable immobilier en ligne. Membre de l’Ordre et certifié, ce professionnel qualifié pourra suivre toutes les échéances et vous offrir une vision claire de votre situation financière.
Cela permet de vous assurer de la conformité et de la fiabilité vos documents comptables, le tout en vous soulageant de nombreuses paperasseries administratives. Pour le gérant et les associés, c’est un gain de temps et une sérénité d’esprit certaine !
De plus, tous les associés de la SCI pourront ainsi avoir accès au bilan de la SCI en ligne à tout moment. Le document sera en effet consultable 24h sur 24 et 7 jours sur 7, depuis un ordinateur ou un smartphone. En prime, les utilisateurs profiteront de quelques options très pratiques au quotidien telles que la synchronisation bancaire (toutes les transactions sont enregistrées en temps réel et remontées pour un bilan comptable), ainsi que de la possibilité de consulter un comptable spécialiste de l’immobilier en visio ou par téléphone.
À noter : un bilan comptable est également à réaliser dans d’autres cas de figure, notamment si vous choisissez d’investir en LMNP au réel. Dans ce cas, vous devrez déposer à l’administration une liasse fiscale réunissant un bilan LMNP, un compte de résultat et des annexes.
Comment faire le bilan d’une SCI en 3 étapes ?
1. Collecter les données et documents comptables nécessaires
Afin de préparer le bilan de la SCI, le gérant devra rassembler un certain nombre de pièces administratives. Celles-ci lui permettront d’établir la situation financière de la société à l’instant T. Parmi les documents à collecter :
- Les déclarations fiscales des exercices antérieurs, de la TVA (si la SCI y est assujettie), des revenus fonciers ainsi que les avis de taxe foncière et CFE ;
- Le grand livre comptable et la balance de l’exercice précédent,
- Les bordereaux de charges sociales ;
- Les factures de charges et de dépenses liées à la SCI (travaux, entretien, quittances des loyers perçus, honoraires de gestion, frais divers…) ;
- Les relevés bancaires de la SCI en l’absence de logiciel de comptabilité comme celui d’Amarris Immo ;
- Les tableaux d’amortissements des emprunts en cours ;
- Les contrats de prêts ;
- Les éventuels bulletins de paie du gérant de la SCI.
Cette liste est non exhaustive. D’autres documents juridiques (procès-verbaux d’assemblées générales, registres des associés) ou contractuels (baux, actes notariés, assurances…) peuvent se révéler utiles à votre comptable.
2. Répertorier et calculer les actifs et passifs de la société civile immobilière
Lorsque le gérant doit présenter le bilan de la SCI, notamment dans le cadre de l’imposition d’une SCI à l’IS, il a pour obligation de répertorier et de calculer les actifs et les passifs de la société civile immobilière.
L’actif et le passif sont les deux parties du patrimoine d’une SCI. Chacune donne des informations précieuses sur la valeur de la société à l’instant T.
Les actifs de la SCI
D’un côté, l’actif de la SCI réunit tous les biens et les droits que possède la SCI. Ce qui peut comprendre les immobilisations diverses (biens immobiliers de la SCI), les créances (sommes dues par les locataires) ou encore les stocks (si la SCI a une activité de vente ou de location de biens mobiliers).
Qu’est-ce que le passif d’une SCI ?
Le passif constitue la seconde composante majeure du bilan d’une SCI. Il représente l’ensemble des ressources financières utilisées pour acquérir les biens immobiliers et financer l’activité. On y retrouve trois éléments principaux :
- les capitaux propres (apports des associés et réserves) ;
- les dettes bancaires liées aux prêts immobiliers ;
- les dettes courantes comme les factures fournisseurs ou les charges fiscales.
Lors du premier bilan comptable, les frais de constitution de la SCI sont intégrés au passif. Une attention particulière doit être portée à l’enregistrement précis des emprunts et des comptes courants d’associés, qui constituent souvent la part la plus significative du passif d’une SCI.
3. Vérification et validation du bilan comptable de SCI
Un bilan comptable sans erreur est un bilan équilibré : le total de l’actif doit être égal à celui du passif. Cette simple vérification vous permettra de vous assurer que vos calculs sont corrects, ou non.
Pour le contrôle ou la validation du bilan comptable de la SCI, vous avez la possibilité de faire appel à un expert-comptable. Ce professionnel s’assurera, à votre place, que le bilan est exact et complet.
Une fois le bilan comptable vérifié et validé, il pourra ensuite être validé par les associés de la société civile immobilière au cours d’une assemblée générale. C’est par ailleurs au moment de l’assemblée générale que seront abordés différents aspects qui concernent la bonne marche de la SCI. Certaines questions relatives à la vie de la société seront notamment débattues et les comptes annuels pourront être approuvés.
À quelle date faut-il réaliser le bilan comptable de sa SCI ?
Vous vous demandez à quel moment précis le bilan comptable d’une SCI doit être effectué ? En général, les comptes annuels doivent être établis au 31 décembre de l’année en cours.
Ce bilan doit être préparé à la fin de chaque exercice, qui dure généralement 12 mois. Si la SCI a été créée en cours d’année, le premier exercice peut être un peu plus court ou un peu plus long. Mais dans tous les cas, l’exercice ne peut dépasser 24 mois.
Pour les SCI soumises à l’IR, la déclaration de revenus est à déposer chaque année, au plus tard le deuxième jour ouvré qui suit le premier mai N, pour les loyers perçus en N-1. La déclaration doit être obligatoirement télédéclarée via le compte fiscal des professionnels de la SCI.
SCI : un exemple de bilan comptable simplifié
Contexte de la SCI fictive
- Nom de la SCI : SCI INVESTIMO
- Objet social : Location de biens immobiliers résidentiels
- Régime fiscal : IS (Impôt sur les Sociétés)
- Capital social : 10 000 €
- Biens détenus : Un appartement locatif acheté à crédit
- Mode de financement : Prêt bancaire sur 20 ans
- Exercice comptable : 01/01/2023 – 31/12/2023
- Loyers perçus annuellement : 18 000 €
- Charges d’exploitation : 8 000 €
Bilan comptable simplifié de la SCI INVESTIMO au 31/12/2023
Exemple de bilan simplifié :
| Actif | Montant (€) | Passif | Montant (€) |
|---|---|---|---|
| Immobilisations | Capitaux propres | ||
| – Appartement locatif | 200 000 | – Capital social | 10 000 |
| – Amortissements cumulés (-) | (10 000) | – Réserves | 5 000 |
| Total immobilisations nettes | 190 000 | – Résultat de l’exercice | 2 000 |
| Total capitaux propres | 17 000 | ||
| Trésorerie | Dettes financières | ||
| – Compte bancaire | 12 000 | – Emprunt immobilier restant dû | 150 000 |
| Dettes d’exploitation | |||
| Créances | – Fournisseurs | 3 000 | |
| – Loyers à recevoir | 2 000 | – Charges fiscales à payer | 3 000 |
| Total dettes | 156 000 | ||
| Total actif | 204 000 | Total passif | 204 000 |
Explications
1. Actif (ce que possède la SCI)
- Immobilisations : l’appartement est la principale richesse de la SCI, acheté pour 200 000 €, avec une dépréciation annuelle (amortissement) de 10 000 €.
- Trésorerie : le solde bancaire représente les liquidités disponibles.
- Créances : les loyers en attente de paiement par les locataires sont comptabilisés comme des créances.
2. Passif (ce que doit la SCI)
- Capitaux propres : inclut les apports des associés (capital social), les bénéfices accumulés (réserves) et le résultat de l’exercice (bénéfice net).
- Dettes financières : l’emprunt bancaire est la plus grosse dette, remboursable sur plusieurs années.
- Dettes d’exploitation : les dettes fournisseurs et fiscales sont des obligations à court terme.
3. Interprétation des chiffres :
- Les comptes annuels de la SCI s’équilibrent entre le remboursement de l’emprunt et les loyers perçus.
- L’endettement reste important, mais maîtrisé grâce à des revenus locatifs réguliers.
- Le bénéfice net de 2 000 € montre une rentabilité modérée après déduction des charges et amortissements.
Coût d’un bilan de la SCI avec un expert-comptable
Vous souhaitez recourir aux services d’un expert-comptable pour la réalisation du bilan comptable de votre SCI ? Les prix pratiqués par les professionnels sont très variables selon la taille ou l’activité de la SCI, mais aussi, la notoriété, l’expertise ou encore la localisation du cabinet comptable. Autant de facteurs pouvant se répercuter sur le montant des honoraires pratiqués.
- Pour une SCI à l’IR, où la comptabilité est relativement simple, le recours à un expert-comptable ou à un comptable vous coûtera à partir de 450 à 850€ par an.
- Pour une SCI à l’impôt sur les sociétés, dont la gestion comptable nécessite plus de temps et de démarches, comptez un peu plus : à partir de 1 500 à 2 000€ par an.
Amarris Immo vous donne la possibilité de déléguer la gestion de la comptabilité de votre société civile immobilière à un expert-comptable spécialiste de la SCI pour un tarif maîtrisé. À partir de 40€ HT par mois, vous bénéficiez d’un service expert et humain adapté à vos besoins et à votre situation financière. Nous pouvons vous accompagner dès la création de votre SCI de location ou familiale puisque nos champs d’expertise vont au-delà du plan comptable. Nous vous apportons également nos connaissances en matière de statut juridique et fiscal. Bénéficiez ainsi de conseils tout au long de la vie de votre SCI, pour une gestion administrative sereine au quotidien et sur le long terme.
