Il est possible de conjuguer la location meublée avec une société, mais attention au choix de la structure. Si la location meublée offre des possibilités d’optimisation redoutables pour vous constituer un patrimoine en quasi-franchise d’impôts, elle doit faire l’objet d’une vigilance particulière lorsque vous investissez à plusieurs membres d’une même famille, la SCI n’étant pas appropriée pour la location meublée. Il est dans ce cas préférable de choisir la SARL de famille pour investir. A quelle conditions ? Quels sont les avantages et limites ? Le point dans notre article.
Définition de la SARL familiale immobilière
Avant d’entrer dans le détail de cette forme juridique rappelons très simplement qu’il s’agit d’une SARL classique (société à responsabilité limitée) à vocation immobilière. Et ce que ce statut permet de contourner la difficulté à exploiter un bien en location meublée en SCI.
Avec l’option pour l’impôt sur revenu (IR), la société familiale est transparente fiscalement et l’imposition des bénéfices se fera dans les mains de chaque associé, à la hauteur de ce qu’il a perçu. Ces bénéfices, contrairement à une société classique ne subissent donc pas une double imposition, d’abord au titre de l’impôt sur les sociétés (IS), puis à l’IR en cas de versement de dividendes aux associés.
C’est là l’une des particularités de la SARL de famille et un avantage conséquent pour les membres d’une même famille qui veulent profiter des possibilités offertes par la location meublée.
A noter, le champs des activités d’une SARL familiale n’est pas limitée et se prête donc tout à fait à l’investissement immobilier. Mais attention, elle ne pourra pas héberger d’activités libérales.
Les conditions pour constituer une SARL de famille pour la location meublée
La SARL de famille doit avoir une activité commerciale, agricole ou industrielle. Cette structure permet alors la détention et la gestion des biens immobiliers meublés.
La SARL de famille est réservée aux membres d’une même famille, et elle est constituée entre parents en ligne directe : personnes mariées, pacsées, ou entre parents, enfants, frères et sœurs.
La SARL de famille relève du régime des sociétés de personnes conformément à l’article 239 bis AA du Code Général des Impôts. Ainsi, ses associés peuvent être imposés directement comme s’ils détenaient le ou les bien(s) en direct.
Attention au respect du lien de parenté !
Pour rappel, en SARL de famille, il est possible d’opter en faveur de l’IR sans aucune limite de durée par défaut. Chaque associé sera alors imposé dans la catégorie des BIC, pour la partie des bénéfices qui lui revient, y compris la partie correspondant à sa rémunération.
Or, certains événements familiaux sont susceptibles d’affecter le statut fiscal de la société : divorce des époux, dissolution du pacs, décès de l’un des associés et ayants droit ne répondant pas aux conditions de parenté requises.
Dans une telle situation, la SARL familiale pourrait être assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS).
C’est un point à bien avoir en tête lors de la constitution de la SARL de famille, plus le nombre d’associés au sein de la SARL de famille sera nombreux, plus il y de risques que les liens familiaux évoluent au cours de l’existence de la société au risque de perdre le statut de SARL de famille.
A ce propos, Aurélie Templé, responsable des partenariats pour Amarris Immo et animatrice de la chaîne J’optimise mes revenus locatifs nous alerte sur 3 points de vigilance à avoir en tête au moment de choisir la SARL de famille :
Le choix d’un tel statut, vous vous en doutez suppose des formalités et des options fiscales complexes. Pour sécuriser vos démarches, faites appel à des conseillers fiscaux et juristes spécialisés. Nos spécialistes de l’investissement immobilier vous accompagnent et vous relais pour gérer toutes vos obligations, notamment la constitution de votre société.
SARL de famille et location meublée : les avantages
La SARL de famille permet aux associés de bénéficier :
- du statut de la location meublée non professionnelle (LMNP) ou location meublée professionnelle (LMP),
- d’obtenir des revenus nets d’impôt ou faiblement fiscalisés grâce au statut du loueur en meublé,
- du régime des plus-values immobilières des particuliers pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP),
- de l’exonération de plus-values professionnelles pour les loueurs en meublé professionnels (LMP),
- des avantages de la transmission en associant les enfants (même mineurs) ou en donnant la nue-propriété en cas de démembrement des parts sociales.
Les inconvénients d’une SARL familiale
Certains investissements en résidences services (étudiants, EPHAD, seniors, affaires…) sont éligibles au dispositif « Censi-Bouvard » et ils ouvrent droit à une réduction d’impôt. Or, les associés d’une SARL de famille, réalisant ce type d’investissement, ne peuvent prétendre à la réduction d’impôt.
C’est là sans doute le seul véritable inconvénient choix de la SARL de famille pour la location meublée, elle prive les associés de la réduction Censi-Bouvard.
SARL de famille et location meublée : quel statut social pour le gérant ?
Le gérant de la SARL de famille, s’il est majoritaire, doit cotiser à la sécurité sociale des indépendants (ex-RSI) et bénéficier d’une couverture sociale.
Par conséquent, un gérant minoritaire en est exempt.
Une possible exonération d’IFI grâce à la SARL de famille
En cas de détention de(s) biens(s), la société peut être exonérée d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Les associés devront alors réunir les trois conditions suivantes pour y prétendre :
- l’activité doit être réalisée à titre professionnel,
- l’activité doit être exercée à titre principal,
- l’activité doit être exercée de manière effective.
Bon à savoir !
Au sein d’une SARL de famille, les associés ont un droit de propriété sur les titres sociaux et peuvent jouir de la trésorerie de la société, soit par le remboursement d’un compte courant d’associé, soit par la distribution du résultat comptable.
Amarris Immo et son équipe d’experts se tient à votre disposition pour vous apporter les conseils et accompagner les investisseurs dans le cadre de la constitution de votre société, sa gestion comptable et fiscale, la transformation d’une SCI en SARL de famille…
Il vous suffit de prendre RDV avec nos conseillers en fiscalité !
