Récupérer la TVA, c’est simple.
Surtout quand c’est votre expert-comptable qui s’occupe de tout !
Vous envisagez un investissement (en tant que personne physique ou morale) et souhaitez devenir un loueur meublé non professionnel ? Vous êtes redevable de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) pendant l’acquisition de votre bien immobilier neuf ? Découvrez comment fonctionne la TVA sur une location meublée non professionnelle (LMNP) !
Quelles sont les conditions d’application de la TVA sur une LMNP ?
La récupération de la TVA sur le prix d’acquisition est l’un des principaux avantages fiscaux liés au statut de loueur en meublé. Et ce, dès l’acte de vente signé et acquitté. Dans la plupart des cas, vous pouvez ainsi récupérer jusqu’à 20 % du prix d’achat… L’opération est très avantageuse, mais vous vous en doutez bien, un tel cadeau fiscal n’est pas sans contrepartie. Pour récupérer la TVA sur l’acquisition d’un bien destiné à la location meublée, les conditions sont strictes. Aurélie Templé, responsable partenariats pour Amarris Immo précise dans quels cas il est possible de récupérer la TVA sur votre investissement locatif.
Sont concernés, les biens immobiliers achetés :
- Neufs, c’est-à-dire dans des immeubles en cours de construction ou construits depuis moins de cinq ans et n’ayant encore jamais eu de propriétaire.
- Par l’intermédiaire d’une société exploitante en signant un bail commercial d’au moins neuf ans.
- Dans des résidences de services (résidence de tourismes et villages vacances classés, logements étudiants, EPHAD, résidences séniors et résidences affaires) :
Pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux liés à la location meublée, la loi prévoit qu’au moins trois des services para-hôtelier suivants doivent être proposés au sein de la résidence : accueil de la clientèle (même non personnalisé), fourniture de linge de maison, nettoyage régulier des locaux ou service de petit-déjeuner. En revanche, si un propriétaire sous-traite les services hôteliers, il ne pratique plus d’activité hôtelière et reste donc exonéré de la taxe sur la valeur ajoutée. A noter, récupérer la TVA sur l’acquisition du bien implique également qu’il faudra la récupérer sur les loyers et la reverser.
Comment récupérer la TVA sur votre investissement en location meublée ?
En tant que un loueur meublé non professionnel, il vous faut remplir certaines conditions pour récupérer la taxe sur la valeur ajoutée. Si votre chiffre d’affaires annuel est inférieur à 32 600 euros, c’est le régime « franchise de base » qui s’applique à votre situation.
Par exemple, si vous êtes dans le cas d’un achat de logement neuf, sachez qu’il est éligible à la récupération de la TVA. Le logement loué doit être une résidence de tourisme, une résidence étudiante, une résidence d’affaires… proposant au minimum le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux… Vous devez également confier la gestion de votre bien immobilier à un spécialiste pendant une durée minimum de 9 ans et régler la taxe vous-même. Cela vous permet de récupérer la TVA sur une LMNP. Quel que soit le choix que vous faites, vous devez être le premier propriétaire du logement.
En cas de difficultés, Amarris Immo vous apporte son expertise dans le domaine pour vous faciliter la tâche. Par ailleurs, vous devez vous acquitter de la TVA sur les loyers perçus et fournir les documents nécessaires (acte notarié, bail commercial…) ou encore vous engager à conserver votre logement pendant au moins 20 ans.
Dans le cas où vous procédez à la vente de votre bien immobilier avant la 20e année d’acquisition, vous devez rembourser la TVA récupérée au prorata. La récupération de la TVA est également admise pour l’achat d’un mobil-home dans une résidence de service.
Si le loueur meublé non professionnel respecte ces conditions, il peut récupérer progressivement le montant de la TVA de 20 % appliqué sur l’acquisition de l’immeuble et du mobilier. Il n’est pas possible de bénéficier de la récupération de la TVA sur l’achat d’un bien immobilier ancien.
Comment déclarer la TVA en LMNP ?
Le régime fiscal applicable est le facteur déterminant dont dépendent les modalités de déclaration de la TVA. Pour exemple, si vous possédez une activité de location imposée sous le régime réel simplifié, le propriétaire doit compléter une déclaration une fois par an dans laquelle il peut y inscrire la TVA collectée et la TVA déductible.
Le montant de la TVA sur une LMNP est reporté sur l’imprimé 3517 qui représente le formulaire de référence pour la déclaration de la TVA en loueur meublé non professionnel. Si vous êtes soumis au régime simplifié d’imposition des bénéfices, une déclaration annuelle de la taxe sur la valeur ajoutée, appelée CA12, doit être réalisée avant le 2e jour ouvré qui suit le 1er mai N+1. Vous devez également télétransmettre les formulaires d’acomptes provisionnels (n° 3514) comme suit :
- juillet : 55 % de la TVA due au titre de l’exercice précédent,
- décembre : 40 % de la TVA due au titre de l’exercice précédent.
Le propriétaire doit tenir une comptabilité régulière simplifiée pour procéder au calcul de la TVA sur une LMNP. Quand les bénéfices sont imposés au régime réel normal, la TVA doit être déclarée et payée tous les mois directement.
| La récupération de la TVA sur le prix d’acquisition d’un bien destiné à la location meublée peut commencer : | Sur présentation des documents suivants : |
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Le conseil de nos experts pour vous aider à récupérer la TVA sur votre bien immobilier
La récupération de la TVA sur votre investissement est une option fiscale à souscrire auprès des impôts et du guichet unique. En effet, par défaut le loueur en meublé exerce en franchise en base de TVA et ne peut la récupérer. Cela suppose de réaliser les formalités d’option à temps. Vous vous interrogez également sur les obligations liées à la location meublée ? Gagnez en sérénité, consultez nos conseillers. Nos experts comptables sont là pour vous conseiller et réaliser pour vous toutes les formalités nécessaires au remboursement de la TVA payée à l’acquisition.
