Longuement débattue, la loi pour l’Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Élan) a été adoptée en novembre dernier. Visant à la fois à améliorer la construction de logements neufs tout en répondant au mieux aux besoins, notamment en matière de cadre de vie, le texte apporte de nombreuses précisions pour les promoteurs et bailleurs immobiliers. Votre expert-comptable immobilier synthétise ce qui va vous impacter à compter du 1^er janvier 2019.

Avec un programme ambitieux en matière d’amélioration globale du logement, les 230 articles de la loi ELAN se consacrent principalement à la construction (mobilisation du foncier public, simplification des procédures d’urbanisme, permis de construire…). Au gré des articles, un certains nombre de mesures impactent toutefois directement la gestion de vos biens locatifs.

Création d’un bail mobilité pour les personnes en situation de mobilité contrainte

Parmi les mesures les plus remarquables, ce nouveau bail vous offre l’opportunité de signer des baux courts en dehors du cadre de la location touristique. Un contrat qui manquait jusqu’à présent pour faciliter la vie de bien des locataires en situation de transit plus ou moins long.

Le bail mobilité proposé par la loi ELAN est prévu pour une durée comprise entre 1 et 10 mois. Il est renouvelable une fois, dans la limite d’une durée totale de location de 10 mois maximum. A l’issue de cette période, le bail prend fin ou un nouveau bail de droit commun devra être signé avec votre locataire. Ce dernier est de son côté soumis à un préavis d’un mois.

A noter, en cas de poursuite de l’occupation des lieux par le locataire sans qu’un congé lui ait été signifié, on peut considérer d’après le texte de la loi ELAN que le bail se transforme tacitement en bail meublé de droit commun.

Pour éviter cette transformation tacite, vous devez donc signifier le congé à votre locataire à l’issue du bail par lettre recommandé avec AR.

Attention, tous les locataires ne peuvent pas signer un bail mobilité, celui-ci est réservé aux personnes subissant une mobilité contrainte liée aux activités temporaires suivantes :

• formation professionnelle,
• poursuite d’études supérieures,
• contrat d’apprentissage,
• stage,
• service civique,
• mutation professionnelle,
• mission temporaire dans le cadre d’une activité professionnelle.

Etant donné le caractère spécifique de ce bail, le contrat de bail devra bien faire mention du motif justifiant le recours au bail mobilité.

Un nouvel encadrement des loyers, en test pour 5 ans

La loi ELAN étend le dispositif d’encadrement des loyers introduit par la loi ALUR et testé sur les communes de Paris et Lille puis annulé en 2017. Le test est prévu pour 5 ans dans les zones tendues. Il consiste en une limitation de l’évolution du loyer lors de la mise ou remise en location d’un logement ou du renouvellement du contrat de location lorsque que celui-ci a été annulé par les tribunaux administratifs. L’encadrement des loyers sera mis en place sur la base des propositions des collectivités locales, sans que la totalité de l’agglomération y soit soumise.

L’encadrement des loyers ne sera proposé par votre collectivité locale qu’en cas de constat effectif de tensions en matière de logement. Il se peut donc qu’un bien locatif situé en zone tendue ne soit pas systématiquement soumis à l’encadrement des loyers.

Attention, il ne faut pas confondre ce dispositif encore en test et l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 portant sur l’augmentation des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés dans les zones marquant un déséquilibre entre l’offre et la demande locative.

Vers un bail numérique qui simplifie les procédures de cautionnement

La loi ELAN prévoit l’instauration d’un bail numérique (art. 61) en autorisant le gouvernement à prendre par ordonnance les mesures créant un régime d’agrément développant l’établissement numérique des contrats de location.

Principal frein à la mise en place d’un bail digital, l’obligation d’un cautionnement manuscrit est dorénavant supprimée. Cela devrait faciliter considérablement la dématérialisation des procédures.

Les ordonnances relatives au bail numérique devraient être publiées courant 2019.

Une modification plus souple des règles de copropriété

La modification des règles de gouvernance des copropriétés par ordonnances du gouvernement sera dorénavant possible.

A noter également, le vote par correspondance lors des assemblées de copropriété sera autorisé aux copropriétaires ne pouvant se présenter à une AG (le vote pour se transformant automatiquement en contre lorsqu’une résolution subit une évolution substantielle).

Un renforcement des contrôles en matière de location touristique

La location touristique d’un logement meublé peut-être limitée dès lors que le bien est situé dans des villes de + de 200 000 habitants, dans des départements limitrophes à Paris ou dans certaines villes de plus de 50 000 habitants situées en zone tendue.

Certaines villes accordent des autorisations pour louer en meublé de tourisme sans mesure de compensation, toutefois en cas d’application, une limite concernant le nombre de biens peut être imposée. C’est le cas de la ville de Nantes par exemple, où un propriétaire peut offrir un seul logement en location courte durée toute l’année, sinon il est limité à 120 jours.

La limitation à 120 jours est une volonté forte du gouvernement. D’ailleurs, celui-ci a souhaité maintenir cette limite et renforce, via la loi ELAN, le contrôle du nombre de nuitées louées. Dès lors que la commune où se situe votre(vos) location(s) touristique(s) de courte durée vous en fera la demande, vous aurez l’obligation de lui communiquer le décompte du nombre de nuitées louées pour l’année en cours.

Construction immobilière : des perspectives pour les promoteurs et professionnels de l’immobilier

• Côté constructeurs, une modification de l’obligation d’accessibilité des logements

La loi ELAN apporte un changement de taille en revoyant complètement l’obligation d’accessibilité des constructions neuves. Dorénavant, seulement 20 % des logements neufs devront être accessibles et 80 % évolutifs. Ces derniers devant pouvoir être transformés en logement accessibles en quelques travaux simples.

• Côté VEFA, les conditions de vente sont assouplies

Le contrat préliminaire pourra comprendre une clause dédiée aux travaux modificatifs que se réserve l’acquéreur. Il s’agit de travaux de finition ou d’installation d’équipements. Cette clause devra être très clairement rédigée pour mettre de manière apparente dans le contrat préliminaire la responsabilité endossée par l’acquéreur qui souhaite prendre en charge ces travaux.

Une nouvelle mention obligatoire doit donc être ajoutée dans l’acte authentique de VEFA. Celle-ci doit décrire la description précise des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution.

Ce que votre expert-comptable immobilier peut faire pour vous

On l’a vu, si la loi ELAN se consacre pour une large part à la construction en vue de « construire plus, mieux et moins cher », un certain nombre de dispositions vous concernent directement en tant que bailleurs de logements meublés de longue durée ou pour de la location saisonnière.

Si vous avez le moindre doute quant à leur application dans la gestion de vos revenus locatifs meublés, consultez nos conseillers.