En principe, tout professionnel est redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE). La distinction entre redevables et non redevables tenant au caractère professionnel de l’activité, l’assujettissement à la CFE divise les bailleurs immobiliers. En location meublée, l’activité étant réputée commerciale, la CFE est due alors qu’en location nue à usage d’habitation (baux loi 1989), c’est tout le contraire… Mais, bien sûr, il y a des exceptions dans les deux cas. Rappel des règles pour savoir qui paie ou non la CFE, notamment depuis les arrêts du Conseil d’État de mai 2018.
En 2018, une société donnant à bail commercial un ensemble immobilier à un locataire exerçant une activité d’hébergement pour personnes âgées a contesté son assujettissement à la CFE au motif que l’usage des locaux n’était pas commercial puisque affecté à l’habitation. La cour administrative a initialement donné raison au bailleur. Mais cette première décision a été ensuite censurée par le Conseil d’État.
Celui-ci a bien reprécisé qu’en matière de fiscalité immobilière, l’activité de location de biens nus était bien exonérée de CFE dans le cadre d’un bail d’habitation*. Or, dans le cas de cette société, le bail initialement signé par l’exploitant était bien commercial…
Rappel des règles de fiscalité immobilière, quels sont les bailleurs assujettis à la CFE ?
La logique appliquée par l’Administration en matière est simple. Lorsque l’activité de location, nue ou meublée est professionnelle, l’activité de location est assujettie à la CFE.
En matière de location immobilière, 3 cas de figures peuvent être analysés :
CAS 1 : la location meublée à usage d’habitation :
Que vous exerciez avec le régime micro ou avec option pour le régime réel, votre activité est commerciale. Selon le code général des impôts, votre activité de location meublée est donc une activité professionnelle**, assujettie à la CFE et ce, même si vos investissements sont réalisés dans le cadre de votre gestion patrimoniale.
Pour rappel, la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est un impôt local, dû dans la commune où se situe le bien destiné à la location meublée. Si vous louez plusieurs biens en meublé, vous serez donc redevables de la CFE en tant que loueur en meublé pour l’ensemble des biens loués.
Le calcul de la CFE s’appuie sur la valeur locative des immeubles liés à l’activité. D’un bien à l’autre, le montant de taxe peut donc varier de manière conséquente. Dans certains cas, lorsque la valeur locative est très faible, une cotisation forfaitaire minimum est établie sur la base d’un montant fixé par la commune où se situe l’immeuble.
Là encore, selon les communes, le montant de CFE imposé sera donc très variable.
Dans tous les cas, pour la plupart, les biens loués en meublés entraînent un assujettissement à la CFE. Toutefois, il est possible d’en être exonéré dans certains cas. Voir ici, la liste des exonérations de CFE pour les loueurs en meublé.
CAS 2 : la location nue à usage d’habitation
Ici, au contraire, l’activité de location immobilière génère des revenus fonciers, l’activité échappe donc au paiement de la CFE.
CAS 3 : la location nue à usage d’habitation avec bail commercial
Nous sommes dans le cas cité au début de cet article et censuré dernièrement par le Conseil d’État en prononçant pour la 1re fois une décision de portée générale sur la notion de location de locaux nus à usage d’habitation au regard de la CFE.
La règle retenue encore une fois est simple : seul le bail d’habitation échappe à la CFE.
Dès lors que la location de biens nus s’effectue dans le cadre d’un bail commercial, celle-ci est assujettie à la CFE, y compris lorsque l’usage qu’en fait l’exploitant (le locataire) est bien destiné à l’habitation (exemple : résidences proposant un hébergement de personnes âgées ou d’étudiants). Jusqu’en 2023, en application de la jurisprudence***, c’était bien l’exploitant qui paiyait la CFE et non le propriétaire du bien. Mais celle-ci est rendue caduque par l’article 1447 du CGI. Les propriétaires de biens en résidences gérées sont donc bien redevables de la CFE depuis 2024.
Comment bénéficier au mieux des règles de la fiscalité immobilière pour se constituer un patrimoine immobilier rémunérateur ?
Pour conclure cet article sur les règles d’assujettissement à la CFE en location meublée et nue, il faut bien sûr élargir le propos. En matière de fiscalité immobilière, le paiement de la CFE est finalement assez anecdotique. Ce n’est pas cette taxe qui a fait suite, en partie, à l’ancienne taxe professionnelle qui va décider de vos arbitrages en matière d’investissements immobiliers. D’autant plus que le montant de CFE à régler par les loueurs en meublé est souvent assez faible. La CFE peut souvent faire l’objet d’une minoration ou dégrèvement sur délibération de l’EPCI ou de la commue du lieu de situation de l’immeuble. Si vous vous interrogez sur la meilleure manière d’optimiser vos investissements, un diagnostic patrimonial est possible à chaque étape de développement de votre patrimoine.
Travaillant de longue date avec des partenaires spécialisés en gestion de patrimoine, votre conseiller Amarris Immo peut vous orienter auprès d’un interlocuteur de confiance pour répondre à toutes vos interrogations concernant la fiscalité immobilière. Contactez-nous !
