La loi ELAN assouplie les contraintes imposées pour la signature de baux multiples. L’occasion de revenir sur l’arbitrage entre bail unique et baux multiples (c’est-à-dire un bail individuel pour chaque colocataire) pour louer en colocation. Quelle est la formule la plus pertinente pour votre bien meublé ? Ou le plus simple pour vous propriétaire ? Le point pour louer les yeux fermés (ou presque)…
De 14m2 à 9m2 d’espace privatifs pour les colocataires en baux multiples
Avant la signature de la loi ELAN, chaque colocataire devait disposer d’une surface privative au moins égale à 14m² et un volume de 33m3 sans tenir compte les pièces communes. La contrainte était telle que nous conseillions alors aux propriétaires de biens meublés loués en colocation le choix du bail unique.
Désormais, grâce à l’article 141 de la loi ELAN, les règes se sont assouplies et les seuils s’apprécient pour la surface totale du logement à l’unique condition que la surface soit au moins égale à 9m² et à 20m3.
Le législateur a ainsi revu la règle imposée en calquant la surface minimale dont doit disposer un colocataire sur les critères définissant une pièce à vivre dans un logement décent.
Du reste, cette modification de superficie des espaces privatifs en colocation, ne revient pas pour autant sur les critères jusqu’à présent imposé pour louer en colocation. Ainsi, chaque espace privatif attribué à un colocataire doit comprendre :
- une installation d’alimentation en eau potable,
- une installation d’évacuation des eaux usées,
- un accès à la fourniture de courant électrique,
Par ailleurs, chaque espace privatif devra également être en règle en matière de diagnostics obligatoires (amiante, plomb, etc.).
Alors comment arbitrer dorénavant, bail unique ou baux multiples pour une colocation, notamment en location étudiante ou auprès de jeunes travailleurs ? Tout dépend des situations bien entendu, mais encore faut-il pouvoir comparer les avantages de l’un et de l’autre…
Le bail unique, une solution simple pour le propriétaire, mais lourde d’enjeu pour les colocataires
Dans le cadre d’un bail unique pour une colocation, tous les colocataires signent le même bail et le droit au bail appartient donc conjointement à tous les colocataires.
Etant donné la spécificité de la colocation, des clauses particulières devront logiquement être ajoutées, notamment :
- une clause de relocation : elle permet de remplacer les colocataires qui souhaitent quitter la colocation. Toutefois, c’est à vous bailleur de préciser dans le contrat les conditions imposées pour accepter un nouveau colocataire dans le logement partagé.
- une clause de solidarité : c’est une protection essentielle pour le bailleur rendant les colocataires « indivisiblement et solidairement » liés aux obligations précisées dans le contrat de location.
Celle solidarité collective contribue à responsabiliser les colocataires entre eux puisqu’ils sont, par principe, tous responsables des désagréments occasionnés au propriétaire (loyers impayés, dégradations, etc.).
Elle n’est cependant pas adaptée pour des résidences étudiantes dont la structure et le fonctionnement imposent la signature d’un bail multiple, c’est-à-dire d’un bail individuel pour chaque occupant du logement étudiant.
Et dernière contrainte du bail unique, il suppose que tous les colocataires entrent ensemble dans le logement. Il vous faut donc, pour « démarrer » la location en colocation trouver un 1er groupe de colocataires prêt à emménager en même temps, ce qui peut prendre plus de temps que de signer des baux multiples au fur et à mesure de l’entrée dans le logement.
Les baux multiples pour signer un bail avec chaque colocataire
Cette disposition prévue pour encadrer la location d’un bien meublé en colocation* vous permet de signer, au contraire du bail unique, un contrat avec chacun des colocataires partageant votre bien.
En conséquence, les baux signés avec les colocataires sont indépendants les uns des autres. Il n’y a donc pas de responsabilité solidaire ni d’obligations communes et indivisibles entre colocataires.
En cas de loyers impayés d’un des colocataires par exemple, il ne sera pas possible d’imposer aux autres locataires du bien un complément de loyer au titre des manquements de leur colocataire.
Autre avantage intéressant, avec des baux multiples, vous n’avez pas besoin de solliciter l’accord des colocataires pour autoriser la signature d’un nouveau bail en cas de remplacement. Vos choix ne peuvent pas être remis en question par les colocataires.
Si cette disposition est nécessaire et évidente dans les logements de type résidence étudiante, elle n’est toutefois pas indispensable en colocation classique, c’est-à-dire le partage d’un appartement ou d’une maison entre une poignée de colocataires. Avec un bail unique en effet, ceux-ci ont tout intérêt à trouver rapidement un remplaçant au colocataire sur le départ, le paiement des loyers manquants pouvant leur être imposé. C’est d’ailleurs dans la plupart des cas les colocataires eux-mêmes qui se chargent de trouver des remplaçants (la formule fonctionne aussi pour faire de très bons films…).
Comment arbitrer bail unique ou baux multiples ?
La colocation offre bien des avantages aux propriétaires de maisons ou de grands appartements qui souhaitent les proposer en location meublée. Etant donné les difficultés croissantes des jeunes étudiants ou personnes seules pour se loger en zone tendue, il est souvent plus facile de trouver plusieurs locataires seuls et prêts à cohabiter, qu’une famille aux revenus suffisants pour couvrir le loyer.
Situation avantageuse pour limiter la vacance locative, elle suppose toutefois de bien choisir le cadre légal associé. Selon le type de bail choisi pour votre colocation, les contraintes seront plus ou moins lourdes pour vous propriétaires.
Toutefois, certaines situations ne vous permettront pas vraiment de choisir entre bail unique et baux multiples. C’est le cas notamment si vous ne trouvez pas de colocataires prêts à démarrer un bail unique en même temps. Si vous souhaitez commencer à louer le plus vite possible, vous serez probablement contraint de signer des baux multiples successifs au fil de l’arrivée des colocataires.
* « La colocation est (…) formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur. » Article 8-1 de la loi du 6 juillet 89
