Parmi les pays les plus visités au monde, la France offre aux investisseurs immobilier de belles perspectives et la possibilité de se générer des revenus nets d’impôts. Et la formule s’applique aussi à celui qui investit dans un simple mobil-home. Avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou celui du para-hôtelier ou encore la location de biens meubles, vos bénéfices sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), au régime micro-BIC ou réel. Une formule aux multiples avantages mais dont l’activité est difficile à qualifier.
Si vous louez votre mobil home et que vous relevez de l’activité LMNP
Le mobil-home doit dans ce cas proposer les équipements nécessaires à un usage décent du bien. Il vous faudra donc vous assurer que vous mettez bien à disposition les 11 équipements obligatoires en location meublée.
Propriétaires de mobil-home ou autres habitations légères ayant le statut de LMNP, vous pouvez donc choisir d’imposer vos revenus issus des locations selon les règles du régime micro-bic ou selon celles du régime réel.
Par défaut, l’administration fiscale vous considère comme loueur en meublé non professionnel. Ce n’est que sous réserve du respect des conditions suivantes que vous pouvez accéder au régime du loueur en meublé professionnel :
- les recettes générées par l’activité de location meublée doivent être supérieures à 23 000 €,
- les recettes issues de la location meublée doivent excéder les autres revenus professionnels du foyer fiscal,
- votre activité est inscrite au RCS. A noter, cette inscription, jusqu’à présent obligatoire, a été récemment remise en question.
Le régime micro BIC pour les propriétaires de mobil-home ayant le statut LMNP, piège ou véritable avantage ?
Seuls les propriétaires bénéficiant de moins de 188 700 € de revenus annuels issus de la location de leur logement classé en meublé de tourisme (ou 77 700 € si ce dernier n’est pas classé) peuvent être soumis au régime micro BIC. Au-delà, l’imposition des revenus est automatiquement calculée selon les règles du régime réel. En deçà de 188 700 € de revenus annuels (ou 77 700 €), les propriétaires peuvent néanmoins opter pour le régime réel d’imposition à l’impôt sur le revenu.
Un abattement de 50 % avec le régime micro BIC
La principale caractéristique du régime micro BIC est l’application par l’administration fiscale d’un abattement de 50 % (ou 71 % dans pour les meublés classés tourisme*) sur le montant des revenus déclarés. Si vous déclarez par exemple 50 000 € de recettes sur votre déclaration de revenus, seuls 25 000 € seront imposables.
L’abattement de 50 % doit normalement correspondre à l’ensemble des charges que le propriétaire a engagé pour la location de son logement meublé. Ce qui signifie que, contrairement à l’imposition au régime réel, il ne sera pas possible de déduire vos charges à l’euro près. Dans le cas de la gestion immobilière, ce calcul est rarement le plus avantageux. En effet pour la gestion locative de votre mobil home, entre les charges d’entretien courant, les loyers versés au titre de l’occupation du terrain, les intérêts d’emprunts et autres travaux de rénovation… il est dans la majorité des cas bien plus intéressant d’opter pour une déduction au réel qui permet « d’effacer » vos revenus tirés de la location meublée en mobil home et donc de vous générer un revenu en quasi-franchise d’impôt
Autre avantage du régime micro BIC : la simplicité de gestion
D’un point de vue comptable, vos obligations sont simplifiées (tenue d’un livre de recettes et d’un livre d’achat). L’ensemble des revenus devront ensuite être déclarés lors de la déclaration annuelle des revenus. Cette simplicité est souvent le principal argument retenu par les loueurs en meublés. Pourtant, comme on l’a expliqué précédemment, rares sont les cas où elle se révèle vraiment profitable.
Avantages du régime réel pour les propriétaires d’habitations légères de loisirs en location
Les propriétaires au statut LMNP qui louent des habitations légères de loisirs type mobile-home, lorsqu’ils sont imposables au régime réel, peuvent choisir d’inscrire le logement meublé de tourisme à l’actif (tableau des immobilisations et des amortissements).
Des charges liées au meublé de tourisme déductibles avec le régime d’imposition réel : amortissement, intérêts d’emprunt…
Cette inscription à l’actif présente l’avantage de pouvoir déduire les amortissements des revenus annuels du contribuable. Ainsi par exemple, pour un logement inscrit à l’actif du contribuable à une valeur de 30 000 euros et amorti sur une durée de 5 ans, 6 000 euros seront déductibles chaque année. A noter pour le cas particulier d’un mobil home, celui-ci sera amorti « en bloc » sur une durée fixe de 15 ans.
Le régime réel permet plus généralement de déduire toutes les charges réelles liées au logement loué : intérêts d’emprunts, frais de gestion ou de travaux et dans le cas précis de la location meublée en mobil home, les loyers versés au propriétaire du terrain accueillant votre mobil home (camping, village vacances, etc.) ainsi que les frais d’électricité ou de raccordement au gaz. En revanche, le « mobilier » fait en quelque sorte « partie » du bien puisqu’il a été conçu en même temps. Hormis quelques équipements complémentaires (vaisselle, téléviseur, bouilloire… qui feront l’objet d’un amortissement mobilier), il sera comptabilisé dans la valeur globale du bien et amorti avec l’ensemble du mobil home
Location de mobil-home : le cas du déficit fiscal
Si au cours d’une année, les revenus issus de la location d’un mobil-home sont inférieurs aux dépenses déductibles qu’elle a engendrées, le contribuable présente un déficit fiscal. Ce dernier provenant de l’activité de loueur en meublé non professionnel, il peut s’imputer sur des revenus provenant de la même activité au cours des dix années suivantes.
A noter toutefois, ces déficits ne s’imputent cependant ni sur le revenu global, ni sur les revenus d’autres activités commerciales exercées à titre non professionnel ni sur les bénéfices générés par l’activité de location meublée exercée à titre professionnel.
Pour conclure cette comparaison, dans la plupart des cas, le choix du régime réel est, on l’a vu, le plus intéressant sur le plan fiscal. Pour la location meublée en mobil home, il est d’autant plus intéressant qu’il permet de déduire de vos recettes les loyers versés au camping, parc résidentiel ou village vacances hébergeant votre mobil home (entre 2 000 et 5 000 €/an en moyenne).
Toutefois en fonction de votre situation fiscale, il peut être intéressant de le vérifier précisément. Pour y voir plus clair, comparez l’imposition des bénéfices tirés de votre location meublée selon les deux régimes ou sollicitez directement nos conseillers spécialistes de la gestion des revenus locatifs.
Si vous louez votre mobil home et que vous relevez de l’activité para-hôtelière ou Bic de droit commun
La différence est parfois mince entre activité de location meublée et para-hôtelier. Pour faire le point, consultez notre Guide de la location para-hôtelière.
* S’agissant d’un mobil-home, le classement est le plus souvent le fait du propriétaire du terrain de camping ou du parc résidentiel au sein duquel est implanté le mobil-home.
