Le « micro-foncier meublé » est une formule souvent utilisée à tort, (mais ce n’est pas bien grave) pour évoquer le régime micro-bic offert aux loueurs en meublés. De fait, le « foncier » correspond à la location nue qui s’oppose logiquement à la location meublée. Alors location nue, location meublée ? Régime micro ou réel ? Pour celui qui veut se constituer un patrimoine immobilier aux meilleures conditions fiscales, toutes les options ne sont pas bonnes à prendre… Précisions de vocabulaire et conseils d’experts pour optimiser vos investissements locatifs.
Micro-foncier meublé VS micro-foncier nu ? Régime réel ou micro ?
Le terme de « micro-foncier meublé » suppose un peu d’éclaircissements… Le foncier, dans le jargon immobilier, c’est d’abord le terrain qui héberge une construction immobilière, mais par extension ce sont aussi les immeubles, constructions et autres bâtiments qui constituent des « biens fonciers ». Mais il s’agit toujours d’un bâti « nu ». Au fil du temps, les termes foncier et meublé se sont progressivement opposés. Pour la déclaration des revenus locatifs, on opposera la location nue (foncier) à la location meublée.
Dans les deux cas, le bailleur aura le choix entre deux régimes d’imposition pour encadrer la déclaration de ses loyers.
| Location nue (foncier) | Location meublée |
| – le régime réel
Ou : |
– le régime réel
Ou : (l’activité de location meublée relevant des BIC : bénéfices industriels et commerciaux) |
L’option « micro » est un mode d’imposition simplifié, réservé aux revenus locatifs inférieurs à un certain seuil :
| Location nue (foncier) | Location meublée |
| 15 000 € /an de revenus fonciers | 70 000 € /an de revenus locatifs meublés |
Mais la simplicité n’est pas toujours le meilleur choix en matière fiscale.
Dans les deux cas, le revenu imposable tiré de la location est calculé par les services des impôts après abattement pour frais de :
- 30 % dans le cadre du micro-foncier,
- 50 % dans le régime micro-BIC en location meublée (71 % si le bien est classé meublé de tourisme).
Le « forfait » de charges est supposé couvrir l’ensemble des charges qui pèsent sur le bailleur pour la location de son bien immobilier. Il n’est donc pas possible de réaliser d’autres déductions.
Les bailleurs qui le souhaitent peuvent faire le choix d’une imposition au « réel », même si les revenus dégagés ne dépassent pas les plafonds du micro-foncier, meublé ou nu.
Dans les faits, le régime réel, c’est-à-dire, la déduction des « frais réels », est souvent bien plus avantageux.
Micro VS régime réel qui y gagne le plus : location meublée ou location nue ?
On l’a vu le cadre fiscal proposé aux bailleurs immobiliers fonctionne sensiblement de la même manière en location nue ou en location meublée.
Dans le choix du « micro » (micro-foncier ou micro-BIC) limite vos obligations déclaratives.
Mais dès qu’il s’agit d’opter pour le régime réel, la location meublée se révèle bien plus intéressante que la location nue (foncier). En meublé, il est en effet possible de déduire un nombre beaucoup plus important de charges :
- charges de copropriété,
- électricité,
- intérêts d’emprunt,
- travaux de rénovation,
- taxes liées au bien loué (taxe foncière et si vous les payez taxe d’habitation et CFE),
- frais d’agence, de notaire (l’année d’achat),
- frais de comptabilité liée à la gestion du bien,
- intérêts d’emprunt…
… bref, la liste est longue et nous n’allons pas la détailler de manière exhaustive. Retenez, qu’en principe, dès qu’une charge est justifiée, elle peut être déduite.
Bien souvent ce mécanisme de déduction couplé au calcul d’amortissement du bien et des meubles, permet de réduire le montant de vos loyers imposables à zéro. A ce titre, l’accompagnement d’un expert-comptable immobilier qui maîtrise les spécificités liées à la comptabilité des revenus locatifs meublés est souvent nécessaire.
Dans tous les cas, le terme « micro-foncier meublé » est donc une sorte d’abus de langage. Si l’erreur de vocabulaire n’est pas très importante, la confusion entre les différentes options fiscales offertes au loueur en meublé a, en revanche, de réels impacts.
Le conseil de nos spécialistes des revenus locatifs meublés
Soyez vigilant si vous avez opté pour la location meublée, le choix de votre régime d’imposition peut en effet considérablement influencer votre imposition. Le régime réel permettant dans bien des cas, par différents mécanismes dont l’amortissement du bien, générer des revenus locatifs meublés en quasi-franchise d’impôt.
Pour vous en assurer, il convient de regarder votre situation fiscale de près. A votre disposition notre simulateur régime réel VS régime micro-BIC pour évaluer rapidement la formule la plus avantageuse pour vous. Et pour y voir plus clair et poser vos questions en direct, nos conseillers sont à votre disposition, il suffit de prendre RDV !
