Vous avez tenté d’éviter au maximum les loyers impayés en demandant au futur locataire des preuves de sa solvabilité. Mais rien n’y fait. Malgré vos précautions, votre locataire ne paye pas son loyer. Et maintenant, que faire ?
Quand parle-t-on de loyer impayé ?
Rien ne sert de débuter une procédure juridique après une semaine de retard pour le paiement du loyer. D’ailleurs, il y a impayé de loyer seulement si le locataire dépasse la limite de 2 fois le montant mensuel du loyer hors charges.
Dès qu’il y a impayé de loyer, deux cas de figure s’imposent : tenter un accord amiable, recours au garant (si il y a lieu), ou déclencher une procédure juridique. Oubli, mauvaise passe financière… le locataire peut temporairement être dans l’incapacité de payer son loyer mais peut être en mesure de régler sa dette en lui accordant un laps de temps suffisant. Si l’incident est passager, un accord amiable vous évite bien des tracasseries administratives, mais cela ne suffit pas toujours.
Comment comptabiliser les loyers impayés ?
Sur le plan comptable, il faut savoir que les loyers impayés ne seront pas traités de la même manière selon le type de location, en nu ou meublé.
En meublé, les loyers sont indiqués dans le bilan mais ne seront pas comptabilités en location vide. Si vous avez le moindre doute sur la comptabilisation d’un impayé de vos locataires, consultez nos conseillers spécialistes de la gestion des revenus locatifs meublés.
Loyers impayés : relance du locataire
En cas de retard de paiement du loyer, commencez par relancer le locataire par téléphone par mail ou par lettre. Si après vos réclamations le locataire n’a toujours pas payé le loyer, privilégiez un accord amiable. Et si après moult relances, il n’y a pas d’évolution, envoyez au locataire une lettre de mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception.
Prévenez le garant de la situation afin que celui-ci ne soit pas pris au dépourvu s’il devient nécessaire de recourir à lui.
Quelles sont les procédures administratives et légales face aux loyers impayés ?
L’administration vous permet de trouver un compromis avec votre locataire : étalement de la dette, recouvrement de la dette par la caution…
Prévenir la CAF
Si le locataire bénéficie d’une aide au logement, prévenez la CAF qui peut mettre en place une procédure de règlement du conflit à l’amiable. Cette alerte est d’ailleurs obligatoire si votre locataire bénéficie d’une garantie telle que la garantie Visale.
Étalement de la dette
Un étalement de la dette est une alternative aux difficultés de paiement du locataire. Ce plan d’apurement est un accord amiable conclu entre le propriétaire et le locataire. En tant que bailleur, vous acceptez que le locataire paie ses loyers par le biais d’un échéancier de remboursement de la dette défini entre vous et le locataire.
Recouvrement de la dette par le garant
Dans le cas où vous vouliez vous prémunir face aux loyers impayés, vous avez très certainement exigé que le futur locataire définisse un garant (attention cependant à l’incompatibilité dans certains cas avec une assurance de loyers impayés). Cette personne s’est alors engagée à s’acquitter de la dette du locataire dans le cas où celui-ci se trouverait dans l’incapacité de régler cette dernière.
Deux types de garanties : la caution simple et la caution solidaire. Dans le cas de la caution simple, le bailleur peut faire appel à la caution uniquement en cas d’insolvabilité du locataire. Pour la caution solidaire, nul besoin d’attendre, le bailleur peut immédiatement recourir à la caution pour obtenir le règlement des loyers impayés.
Conciliateur de justice
Sachez que si vous êtes dans l’impossibilité de trouver un commun accord avec le locataire, un conciliateur de justice peut vous aider à trouver une solution amiable. Pour ce faire, rapprochez-vous du tribunal d’instance et convenez d’un rendez-vous avec la partie adverse.
Sans accord amiable, ni remboursement des sommes dues, il conviendra d’entamer une procédure en justice.
Loyers impayés : la procédure d’injonction de payer
L’injonction de payer est une procédure assez courante qui permet d’obtenir rapidement le paiement des dettes.
Pour exécuter cette procédure, vous pouvez adresser votre requête à un huissier, dans le cas des dettes inférieures à 4 000 €. Cette procédure peut directement être effectuée par la plateforme de traitement des petites créances à l’initiative du créancier.
Si la demande ne dépasse pas les 10 000 €
La demande d’injonction est à adresser au président du tribunal d’instance à l’aide d’un formulaire d’injonction. Le tribunal compétent est celui du domicile du débiteur.
Si la demande dépasse 10 000 €
Un formulaire de demande en injonction de payer est à compléter et à adresser au tribunal de grande instance.
Si le juge estime que la requête du créancier est justifiée alors il rend une ordonnance portant injonction de payer pour la somme due. Dans le cas contraire, le créancier peut toujours engager une procédure judiciaire classique.
Sachez que le locataire dispose d’un délai d’un mois pour faire opposition à l’injonction de payer auprès du tribunal.
Dernier recours : résiliation du contrat avec la clause résolutoire
La plupart des bailleurs prennent le soin d’inscrire une clause résolutoire dans le bail pour bénéficier d’une meilleure sécurité judiciaire. Cette clause résolutoire permet au bailleur de résilier unilatéralement le contrat dans le cas où le locataire manque à ses obligations contractuelles.
Pour utiliser cette clause, il faut tout d’abord adresser un commandement de payer (par voie d’huissier) au locataire et en tenir informer la caution.
Si deux mois après avoir délivré le commandement le locataire n’a toujours pas réglé sa dette, alors le bailleur peut appliquer la clause résolutoire. Pour ce faire, il doit saisir le tribunal d’instance afin que le juge prononce l’application (ou non) de cette clause. Le juge pourra ordonner l’expulsion du locataire et l’huissier délivrera le commandement de quitter les lieux.
Les recommandations de nos conseillers pour vous protéger face aux loyers impayés
Privilégiez un accord amiable avant de vous lancer dans des procédures juridiques laborieuses et coûteuses. Un accord amiable est plus simple et préserve la relation avec le locataire. Sachez également que vous pouvez recourir à une assurance loyers impayés pour éviter de vous exposer aux défauts de paiement mais aussi aux dégradations du bien. En prime pour ceux relevant du régime réel, l’assurance loyers impayés est déductible de votre revenu locatif.
Si besoin, certaines assurances loyers impayés comprennent également la prise en charge de la procédure juridique si vous deviez en arriver là. En revanche, les conditions imposées pour le versement de loyers de substitution sont assez précises. Dès la signature du contrat, vérifiez que votre bail et les conditions imposées à votre locataire sont conformes avec celles de votre garantie des loyers impayés. Contactez l’assurance, ils vous transmettront leurs critères de sélection, avant de valider une candidature de locataire. En effet, en cas de non-conformité avec les attentes d’un assureur au moment de la déclaration des loyers impayés, vous pourriez être confronté à un refus de prise en charge.
Une précaution d’autant plus importante que vos loyers couvrent parfois le remboursement de vos échéances de prêt.
Dernière précaution à prendre avant de souscrire une assurance loyers impayés
Pour conclure, rappelons que le cumul de garanties est interdit*. Dès que vous avez souscrit une assurance privée vous prémunissant contre les loyers impayés, vous ne pouvez imposer le versement d’une caution à votre locataire, sauf si celui-ci est étudiant ou apprenti. Il vous faut donc choisir la solution qui vous paraît la plus pérenne pour vous : une caution ou une assurance loyers impayés.
Il en va de même si vous avez confié la gestion de votre bien à un administrateur de bien. Le fait que celui-ci ait contracté une assurance pourrait vouloir dire qu’à titre individuel, vous n’êtes pas assuré. Ce qui pourrait donc vous permettre de demander une caution à votre locataire. Mais cette interprétation admise par la FNAIM (fédération nationale des agents immobiliers) ne fait pas l’unanimité. La prudence est de mise et si vous préférez confier la gestion de votre bien à un administrateur, nous vous conseillons de ne plus demander de caution.
* Loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion n°2009-323 du 25 mars 2009, renforçant l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.
