Les conditions d’accès au statut de loueur en meublé professionnel (LMP) sont réformées. Dorénavant, seules deux conditions seront imposées. Résultat, si la situation précédente (avec inscription au RCS) permettait à de nombreux bailleurs de différer leur passage en LMP malgré les dépassements de plafonds de ressources, il n’en n’est dorénavant plus question. Nos spécialistes de la gestion des revenus locatifs meublés listent les changements induits.
Fin de l’inscription au RCS pour les loueurs en meublés professionnels
Nous vous en parlions déjà en avril dernier une réforme conséquente modifie le choix du statut de loueur en meublé. Jusqu’à présent en effet, vous pouviez choisir de rester non professionnel (LMNP) même si vos conditions de revenu vous plaçaient d’office dans la catégorie des loueurs professionnels (LMP). Dorénavant donc, ce statut quo n’est plus possible.
La réponse ministérielle Saddier (n°18937) ne laisse en effet plus de doute quant au passage de loueur en meublé non professionnel (LMNP) à loueur en meublé professionnel(LMP) :
Dès lors que les recettes tirées de la location meublée dépassent :
- 23 000 €/an,
- vos autres revenus*,
… les activités de location meublée « relèvent obligatoirement du régime fiscal des LMP, ce régime n’étant pas optionnel. La modification en ce sens du bulletin officiel des finances publiques est déjà intervenue et la modification de la rédaction du 2. du IV de l’article 155 du CGI interviendra ultérieurement. »
La modification du Code Général des Impôts devrait suivre la décision du Conseil Constitutionnel. Celle-ci va dans le sens d’une simple suppression de l’obligation d’inscription au RCS. Il n’est pas, pour le moment, question de revoir plus en détail les caractéristiques des statuts LMNP et LMP.
Quels changements anticiper si vous dépassez les conditions de ressources pour rester LMNP ?
Dans l’immédiat, le dépassement des seuils du statut LMP n’entraînent pas de changements majeurs. Vous continuez à exercer votre activité de location meublée avec le régime micro-BIC ou le régime réel.
Lorsque vous avez opté pour le régime réel, l’amortissement de votre bien et la déduction des charges locatives n’est pas remis en question.
Alors quels sont ces changements ?
– l’un peut être une bonne nouvelle car il vous permet de bénéficier du traitement de la plus-value des professionnels en cas de revente de votre bien, et d’en être exonéré dans certains cas
– l’autre, peut vous conduire à l’affiliation à la Sécurité Sociale Indépendantes (SSI ou ex-RSI), vous permettant entre autres de bénéficier de trimestres de retraite
Imposition de la plus-value de cession en LMP
Dès lors que vous êtes fiscalement classé en LMP, l’éventuelle plus-value générée à la revente de votre bien sera imposée dans le régime des plus-values professionnelles.
Celui-ci présente l’avantage d’une exonération totale d’impôt sur le revenu en cas de revente après 5 ans de détention et si le chiffre d’affaire n’excède pas 90 000 €. Mais le processus d’imposition est aussi plus complexe. Voir ici le détail de l’imposition de la PV en LMP.
Affiliation des LMP à la SSI
Sur ce deuxième point, il est plus difficile de se prononcer. Car si le classement fiscal du loueur en meublé est parfaitement acquis, il n’en va pas de même au sujet de son affiliation sociale.
Auparavant, l’inscription au RCS signifiait une affiliation automatique à la SSI. Qu’en est-il maintenant alors que l’inscription au RCS a été supprimée ? L’affiliation à la SSI interroge.
Tout comme le précisait Martial Saddier dans sa question, qu’en est-il des loueurs occasionnels qui dépassent ces seuils et qui réalisent cette activité dans le cadre de leur gestion patrimoniale ? La SSI reconnaitra-t-elle le caractère professionnel alors que l’activité n’est pas régulière et continue ?
Ce point-ci nous interpelle car la SSI a déjà refusé des inscriptions de loueurs en meublé dans des cas de loueurs en meublé saisonniers répondant aux critères précités.
Nouveau LMP, serez-vous oui ou non assujetti à la sécurité sociale des indépendants (ex-RSI) ?
A ce jour, ni l’Administration, ni le gouvernement n’ont apporté de précisions quant à l’affiliation sociale des loueurs dont les revenus dépassent les plafonds du LMNP (recettes > 23 000 et dépassant les autres revenus du foyer).
L’inscription au RCS ayant été jugée anticonstitutionnelle puis supprimée, que faire ? Comment vont être gérés les affiliations des LMNP basculant automatiquement dans le statut LMP ? A ce jour, les recommandations vont dans le sens de l’inscription à la SSI.
Nous ne manquerons pas de vous communiquer les précisions officielles dès que celles-ci seront communiquées par les pouvoirs publics.
A noter concernant l’affiliation à la SSI, la loi de financement de la Sécurité Sociale 2017 avait soumis les revenus tirés de la location saisonnière ou de courte durée à cotisations sociales dès lors que les recettes générées dépassent 23 000 €. Dans certains cas donc, les loueurs non professionnels (LMNP) peuvent également être affiliés à la SSI.
* Il s’agit des revenus imposables dans la catégorie des traitements et salaires, des autres revenus déclarés dans les catégories BIC, BNC ou bénéfices agricoles ou rémunérations perçues au titre d’une activité de gérance.
