Propriétaire en copropriété, votre immeuble est très probablement géré via un syndic de copropriété professionnel. Un certain de nombre de mesures modifiant cette année son fonctionnement ont été précisées par plusieurs décrets parus entre mai et juin derniers. Assemblée générale par visioconférence, dématérialisation des appels de fonds, pouvoir de contrainte du conseil syndical… Nos experts détaillent les principaux changements introduits par la loi ELAN pour les copropriétaires.
Loi ALUR puis ELAN, deux réglementations successives pour un meilleur partage d’information des syndics
En 2015, la loi ALUR imposait aux syndics de copropriété de mettre à disposition des copropriétaires un extranet leur permettant d’accéder à quantité d’informations pratiques sur la gestion de leur immeuble. Faute de précisions quant aux informations et documents à intégrer sur cet espace dématérialisé, l’obligation a rarement été suivie des faits et lorsque l’extranet du syndic existe, celui-ci est quasi-vide.
En application de la loi ELAN, le décret n°2019-502 du 23 mai 2019 vient préciser la liste minimale des documents à faire figurer dans l’extranet de la copropriété.
Les documents obligatoirement déposés par le syndic sur l’intranet de votre copropriété
La liste se divise en trois inventaires :
| A destination : | ||
| Du seul
copropriétaire |
De l’ensemble des copropriétaires | Des membres du conseil syndical |
| · Compte individuel du copropriétaire et montant de sa part du fonds de travaux rattachée à son lot après approbation des comptes par l’AG annuelle ;
· Montant des charges courantes des deux derniers exercices comptables clos, payées par le copropriétaire (budget et hors budget) ; · Avis des appels de fonds sur les 3 dernières années. |
· Règlement de copropriété, l’état descriptif de division et les actes le modifiant ;
· Carnet d’entretien de l’immeuble ; · Diagnostics techniques des parties communes en cours de validité ; · Contrats d’assurances de l’immeuble conclus par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires ; · Contrat d’entretien et de maintenance des équipements communs en cours ; · PV des trois dernières AG et les devis des travaux approuvés lors de ces assemblées ; · Contrat de syndic en cours. |
· Balances générales des comptes du syndicat des copropriétaires et le relevé général des charges et produits de l’exercice échu :
· Les relevés périodiques des comptes bancaires ouverts au nom du syndicat des copropriétaires ; · En cas de procédures judiciaires en cours, les décisions de justice dont les délais de recours n’ont pas expiré ; · La liste de tous les copropriétaires établie par le syndic ; · La carte professionnelle du syndic, son attestation de responsabilité civile professionnelle et attestation de garantie financière en cours de validité. |
La mise à disposition de l’ensemble de ces documents devra être effective au 1er janvier 2020. Mais pour que ce devoir d’information soit cette fois-ci réellement suivi, la loi ELAN a prévu des sanctions en cas de non mise à disposition des documents.
Un pouvoir de contrainte du conseil syndical sur le syndic de copropriété
Les syndics auront un mois pour communiquer les pièces et documents sollicités par le conseil syndical. Celui-ci a en effet pour mission d’assister et de contrôler la gestion du syndic. Passé ce délai, le syndic pourra être sanctionné d’une amende égale à 15 € par jour de retard (décret n°2019-503 du 23 mai 2019).
Des dispositions pour encourager la présence aux assemblées générales annuelles
Souvent fastidieuses et parfois même le théâtre de discussions houleuses, les assemblées annuelles des copropriétaires sont souvent boudées au risque d’en pénaliser le bon fonctionnement lorsque le quorum n’est pas atteint.
Mais pour les propriétaires vivant parfois loin de leur investissement locatif, le déplacement est d’autant plus pénible. C’est pourquoi la loi ELAN instaure le fonctionnement des assemblées de copropriétaires par visioconférence ou audioconférence. A l’assemblée de décider des moyens techniques permettant cette transmission en direct. Le syndic ou le conseil syndical devront faire établir et présenter un devis pour l’approbation de la solution technique envisagée.
A noter, seule la voix doit être obligatoirement retransmise, l’image n’est pas obligatoire. En revanche, la transmission des délibérations doit être continue et simultanée.
En conséquence, la feuille de présence est modifiée, elle doit tenir compte de cette faculté de suivi de l’assemblée à distance. Quant au procès-verbal d’assemblée, il devra retranscrire précisément les éventuels soucis techniques ayant empêché un copropriétaire de transmettre son vote.
Concernant l’assemblée annuelle des copropriétaires, le syndic doit poser une affiche indiquant la date de la prochaine assemblée et rappeler aux copropriétaires la possibilité d’inscrire une question à l’ordre du jour (art. 9).
Relation avec votre locataire : celui-ci peut vous assister au sujet des charges
La gestion d’une copropriété fait appel à plusieurs intervenants : le propriétaire, le conseil syndical, le syndic… Mais votre locataire, lui, n’a aucun lien avec votre syndic.
C’est donc vous, propriétaire bailleur, qui êtes l’unique interlocuteur entre les parties sauf dans certains cas et notamment celui d’une représentation en assemblée générale.
En effet, en tant que propriétaire bailleur vous pouvez tout à fait donner pouvoir à votre locataire pour vous représenter et depuis 2018, vous pouvez aussi vous appuyer sur ce dernier pour vous assister dans le suivi des charges récupérables.
C’est bon à savoir pour le suivi de vos charges récupérables, vous pouvez dorénavant vous faire assister par votre locataire pour consulter les pièces justificatives associées. Vous avez également la possibilité de l’autoriser à consulter à votre place des documents justificatifs de ces charges.
Pour rappel, les charges engagées au titre de la gestion de votre investissement locatif peuvent être déduites de vos loyers ou donner lieu à un amortissement dans certains cas de location meublée, y compris les charges de syndic de copropriété.
Le régime de la copropriété* s’applique aujourd’hui à près de 10 millions de logements. Ces sortes de mini-démocraties immobilières ne sont pas toujours simples à gérer. La loi ELAN habilite le gouvernement à prendre deux ordonnances pour remanier profondément le statut de la copropriété d’ici 2020. La seconde devrait permettre la création d’un code de la copropriété. Nous vous tiendrons informé des changements que cela induit pour la gestion de vos biens locatifs. En attendant, si vous avez le moindre doute sur la fiscalité de votre bien, consultez nos conseillers spécialistes de l’investissement locatif.
A suivre !
* Loi du 10 juillet 1965.
