Vérifier la solvabilité de vos locataires est évidemment une étape incontournable à ne pas prendre à la légère. Pour autant, en la matière, vous ne pouvez pas tout demander à votre futur locataire et à sa caution. Le point pour agir à bon escient mais avec efficacité.
Si le droit de propriété est un droit naturel, il reste très encadré : règlement de copropriétés, servitudes, droit de passage… . Et lorsqu’il s’agit de le mettre en location, la liste de vos obligations ne va pas en se raccourcissant, bien au contraire.
Ainsi pour vérifier la solvabilité et vous prémunir autant que possible face au risque de loyers impayés, vous devez respecter une liste précise, sous peine de sanction.
A titre d’exemple, des données très personnelles, pouvant porter atteinte à la vie privée du locataire, tels que des relevés bancaires ou encore un extrait de casier judiciaire, une carte d’assuré social ne peuvent pas être demandés. Vous ne pouvez pas non plus exiger des attestations de sa banque (attestation de bonne tenue de compte, d’absence de crédit en cours, etc.).
Dans les faits, il est d’usage de demander au locataire et sa caution les pièces suivantes :
- Un justificatif d’identité
- Un contrat de travail et les trois derniers bulletins de salaire (ou équivalent pour un non-salarié)
- Le dernier avis d’imposition
- Les trois dernières quittances de loyer du logement précédemment occupé
Mais la liste de pièces prévues par le décret 2015-1437 est bien plus détaillée et vous permet des demandes alternatives si votre locataire n’est pas en mesure de fournir cette liste de base.
Vérifier la solvabilité de votre locataire est une précaution tout à fait légitime et il en va de même pour sa caution. Mais comme pour le locataire, la liste des pièces que vous pouvez demander à un cautionnaire est limitée.
Vous y retrouvez sensiblement les mêmes documents que pour le locataire, à quelques nuances près.
Dans la liste détaillée qui suit, nous vous précisons les documents valables pour le locataire et sa caution, les variations concernant principalement cette dernière.
Le décret 2015-1437 prévoit que vous pouvez solliciter auprès de votre locataire et de sa caution des justificatifs attestant : son identité, son domicile, son activité professionnelle et ses ressources.
A noter, ces pièces peuvent être demandées lorsque vous signez un bail de location vide ou meublée ou un bail mobilité. Dans le cas d’une location touristique (résidence secondaire) ou à titre de logement de fonction, vous ne pouvez pas en imposer la fourniture.
- Justificatifs d’identité en cours de validité et de séjour (une seule pièce) :
| Locataire | Caution | |
| 1. Carte d’identité ou passeport français ou étranger. | x | x |
| 2. Permis de conduire français ou étranger. | x | x |
| 3. Carte de séjour temporaire, carte de résident, carte de ressortissant d’un Etat membre de l’UE ou de l’EEE. | x | (1) |
(1) A noter, pour les cautions personnes morales :
- Justificatifs attestant l’existence de la société : extrait K bis original de moins de trois mois, statuts ou toute autre pièce faisant apparaître le nom du responsable et l’adresse de l’organisme ainsi que la preuve qu’une déclaration a été effectuée auprès d’une administration, une juridiction ou un organisme professionnel.
- ET : justificatif d’identité du représentant de la personne morale figurant sur l’extrait K bis ou les statuts.
Bon à savoir, depuis le décret 2019-1019 du 3 octobre 2019, il n’est plus possible d’exiger une signature de la pièce d’identité du locataire ou de sa caution, les pièces justificatives d’identité étrangères ne comportant pas systématiquement la signature de leur titulaire.
- Justificatifs de domicile (une seule pièce au choix parmi la liste) :
| Locataire | Caution | |
| Quittances de loyer (trois dernières) ou, à défaut, une attestation fournie par le précédent bailleur, ou son mandataire, indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges. | x | (1) |
| Attestation d’élection de domicile permettant d’établir son lien avec un organisme agréé* | x | |
| Attestation sur l’honneur de l’hébergeant indiquant que le candidat à la location réside à son domicile. | x | |
| Dernier avis de taxe foncière ou dans le cas d’un propriétaire, titre de propriété de la résidence principale. | x | x |
(1) Vous pouvez également demander à la caution :
- Facture d’eau, de gaz ou d’électricité de moins de trois mois.
- Attestation d’assurance logement de moins de trois mois.
- Son activité professionnelle (un ou plusieurs documents au choix) :
| Locataire | Caution | |
| Pour les salariés ou stagiaires | ||
| Contrat de travail ou de stage ou si votre locataire n’est pas en mesure de le présenter : une attestation de son employeur. Celle-ci doit préciser clairement son emploi ainsi que la rémunération, la date d’entrée en fonction et la durée de la période d’essai. | x | x |
| Pour les non-salariés | ||
| Entreprise commerciale : extrait K ou Kbis de moins de 3 mois | x | x |
| Artisan : extrait D1 original de moins de 3 mois | ||
| Travailleur indépendant : copie du certificat d’identification INSEE | x | x |
| Profession libérale : copie de la carte professionnelle | x | x |
| Autre : toute pièce récente attestation l’activité | x | x |
| Pour les étudiants | ||
| Carte d’étudiant ou certificat de scolarité pour l’année en cours. | x | x |
- Ses ressources, un ou plusieurs documents parmi :
| Locataire | Caution | |
| Le dernier ou avant-dernier avis d’imposition ou de non-imposition. Dans le cas de revenus perçus dans un autre Etat ou territoire, le dernier ou l’avant-dernier avis d’imposition tenant lieu d’impôt sur le revenu. | x | x |
| Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif d’ouverture des droits de l’organisme payeur. | x | x |
| Attestation de simulation aux aides au logement établie par l’organisme payeur ou le locataire. | x | x |
| Titre de propriété d’un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière. | x | x |
| Justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers. | x | x |
| Pour les salariés : Les trois derniers bulletins de salaires. | x | x |
| Pour les étudiants ou stagiaires : Justificatif de versement des indemnités de stage Avis d’attribution de bourse | x x | |
| Pour les non-salariés : Les deux derniers bilans. A défaut, une attestation de ressources délivrée par un expert-comptable pour l’exercice comptable en cours. | x | x |
La mise en location d’un bien immobilier suppose un nombre assez conséquent de formalités et la signature du bail de location n’est finalement que la conclusion de nombreuses démarches. Avant de louer votre bien, avez-vous évalué les options les plus à même d’optimiser vos revenus et vos impôts ? Louer vide ou en meublé ? En micro-BIC ou au régime réel ? Autant d’options qui participent à la bonne rentabilité locative de votre bien et dont l’impact en matière d’imposition se révèle dans la plupart des cas très sensible.
Nos conseillers spécialistes des revenus locatifs meublés vous conseillent les meilleures options. Il vous suffit de prendre RDV en ligne pour les consulter.
* Article L. 264-2 du code de l’action sociale et des familles.
