En principe, un propriétaire proposant des biens meublés à la location est considéré par l’administration fiscale comme loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Le loueur en meublé accède au statut de loueur en meublé professionnel (LMP) s’il respecte les deux conditions suivantes :
- les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
- ces recettes excèdent les autres revenus d’activités professionnelles du foyer fiscal.
L’inscription au RCS, obligatoire jusqu’en février 2018 ayant été finalement abandonnée depuis la réponse la décision du conseil constitutionnel n° 2017-689 QPC du 8 février 2018, et repris par la réponse, ministérielle Saddier (n°18937), publiée au JO le 18/09/2019.
Le choix du régime professionnel ou non professionnel offre des avantages distincts au propriétaire.
Comparaison des fiscalités LMP/ LMNP
Location meublée professionnelle ou non professionnelle : le cas du déficit fiscal
Si sur une année, vos recettes issues des locations meublées sont inférieures à vos charges, vous dégagez un déficit.
Le loueur en meublé professionnel peut imputer ce déficit sur le revenu global du foyer fiscal jusqu’à la 6ème année. En revanche, le déficit dégagé par un loueur meublé non professionnel n’est imputable que sur les recettes issues des locations meublées.
Loueur en meublé professionnel : des exonérations pour le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière et sur la plus-value
Si vous êtes, en tant que propriétaire, passible de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), les biens immobiliers mis en location meublée sous le statut de loueur en meublé professionnel bénéficient d’une exonération pour le calcul de cet impôt, ce qui n’est pas le cas des biens mis en location sous le statut de loueur en meublé non professionnel.
Pour échapper à l’impôt sur la fortune immobilière, il faut cumuler le statut et LMP et que le résultat d’activité soit positif.
De plus, sous le statut LMP et si vous exercez une activité de location meublée depuis au moins 5 ans (de manière continue ou discontinue), vous bénéficiez d’une exonération de plus-value totale sur les immeubles meublés vendus, si vos recettes issues de la location meublée au cours des deux années précédentes sont inférieures à 90 000 €. Si ces recettes sont comprises entre 90 000 et 126 000 €, l’exonération sur la plus-value est partielle.
Le loueur en meublé non professionnel ne bénéficie pas de ce régime favorable. Conformément au régime de droit commun, sa plus-value sera exonérée d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention du bien, tandis qu’il devra attendre 30 ans de détention pour que les prélèvements sociaux sur la plus-value soient également exonérés.
Enfin, si vous souhaitez transmettre le bien immobilier à vos héritiers, le statut LMP offre plusieurs avantages concernant les droits de succession dus par les héritiers. Les droits peuvent faire l’objet :
- d’un paiement différé avec étalement des versements sur 10 ans (hors intérêts),
- d’une déduction des bénéfices imposables si les héritiers maintiennent l’activité avec le statut LMP,
- d’un abattement de 75 % dans le cas d’un maintien de l’activité de location (pacte Dutreil).
Loueur en meublé non professionnel : la réduction d’impôts sur investissement
Le loueur en meublé non professionnel peut bénéficier de dispositifs de réduction d’impôts sur investissement, tels que le Censi-Bouvard, s’il en respecte les conditions. Ceci, contrairement au statut de LMP, qui en est exclu.
Avantages sociaux des deux statuts : loueur en meublé professionnel ou non professionnel
La couverture sociale selon le statut de loueur de meublé
Jusqu’à présent l’inscription au RCS, laissait supposer à une affiliation logique du loueur en meublé professionnel (LMP) à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI).
La récente suppression de l’inscription au RCS remet en question cette couverture sociale liée au versement des cotisations sociales SSI. En effet, à notre sens, l’affiliation à la SSI serait un non-sens dès lors qu’il n’y a plus d’inscription au RCS.
Rappelons que le loueur en meublé non professionnel quant à lui, ne paie aucune charge sociale professionnelle. Il s’acquitte uniquement de la CSG / CRDS sur les revenus du capital au taux de 17,2 %.
Avantages communs des statuts LMP et LMNP au régime d’imposition réel
Les loueurs en meublé professionnels comme les loueurs en meublé non professionnels, sous réserve qu’ils soient imposés selon le régime réel, ont la possibilité d’amortir l’immeuble et le mobilier. L’amortissement et la déduction des charges permettent aux propriétaires de ne payer d’impôt ou très peu durant de nombreuses années.
Enfin, les loueurs en meublé professionnels et non professionnels peuvent adhérer à un centre de gestion agréé, ce qui peut :
- offrir à certains loueur un remboursement des honoraires de comptabilité, à hauteur des 2/3 des frais engagés, dans la limite de 915 €.
- permettre d’éviter la majoration de 25 % du résultat avant le calcul de l’impôt pour les loueurs dont le résultat comptable serait positif.
Cette comparaison permet de bien comprendre les avantages associés à l’un ou l’autre des statuts de loueur en meublé. Pourtant, lorsque vous envisagez un investissement ou bien transformez un bien en vue d’une mise en location, il n’est pas toujours évident d’envisager immédiatement les meilleures options. Nos conseillers sont à votre écoute et répondent à toutes vos demandes sur la déclaration de vos revenus locatifs, consultez-les.
