Parmi les obligations d’assurance des propriétaires bailleurs, l’assurance propriétaire non occupant n’est pas systématiquement obligatoire… et pourtant ! Celle-ci vous couvre en cas de vacance et complète les garanties que ne couvrirait pas le contrat d’assurance multirisques habitation de votre locataire. Pour peu que ce dernier ait opté pour une couverture au rabais… Avantages et obligations de ce contrat plus que recommandé.
L’assurance propriétaire non occupant, un contrat prévu pour pallier l’absence de locataire
Dans le cadre d’une location destinée à l’habitation, c’est le contrat d’assurance souscrit par votre locataire qui doit couvrir votre bien en cas de dommages (sauf en cas de location saisonnière).
Mais que se passe-t-il lorsqu’il n’y a pas de locataire ou lorsque votre locataire vous a adressé son congé ?
Cela n’empêche pas, malheureusement, d’éventuels sinistres et ceux peuvent même parfois s’aggraver en l’absence de locataire pour vous avertir (prolifération d’un champignon lié à l’humidité, fuite d’eau, etc.). C’est l’objet précisément de l’assurance propriétaire non occupant (PNO).
Celle-ci intervient lorsque le bien est vacant, lorsque votre locataire vous a délivré son préavis et qu’aucune autre assurance ne peut couvrir le dommage. C’est le cas lorsque :
- l’assurance multirisques habitation (MRH) de votre locataire ne couvre pas le sinistre, par exemple en cas de vice de construction,
- le sinistre n’est pas non plus couvert par le contrat souscrit par la copropriété assurant les parties communes,
- votre logement est loué et habité mais votre locataire n’a pas souscrit d’assurance ou bien ne règle pas ses cotisations. Dans ce dernier cas, sachez que la loi Alur vous autorise à souscrire une assurance au nom de votre locataire et d’en répercuter le coût sur le montant du loyer. Disposition qui peut d’ailleurs parfois simplifier les choses en cas de colocation.
Dans quels cas l’assurance propriétaire non occupant est-elle obligatoire ?
Aussi curieux que cela puisse paraître, les propriétaires bailleurs n’ont pas l’obligation de s’assurer en tant que propriétaire non occupant s’il s’agit d’une mono propriété.
En revanche en copropriété, la loi Alur a imposé la souscription d’un contrat d’assurance responsabilité civile à tous les propriétaires de biens situés en copropriété (art. 9-1*) : “Chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant…”. Cette responsabilité civile imposée est systématiquement vendue via le contrat d’assurance propriétaire non occupant.
Les logements soumis à la responsabilité civile PNO sont les biens qu’ils soient vides ou occupés, les logements non loués mais vide et c’est également le cas en résidence gérée.
Finalement, seuls les propriétaires de maisons situées en dehors d’une copropriété horizontale (de type lotissement par exemple) échappent à l’obligation de la PNO. Mais compte tenu des risques et des coûts associés à d’éventuels sinistres ou dommages, il est vivement recommandé d’en souscrire une. D’autant plus que la charge est déductible de vos revenus locatifs.
Quels sont les risques couverts par les garanties d’une PNO ?
Comme toujours en matière d’assurance, il existe toujours des différences selon les contrats et les assureurs. Généralement la PNO intervient au même titre qu’une assurance habitation et vous couvre pour tous les risques liés à la location (incendies et dommages électroniques, dégâts des eaux, vol, vandalisme, éventuels dommages liés à des événements climatiques, etc.). Des garanties qui touchent surtout au bâti.
Si vous louez en meublé, sachez qu’elle sera quasi automatiquement mise en jeu car les conventions entre assureurs prévoient des règles de gestion de sinistres qui sollicitent quasi systématiquement celle du loueur en LMNP. Par ailleurs, votre contrat doit inclure le remboursement de biens mobiliers. Cela peut comprendre les biens obligatoires en location meublée, mais aussi des équipements électroménagers encastrés (cuisine et salle de bain). Il est donc important de préciser cette notion de location meublée ou non à votre assureur.
Pour quel coût ?
Selon l’étendue des surfaces habitables et spécificités de votre bien, une assurance propriétaire non occupant peut coûter entre 100 et 200 € /an.
Si vous louez en meublé, le coût de souscription entre dans la liste des charges déductibles de vos loyers. Et si vous louez en location vide, cette charge est déductible de vos revenus fonciers.
Pourquoi prendre une assurance propriétaire-bailleur et comment bien choisir sa PNO ?
Quels que soit vos motivations lors de l’achat de votre bien à partir du moment où vous souhaitez le proposer en location (vide ou meublée d’ailleurs), vous avez tout intérêt à bien le protéger.
Vérifiez les garanties couvertes par le contrat d’assurance de votre locataire et de votre copropriété pour adapter celles de votre PNO. Des comparateurs en ligne peuvent vous permettre d’y voir plus clair.
Une fois votre assureur retenu, signalez toutes les spécificités de votre bien. Celles-ci peuvent faire varier le montant de la police certes, mais mieux vaut ne pas prendre le risque de ne pas être vraiment bien couvert, d’autant plus, encore une fois, que ces charges sont déductibles de vos revenus locatifs.
Pensez à le tenir également informé de tous les travaux ultérieurs modifiant la structure du logement.
* Article 9-1 créé par la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) de 2014.
