Nos experts de la gestion des revenus locatifs décryptent les mesures gouvernementales et répondent à vos questions en direct.
>> Voir le replay de notre webconférence.
La crise sanitaire du coronavirus impacte le marché immobilier et la gestion locative des propriétaires bailleurs. Touchés de plein fouet par les difficultés financières de leur locataire, les propriétaires pourraient subir les mêmes difficultés pour honorer leurs échéances.
Les loueurs en meublés éligibles à l’aide de 1 500 € pour les TPE et indépendants
Edit du 15/04/2020 : bon à savoir, les loueurs en meublés peuvent bénéficier du fonds de solidarité constitué pour les entreprises en difficulté. Jusqu’à 1 500 € d’aide peuvent vous être versés par le fonds de solidarité.
Tous les acteurs, quel que soit leur statut (indépendant, commerçant, artisan, profession libérale, dirigeant de SARL ou SAS, etc.) peuvent en effet bénéficier de l’aide dès qu’ils exercent une activité économique, ce qui inclut donc les loueurs en meublés.
Pour en bénéficier, votre activité de location doit enregistrer une baisse de 50 %. Si vous êtes concernés par une éventuelle interdiction de mise en location pendant les vacances de Pâques (par arrêté préfectoral), vous devriez donc pouvoir bénéficier de l’aide de 1 500 € pour compenser la perte de CA, si celle-ci est bien d’au moins 50 %.
Attention, de nombreux critères d’exclusion peuvent limiter le droit au fonds de solidarité. Vous ne pouvez pas accéder à l’aide si :
- vous êtes titulaire d’un contrat de travail à temps complet,
- vous touchez une pension de retraite,
- vous avez touché 15 jours d’indemnités journalières de sécurité sociale en 2020, (soit un montant d’IJ supérieur à 800 €).
A noter, l’aide de 1 500 € du fonds de solidarité comprend un second volet : jusqu’à 2 000 € supplémentaires versés par les régions. Mais les loueurs meublés devraient en être exclus puisque ce second volet est réservé aux entreprises comptant au moins un salarié.
Que faire en cas de loyers impayés ?
Le gouvernement s’est engagé à soutenir l’activité des entreprises et met en place des mesures importantes pour assurer la pérennité de toutes les entreprises. La Loi d’urgence n°2020-290 pour faire face à l’épidémie de Covid-19 publiée le 24 mars 2020 permet aux très petites entreprises de reporter intégralement ou d’étaler les échéances de loyers professionnels et commerciaux. Ces mesures concernent uniquement les locataires professionnels mais nous savons qu’elles entraîneront également des difficultés chez les locataires particuliers, et les propriétaires bailleurs subiront de plein fouet cette crise.
Les entreprises concernées sont :
- celles directement impactées par les mesures de confinement (fermeture pour éviter la propagation du virus par exemple : coiffeur, fleuriste, restaurant…) ;
- celles qui occupent moins de 10 personnes ;
- celles qui ont un chiffre d’affaires annuel ou un total de bilan n’excédant pas 2 000 000 €.
Le Gouvernement doit délivrer des ordonnances afin de préciser ces mesures (il dispose de 3 mois pour le faire avec une date d’application pouvant être rétroactive au 12 mars 2020).
Si vous deviez faire face à une telle situation, nous vous conseillons de contacter vos locataires, de privilégier le dialogue et la conciliation pour tenter de trouver ensemble une solution.
En effet,
- votre locataire est concerné par ces mesures, il devra vous notifier son intention de suspendre ou étaler ses loyers (courrier). Vous serez contraints d’appliquer ces mesures si et seulement si votre locataire est éligible ;
- vous avez la possibilité, en tant que propriétaire, de prendre les devants et proposer vous-même une suspension ou un étalement des loyers pour aider vos locataires professionnels en difficulté.
Si cette situation d’impayée vous conduit à des difficultés de paiement de vos mensualités d’emprunt, certains recours sont possibles.
Ces mesures de suspension ou étalement de loyers ne concernent pas les particuliers.
Les particuliers ou les sociétés non éligibles doivent respecter les clauses contractuelles de leur bail (paiement des loyers, préavis…). Ces mesures prévoient une suspension ou un étalement des loyers, il ne s’agit donc pas d’une annulation.
Nous compléterons cette page au gré des précisions officielles. voir également les réponses de nos experts de la fiscalité des revenus locatifs lors de la webconférence sur les conséquences du coronavirus pour les bailleurs immobiliers.
1. Solliciter un report de vos échéances de prêt immobilier
Les professionnels peuvent bénéficier d’un report de leurs échéances de prêt jusqu’à 6 mois s’il s’agit d’un prêt professionnel. Si c’est votre cas, il vous faut donc vous rapprocher de votre banque pour en bénéficier.
En tant que particuliers, si vous avez des crédits immobiliers en cours et que vos revenus sont impactés, vous pouvez demander à votre banque une diminution ou un report des mensualités de remboursement, même les crédits ne prévoyant pas cette possibilité dans leurs conditions générales, peuvent être adaptés compte tenu de la situation.
Si vous rencontrez des difficultés pour faire aboutir vos demandes auprès de votre banque, vous pouvez recourir au médiateur du crédit : https://mediateur-credit.banque-france.fr/
2. Recourir à l’assurance loyers impayés
Si vous avez souscrit à une assurance loyers impayés, vous devriez pouvoir bénéficier des garanties souscrites.
Encore faut-il qu’il s’agisse bien de « loyers impayés ». Si votre locataire bénéficie d’une « suspension » de paiement du loyer, et non d’un report, alors en effet, les loyers qui vous sont dus ne seront pas réglés. Dans ce cas, votre assurance loyers impayés devrait pouvoir couvrir le manque à gagner.
3. Contacter le service SOS loyers impayés
Une hotline a été mise en place par le service public pour accompagner, conseiller et répondre aux interrogations des bailleurs et des locataires.
Pour tout renseignement contacter par téléphone SOS Loyers impayés au 0 805 160 075.
Quid des états des lieux ?
A noter également, en raison de la crise du Covid 19, les agences immobilières sont pour la plupart fermées. Les déménagements bénéficient d’une dérogation et ne sont pas interdits. Un déménagement implique un état des lieux et une remise des clés.
Nous vous préconisons dans la mesure du possible de décaler au maximum vos états des lieux (entrée et sortie) en l’absence d’impératif.
En cas d’impossibilité :
- vous pouvez organiser un état des lieux à distance en visio afin de s’assurer de la présence du bailleur et du locataire avec des photos et une remise des clés par le locataire en respectant scrupuleusement les consignes de sécurité (dépôt dans la boîte aux lettres…) ;
- vous pouvez organiser un état des lieux sur place en respectant scrupuleusement les consignes de sécurité (distance, hygiène, nombre restreint de personnes sur place).
Quid du préavis (obligations du locataire) ?
En l’absence de mesures spécifiques, le bail doit s’exécuter normalement et les clauses relatives au préavis doivent être respectées. Un locataire qui ne souhaite plus prendre le logement alors que le bail a bien été signé, doit respecter un préavis.
De même, un locataire souhaitant quitter de manière anticipée son logement, doit respecter son préavis. Seul un accord entre le propriétaire et le locataire peut annuler, suspendre ou modifier le préavis.
Quid des procédures d’expulsion ?
A noter également, en raison de la crise du Coronavirus, il a été acté un report de la trêve hivernale jusqu’au 31 mai.
Quels conseils à adopter en cette période ?
Si vous êtes non-salarié, des mesures ouvertes aux indépendants peuvent également vous concerner :
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Suspendre les paiements de CFE
Les propriétaires qui ont opté pour la mensualisation du paiement de la CFE ou de la taxe foncière, peuvent en suspendre les mensualités sur le site impôts.gouv.fr.
A noter, le montant restant dû sera prélevé lors du solde, sans pénalité.
La demande de suspension de CFE s’effectue dans votre espace professionnel ou en contactant le Centre prélèvement service.
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Moduler votre taux de prélèvement à la source
Les travailleurs salariés ne devraient pas a priori pâtir financièrement de la crise du coronavirus puisqu’ils peuvent être indemnisés au titre du chômage partiel en cas de baisse d’activité de leur entreprise. Ce n’est pas le cas des travailleurs indépendants et non-salariés qui vont pouvoir moduler leur taux de prélèvement à la source.
Une modification de taux du PAS doit être effectuée avant le 22 du mois pour une prise en compte le mois suivant.
Consultez la rubrique « Gérer mon prélèvement à la source » dans votre espace particulier.
Si vous êtes non-salarié, il vous est également possible de reporter le paiement de vos acomptes d’impôt d’un mois sur l’autre et ce, jusqu’à 3 fois.
La DGFiP met en ligne un modèle de demande simplifiée de délai de paiement ou remise gracieuse.
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Vérifier vos options fiscales
Cette période de confinement peut être propice au suivi de ses dossiers personnels.
C’est le moment pour vous, propriétaires bailleurs, de vérifier si vous avez opté pour les bonnes options fiscales et/ou les bonnes déclarations, il y a probablement des pistes d’économie et quelques centaines ou milliers d’euros à gagner.
Nos experts vous aiguillent pour choisir les bonnes options fiscales. Demandez votre devis sans engagement.
