C’est un des dispositifs envisagés pour faciliter le dialogue entre les propriétaires de baux commerciaux et leurs locataires professionnels. Ces derniers bénéficient en effet d’une suspension de paiements de leurs loyers pendant la crise du Coronavirus. Mais pour le bailleur qui lui-même peut se trouver en difficulté en raison du manque à gagner, le compromis est difficile à envisager. Pourtant, le Gouvernement encourage les abandons de loyers. Alors quel avantage fiscal pour les abandons de loyers ? Ceux qui font preuve de solidarité devraient bénéficier d’une incitation.
Peut-on contraindre les bailleurs à abandonner des loyers commerciaux ?
D’un point de vue juridique, non. Les baux signés entre locataires et propriétaires sont des contrats de droit privé. Il est impensable que l’État puisse intervenir dans les prérogatives octroyées à leurs signataires.
Mais nombre de propriétaires conscients des enjeux que représentent le paiement d’un loyer pour une activité professionnelle mise à mal par le ralentissement de l’activité sont d’ores et déjà prêts à faire preuve de compréhension. Nombre d’accords à l’amiable se sont donc ainsi noués depuis le début de la crise sanitaire du Covid-19 et de la période juridiquement protégée instaurée par l’Ordonnance du 26 mars 2020. Période pendant laquelle, les clauses résolutoires (cf. art 4 de l’ordonnance) sont suspendues :
« Les personnes mentionnées à l’article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce. »
Ainsi, si la loi n’impose pas d’abandon de loyers, les bailleurs de locaux professionnels et commerciaux ne peuvent plus, pendant toute la durée de la période protégée :
- réclamer les loyers non réglés,
- mettre en œuvre des pénalités ou intérêts de retard, des dommages-intérêts, des astreintes, toute clause pénale ou clause résolutoire.
En contrepartie, une incitation fiscale pour encourager l’abandon de loyers commerciaux
Vous pouvez bénéficier de cet avantage fiscal instauré par deuxième loi de finances rectificatives pour 2020 en acceptant :
- des abandons de loyers dus,
- la renonciation à des loyers futurs (jusqu’au 31 décembre 2020).
Pour propriétaires particuliers détenant leurs biens en nom propre ou via une SCI à L’IR :
Ces sommes ne seront pas considérées comme des revenus fonciers imposables. La loi vous autorise à ne pas déclarer ses loyers ce qui n’est pas le cas dans un contexte autre que celui-ci. En effet, habituellement si un propriétaire bailleur offre un ou plusieurs mois de loyer à son locataire, il doit ajouter ce loyer abandonné au montant des revenus fonciers perçus à déclarer.
Pour les propriétaires de locaux loués meublés ou détenus via une SCI imposée à l’IS :
Les abandons de créances seront déductibles de leur bénéfice imposable, sans avoir à le justifier. En effet, dans ce cadre-ci, nous sommes soumis aux règles de la comptabilité d’engagement. Nous comptabilisons donc les revenus dus sur la période même s’ils ne sont pas encaissés. Ainsi, pour anéantir ces revenus la loi nous autorise à considérer l’abandon de créances en charge déductible. Ces loyers « fictifs » seront donc neutralisés fiscalement et donc non imposés. Attention, ceci implique que le propriétaire renonce au paiement de ce(s) loyer(s).
ATTENTION, seuls sont concernés les baux professionnels et commerciaux, donc des abandons de loyers profitant à des entreprises.
Quels bailleurs peuvent prétendre à l’avantage fiscal pour abandon de loyers ?
Dès qu’il s’agit d’un bail commercial donc, vous pouvez bénéficier de l’avantage fiscal pour abandon de loyers, que vous soyez le loueur en direct, ou dans une situation de sous-location.
Sauf si s’agit :
- d’une location intragroupe (pas de lien de dépendance possible entre l’entreprise bailleuse et l’entreprise locataire) : pas de déduction possible ;
- d’une location au sein de la famille (le locataire est un ascendant, descendant ou un membre du foyer fiscal du bailleur) : dans ce cas l’avantage fiscal est acquis, mais en tant que bailleur vous devez pouvoir justifier les difficultés de trésorerie de l’entreprise.
Pendant combien de temps ?
Lié aux suites de la pandémie de Coronavirus, cet avantage fiscal est logiquement limité dans le temps. Vous pouvez en bénéficier au titre des abandons de créances et renonciation de loyers intervenants entre le 15 avril et le 31 décembre 2020.
Voir aussi les impacts de la crise du Coronavirus pour les loueurs en meublés et nouvelles échéances pour la déclaration des loyers.
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(1) LOI n° 2020-473 du 25 avril 2020 de finances rectificatives pour 2020.
