Suite au Coronavirus et à l’instauration du confinement, la loi d’urgence sanitaire autorise le gouvernement à prendre des mesures d’urgence par voie d’ordonnance. L’ordonnance du 26 mars (n°2020-306) suspend l’action des clauses résolutoires et pénalités pendant la pendant la crise sanitaire. Directement impactée, la clause résolutoire du bail de location est suspendue.
Ce pourquoi deux ordonnances ont permis de revenir sur les 1ères dispositions prises dans l’urgence. Comment s’appliquent ces textes ? Et jusqu’à quand ? Le point en détail.
Ordonnance du 25 mars 2020 : suspension des clauses résolutoires et pénalités pendant le Covid-19
Cette ordonnance instaurée dans le cadre de la crise sanitaire a une visée assez large. Son objectif ? Eviter que des personnes engagées au titre de contrat ne puissent faire valoir un droit en raison du confinement. Elle s’applique donc aux locataires et à leurs propriétaires, mais aussi aux acquéreurs ou vendeurs de biens immobiliers. Ces mesures prises afin de protéger le plus grand nombre instaurent une « période protégée » correspondant aux dates de la période dite « d’urgence sanitaire » instaurée par la loi du la loi du 23 mars 2020 pour deux mois, puis reconduite le 11 mai dernier.
Une période juridiquement protégée entre le 12 mars et le 23 juin 2020 (le délai d’état d’urgence sanitaire étant prolongé jusqu’au 10 juillet 2020)
Prévu initialement jusqu’à la fin de l’état d’urgence + 1 mois, les dispositions de l’ordonnance du 25/03/2020 (n° 2020-306) sont finalement (cf. Ord. N°220-560, publiée au JO le 14 mai 2020) jusqu’au 23 juin 2020, à minuit, indépendamment d’un éventuel prolongement de l’état d’urgence.
A noter :
- délais dont le terme était échu avant le 12 mars 2020 : non concernés par l’ordonnance
- délais dont le terme est fixé au-delà du 24 juin 2020 : non concernés
Principes appliqués :
Pendant cette période protégée l’exercice d’un droit qui aurait dû être accompli pendant la période juridiquement protégée sera réputé avoir été fait à temps s’il a été effectué dans un délai qui ne peut excéder, « à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois. » (Art. 1)
Cela concerne un droit de préemption, de désistement d’office, sanction, inopposabilité, etc.
Bien que l’ordonnance ne cible pas le secteur immobilier en particulier, ses dispositions ont un impact direct. Notons l’article 4 qui précise :
« Les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l’article 1er. »
En clair, deux impacts majeurs pour les acteurs de l’immobilier
- Pour les promoteurs et investisseurs :
Les délais de livraison, de préemption, recours et pénalités sont également concernés par la suspension de l’exercice des droits prévue par l’Ordonnance du 25 mars 2020. Mais, ces dispositions pouvaient présenter un réel risque de paralysie de nombreux projets immobiliers pourtant déterminants dans la perspective d’une relance économique. Ce pourquoi le gouvernement a précisé et corrigé ces premières dispositions dans les ordonnances n° 2020-427 du 15 avril, puis du 7 mai (n°2020-538). Cette dernière fixe une date de reprise au 24 mai 2020, indépendamment d’une décision de prolongation de la période d’urgence sanitaire pour :
- les délais d’instruction des permis de construire,
- l’exercice du droit de préemption,
- les délais de recours à l’encontre des autorisations d’urbanisme.
- Pour les propriétaires bailleurs :
Impossibilité de faire exécuter une clause résolutoire ou une sanction pendant la période protégée, quand bien même votre locataire ne respecte pas les termes du bail et ce, qu’il s’agisse d’un bail d’habitation ou bien d’un bail commercial.
Mais comme dans le point précédent, la date d’application de la période protégée a été revue, en supprimant le « mois tampon » initialement prévu (« plus un mois »). La suspension des droits est donc limitée à la fin de la période protégée, soit le 23 juin à minuit.
Pour rappel, quelle est la portée d’une clause résolutoire dans un contrat de bail ?
L’introduction d’une clause résolutoire dans le bail vous permet en cas de manquement de votre locataire, de résilier le bail automatiquement, sans que les tribunaux puissent s’y opposer.
Ce caractère « automatique » de la clause résolutoire est intéressant puisqu’il vous permet d’échapper à des procédures juridiques souvent longues et couteuses. Mais bien évidemment, la liste des difficultés pouvant donner lieu à une clause résolutoire dans un bail de location est assez limitée.
Vous pouvez faire jouer la clause résolutoire seulement en cas de :
- non-versement du dépôt de garantie par le locataire lors de la signature du contrat de location,
- non-souscription d’une assurance habitation par le locataire,
- Impayés de loyers et/ou les charges locatives (dites « récupérables »),
- nuisances du locataire auprès des autres résidents de l’immeuble, constatées par un Tribunal.
Tout autre motif de résiliation du bail vous impose de respecter les règles de congés instaurées avec votre locataire. A noter enfin, la clause résolutoire ne peut prendre effet qu’après un délai minimum offert au locataire pour exécuter son obligation : « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. » (2).
Finalement, cela revient-il à dire que la période d’urgence sanitaire met en parenthèse vos projets immobiliers ?
Evidemment non, en tant que bailleur, vous gérez votre bien locatif comme à l’accoutumée. Et des projets de résiliation de bail de vos locataires peuvent naturellement se poursuivre. En cas d’impayés, privilégiez au maximum le dialogue et la conciliation pour tenter de trouver la solution la plus adaptée. Voir les recours possible dans notre article sur les impacts du coronavirus pour les loueurs en meublés.
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