La sous-location est une pratique répandue pour les locataires qui souhaitent conserver leur logement mais qui s’absentent pour une courte durée. C’est par exemple souvent le cas des étudiants qui souhaitent sous-louer leur appartement l’été mais le récupérer pour la rentrée. Tout à fait possible, mais réglementé… Alors, comment sous-louer son logement et quels sont les risques encourus ?
Qu’est-ce que la sous-location ?
Est considérée comme une sous-location, tout locataire qui cède son logement à une autre personne en contrepartie d’un loyer. Héberger provisoirement des amis ou de la famille n’est en aucun cas assimilé à de la sous-location. Rien n‘interdit au locataire d’inviter ou d’héberger quelqu’un du moment que cet occupant ne paye pas de loyer.
La sous-location : possible ou non ?
Selon l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut sous-louer le logement qu’avec l’accord écrit du bailleur.
Logement meublé ou location vide (les règles sont les mêmes)
En location meublée ou location vide, la réglementation concernant la sous-location dépend de la date à partir de laquelle le bail a été signé.
Pour un bail signé après le 27 mars 2014, le locataire doit obligatoirement obtenir l’accord du bailleur. Le montant du loyer demandé en sous-location doit être inférieur à celui payé par le locataire principal.
Pour les baux signés avant le 27 mars 2014, le locataire peut librement sous-louer son logement, sans même avoir l’accord du bailleur (à part si une clause interdit la sous-location). Le prix et la durée de la sous-location sont librement fixés par le locataire (dans la limite du bail initial).
La décision de sous-louer le logement ne revient donc généralement pas au locataire mais au bailleur. Pour sous-louer son logement, le locataire doit donc avant tout avoir votre accord écrit.
Votre locataire veut sous louer son appartement : quels sont les risques ?
Des risques… surtout pour le locataire
Les principaux risques concernent surtout le locataire. Si votre locataire décide de sous louer son appartement sans votre autorisation, il est dans votre droit de résilier le bail. Vous pouvez également demander le montant des sous-loyers perçus.
La sous-location représente également un risque pour le locataire qui n’aurait pas établi de contrat de sous-location. Celui-ci permet de se protéger face au risque de loyers impayés et contre les éventuelles dégradations dans le logement. Bien sûr, pour que le contrat de sous-location soit légal, il faut évidemment que vous donniez votre accord pour la sous-location du logement.
A noter : En cas de sinistre, l’assurance multirisque habitation se retournera contre le locataire et lui mentionnera qu’une activité illégale est une cause de non-indemnisation. Le locataire a donc tout intérêt à mentionner l’obligation de s’assurer dans le contrat de sous-location.
Quels risques pour le bailleur ?
En tant que bailleur, le seul risque est la mise en sous-location du logement sans votre accord. Le locataire met à disposition le logement en contrepartie d’un loyer qu’il a illégalement fixé. Cette situation peut alors déboucher sur un face à face conflictuel, et ce particulièrement si le bailleur à la conviction que le locataire sous-loue le logement et à l’inverse, si le locataire assure héberger une personne sans la moindre contrepartie financière.
Autre limite… la possibilité d’expulser le sous-locataire. En effet, cela est impossible pour le bailleur puisque le sous-locataire est uniquement lié avec le locataire initial. Pour mettre fin à la sous-location, le bailleur doit alors mettre fin au bail de son locataire.
Nos conseillers vous guident : que faire si votre locataire veut sous-louer ?
Bon nombre de bailleurs se montrent réticents à la sous-location. Cette pratique ne présente pourtant pas plus de risques qu’une location à condition que le locataire respecte la loi en obtenant l’autorisation de son bailleur et en signant un contrat de sous-location qui représente une réelle garantie.
Vous êtes bien entendu libre d’accepter ou de refuser la sous-location, et ce sans même avoir à vous justifier.
Dans le cas où vous autorisez la sous-location du logement, cette autorisation doit :
- être formulée par écrit
- préciser le montant du loyer que vous autorisez.
Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, le sous-locataire doit, en plus du contrat de sous-location, obtenir deux documents supplémentaires :
- l’autorisation écrite du bailleur,
- photocopie du bail du locataire principal.
Si vous voulez être rassuré, vérifiez que votre locataire sait ce qu’il fait et prévenez votre locataire des risques que cela entraine, notamment si celui-ci manque de signer un contrat de sous-location.
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