Vous louez vide et vos charges sont plus importantes que vos loyers perçus ? Dans ce cas vous générez un déficit foncier. Qu’est-ce que ça veut dire ? Comment calculer ce déficit foncier ? Imputation et report des déficits, quelles sont les règles pour diminuer votre imposition ?
Qu’est-ce que le déficit foncier ?
On parle de déficit foncier lorsque les charges du bien sont plus élevées que les loyers générés. On met alors en place un mécanisme permettant de déduire les charges du revenu global la(les) année(s) concerné(s).
A noter : le déficit foncier n’est applicable qu’en location nue sous le régime réel.
Les charges déductibles des revenus fonciers
Les charges déductibles, c’est-à-dire les charges qu’on peut déduire du revenu global imposable, sont définies par l’article 31 du CGI. Elles regroupent notamment :
- les dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration du logement,
- les frais de gestion (rémunération des gardes et concierges, les frais de procédure pour le règlement d’un litige avec votre locataire…),
- les taxes (taxe foncière, taxe annuelle sur les surfaces de stationnement…) et primes d’assurance (Garantie des Loyers Impayés (GLI), Propriétaire Non Occupant (PNO)),
- les intérêts d’emprunt et les frais d’emprunt.
A titre de comparaison, les charges déductibles en location meublée sont bien plus importantes, puisqu’il est possible de déduire de vos « loyers » l’ensemble des dépenses liées à votre activité de location meublée (y compris le coût d’acquisition de votre bien comprenant les frais de notaire). Les possibilités d’optimisation en la matière sont donc bien plus importantes.
Imputation des déficits fonciers
En l’absence de revenus locatifs ou si vos dépenses sont supérieures au montant des loyers perçus, les charges déductibles précitées (autres que les intérêts d’emprunt) peuvent s’imputer sur votre revenu brut global dans la limite de 10 700 €. Ceci vous permet donc de déduire votre revenu fiscal de référence et ainsi baisser vos impôts l’année concerné.
Pour ce qui est de vos intérêts d’emprunt, ils s’imputent seulement sur vos seuls revenus fonciers et ce, pendant 10 ans.
Dans certains cas, le déficit foncier peut être imputé sans limitation de montant sur le revenu global, et c’est notamment le cas des investissements en Malraux ou Monuments historiques.
Report des déficits fonciers
Si le revenu global de l’année N ne vous permet pas d’imputer la totalité de votre déficit, celui-ci sera reporté les années suivantes.
Dans le cas où votre déficit est supérieur à 10 700 €, le solde sera stocké et déductible de vos futurs revenus locatifs pendant 10 ans.
Si vous avez déduit votre déficit foncier de votre revenu global (dans la limite des 10 700 €) vous êtes alors dans l’obligation de louer votre bien jusqu’au 31 décembre de la 3e année qui suit l’imputation du déficit. A défaut, l’imputation du déficit foncier peut-être remise en cause (sauf exceptions : décès, invalidité, perte d’emploi du contribuable ou de son conjoint, expropriation).
Calculer le déficit foncier, comment ?
Pour calculer votre déficit foncier, rien de bien compliqué. Il suffit de soustraire vos intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers et toutes les charges déductibles de l’ensemble de vos revenus.
Exemple de calcul :
| Calculer le déficit foncier pour de la location nue au régime réel | ||
| L’ensemble des revenus | Salaires | 35 000 € |
| Loyers perçus | 17 000 € | |
| Intérêts d’emprunt | 12 000 € | |
| Autres charges déductibles | 30 000 € | |
Calculer le déficit foncier en année N
Les intérêts d’emprunt étant déductibles sur les seuls revenus fonciers, on commence par les déduire des recettes locatives (17 000 € – 12 000 € = 5 000 €).
A cela on déduit les autres charges (5 000 € – 30 000 €), ce qui génère un déficit de 25 000 €.
Ce déficit s’impute sur l’ensemble des revenus dans la limite de 10 700 €. Donc dans cet exemple, sur les salaires : 35 000 € – 10 700 € = 24 300 €.
Report du déficit foncier
La fraction du déficit restant est reportée les années suivantes (peut être reportée durant 10 ans).
Dans notre cas, les 24 300 € restants sont reportés les années suivantes sur les revenus fonciers.
Déficit foncier, est-ce vraiment le mécanisme le plus avantageux pour votre projet immobilier ?
Le mécanisme des déficits fonciers, la SCI à l’IS, la location meublée… sont autant de montages fiscaux qui permettent d’optimiser vos recettes locatives. Et évidemment, tout dépend de votre projet immobilier. Mais mieux vaut éviter de vous diriger vers une solution sans y avoir préalablement réfléchi.
Louer vide si vous souhaitez réaliser des travaux et profiter de l’imputation des déficits ? Louer meublé pour déduire vos amortissements et ainsi annuler votre impôt sur le revenu ? Basculer du mécanisme des déficits fonciers à la location meublée ? A vous de comparer les méthodes d’optimisation de vos recettes. Dans la plupart des cas l’option du meublé se relève payante et couvre largement les quelques investissements nécessaires pour meubler le bien.
Pour y voir plus clair, un professionnel de l’immobilier sera plus à même de répondre à vos interrogations. Chez Amarris Immo, expert-comptable spécialisé en location meublée, nous vous accompagnons pour faciliter toute la gestion de votre investissement immobilier et vous aider à faire les bons choix. Demandez un devis sans engagement.
