En location meublée, dans certaines conditions, vous pouvez vous générer des revenus locatifs complètement exonérés d’impôt. C’est le cas lorsque vous faites le choix de louer une partie de votre résidence principale. Par exemple en proposant des chambre d’hôtes ou encore en louant une chambre en location meublée pour étudiant. Alors dans quels cas cette location d’une partie de votre résidence principale vous permet de ne pas payer d’impôt sur les loyers dans le cadre de la fiscalité location meublée ?
Aurélie Templé, responsable des partenariats pour Amarris Immo et animatrice de la chaîne J’optimise mes revenus locatifs dresse la liste des exonérations en location meublée :
Fiscalité location meublée : deux cas d’exonérations des loyers
Dans ces deux cas de figure, il s’agit d’une mise en location d’une partie de votre résidence principale. Si c’est votre choix, alors vous pouvez profiter d’une fiscalité en location meublée très avantageuse, puisque l’exonération d’impôt est totale.
1. Mise en location d’une ou plusieurs pièce de votre résidence principale pour moins de 760 € de loyers
En-dessous de ce seuil, les revenus que vous allez générer ne sont pas fiscalisées. Vous pouvez donc vous créez un certes, petit revenu, mais totalement exonéré d’impôt sur le revenu.
2. Location de votre résidence principale et résidence principale du locataire
Dans ce second cas, les conditions à réunir pour profiter des exonération de fiscalité location meublée sont un peu plus complexes. Il faut en effet réunir les trois conditions suivantes pour vous générer un revenu exonéré d’impôt :
1. le bien loué doit être votre résidence principale,
2. votre locataire doit également en faire sa résidence principale (ou sa résidence temporaire s’il a le statut de salarié saisonnier),
3. en fixant un loyer dit « raisonnable ».
Qu’est-ce qu’un loyer raisonnable selon la fiscalité de la location meublée ?
Il ne s’agit pas ici d’une appréciation libre. En fait pour être qualifié de « raisonnable », le loyer fixé pour la location d’une partie de votre résidence principal, comme une chambre chez l’habitant, doit respecter un plafond annuel fixé par l’administration fiscale.
Par exemple, en Ile-de-France celui-ci est plafonné à un loyer de 190 du m2/an pour 2020. Ainsi, si votre résidence principale comprend une chambre de bonne de 11 m2 et que vous la louez à un étudiant, vous ne pouvez pas dépasser 2 090 € de revenus locatifs sur l’année.
- Au-delà de ce seuil, les revenus seront taxés.
- En-dessous, les revenus sont exonérés et vous n’avez pas à les déclarer.
A noter, sur le reste du territoire, le plafond est minoré à 140 € du m2. Donc, pour notre chambre d’étudiant de 11 m2, vous ne devez pas dépasser 1 540 € par an maximum.
Autre exemple, si vous louez 30 m2 de votre résidence principale à Montpellier, le plafond est de 4 200 €/an.
Des exonérations typiques de la location meublée pour étudiant
Vous l’avez compris, ce type de revenus exonérés ne peut pas convenir à tous les locataires. Mais elle s’adapte très bien à une location meublée pour étudiant ou jeunes actifs en mobilité professionnelle (mutation, CDD, etc.). Dans ce cas, la mise en location d’une ou plusieurs pièces de votre résidence principale n’est pas soumise à autorisation. Vous pouvez démarrer la location dès que les pièces sont meublées et en état d’accueillir des locataires. Mais, attention, c’est sur ce dernier point qu’il faut prendre en compte certaines obligations. Vous devez vous assurer que le ou les pièces louées respectent bien les critères de salubrité imposé dans le cadre d’une location immobilière :
- Surface minimale de 9 m², avec une hauteur sous plafond supérieur à 2,20 mètres. Le volume doit être supérieur à 20 m3.,
- Prises électriques respectant les dernières normes en vigueur.
- Fenêtre ouvrant sur l’extérieur obligatoire : la pièce doit pouvoir être éclairée naturellement et facilement aérée.
Et bien entendu s’agissant d’une location d’une partie de votre résidence principale, votre locataire doit pouvoir accéder à votre cuisine et parties sanitaires depuis sa chambre. Bon à savoir, l’amélioration des logements destinés à la location peut donner lieu à des aides financières pour le propriétaire-bailleur.
Enfin, s’agissant d’une location meublée, vous devez signer avec votre locataire un bail de location meublée. Un modèle-type de bail est imposé par décret. Téléchargez notre modèle de bail location meublée pour vous assurer d’en respecter toutes les modalités.
Ou pour créer une activité de location de chambre d’hôtes
Dans ce cas, vos revenus seront complètement exonérés si vous ne dépassez pas 760 € de loyers TTC par an.
Il faut savoir que dans le cadre d’une activité de location de chambre d’hôtes, ce seuil ne comprend pas les prestations connexes comme les repas.
Des règles spécifiques encadrent l’activité de gîte et de chambre d’hôtes. Une chambre chez l’habitant peut être assimilée à de la location meublée tourisitique. Également, en matière de location de gîte, vous devez déterminer s’il s’agit d’une activité exercée de manière habituelle (inscription au RCS), même si celle-ci n’est pas principale ou d’une activité accessoire (immatriculation auprès du Centre de Formalité des entreprises). Dans tous les cas, vous pouvez démarrer en profitant de l’exonération de loyers prévue par la fiscalité location meublée. Mais rapidement, si vous comptez développer cette activité pour en faire un revenu à part entière, vous devrez déclarer votre activité de location.
A titre d’exemple, pour une chambre d’hôte louée au tarif de 30 € la nuit, vos revenus seront exonérés dans la limite de 25 nuits par an.
Pour optimiser au mieux vos revenus, l’aide d’un expert-comptable spécialiste de la location meublée peut souvent se révéler décisive. Vous vous assurez de respecter vos obligations et de profiter de la meilleure fiscalité possible en matière de revenus locatifs.
Consultez nos conseiller spécialistes pour être certain de démarrer votre activité de location meublée dans les meilleures conditions.
