En location meublée, deux « statuts » existent : celui de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et celui de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Le statut LMNP est le statut le plus répandu pour le propriétaire bailleur qui veut optimiser ses revenus locatifs et représente l’un des investissements les plus intéressants du marché. Dans la plupart des cas, il vous permet de vous générer des revenus immobiliers en quasi-franchise d’impôt. Comment fonctionne ce statut ? Comment en bénéficier ?
Statut LMNP, comment fonctionne-t-il ?
Dès que vous mettez à disposition d’un locataire un bien meublé et souhaitez profiter des avantages fiscaux de la location meublée vous devez déclarer votre activité via le formulaire P0i. Dès lors, vous accédez au statut de loueur en meublé. Pour ce qui est du caractère professionnel ou non professionnel (LMP ou LMNP), ce n’est pas vous qui allez le déterminer.
C’est le montant de vos revenus dégagés par votre activité de loueur en meublé et des revenus professionnels du foyer qui vont déterminer le choix du statut. Quel est le seuil pour bénéficier du statut LMNP ? Quelles sont les particularités de ce statut ?
Loueur en meublé non professionnel : quelles conditions respecter ?
Les plafonds de revenus à respecter
Il n’y a pas véritablement de seuil. Le loueur en meublé non professionnel est celui qui ne répond pas aux critères du loueur en meublé professionnel.
Et pour être loueur en meublé professionnel, il faut réunir 2 conditions cumulatives :
- générer au moins 23 000 € de revenus locatifs,
- générer des revenus locatifs qui soient supérieurs aux autres revenus d’activités professionnelles du foyer fiscal.
On peut donc tout à fait être LMNP et avoir des revenus de locations meublés supérieurs à 23 000 €, si les revenus locatifs ne sont pas la source essentielle des revenus du foyer.
Exemple, avec un revenu annuel professionnel de 35 000 €, et 27 000 € de recettes locatives, vous continuez à bénéficier du statut LMNP !
En revanche, si vos revenus locatifs sont de 27 000 € et vos revenus du foyers sont de 20 000 €, alors vous basculez en Loueur en Meublée Professionnel (LMP).
L’obligation de meubler le bien
Qui dit LMNP, dit location qui doit être meublée… mais pas comme bon vous semble. La loi ALUR de 2014 précise la liste des meubles obligatoires en LMNP. Pour être considéré comme un logement meublé, celui-ci doit contenir tout le nécessaire permettant à votre locataire d’emménager simplement avec ses effets personnels.
Nous vous avons listé tous les meubles et équipements obligatoires dans notre check-list. Téléchargez-la !
Quel régime fiscal pour optimiser vos revenus locatifs en LMNP ?
En LMNP, vos revenus locatifs sont à déclarer sous le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Sous ce régime, vous avez le choix entre deux options fiscales :
- le régime micro-bic,
- le régime réel.
Régime micro-bic
Le régime micro-bic s’applique de plein droit si vos recettes locatives ne dépassent pas 72 600 €. Avec ce régime, vous bénéficiez d’un abattement de 50 % sur vos recettes ou 71 % si vous avez des locations meublées de tourisme classées. Dès lors, seule la moitié de vos recettes locatives (ou 29 % en location meublée classée) sont imposables. A 1re vue, l’option semble très avantageuse donc. Mais, c’est finalement rarement le cas.
Régime réel
Au-delà de 72 600 € vous relevez de plein droit du régime réel mais vous avez aussi la faculté de formuler cette option au début de votre activité ou chaque année. Pas d’abattement pour ce régime fiscal mais la possibilité de déduire toutes vos charges peu importe la nature de la dépense (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux…) et l’amortissement de votre immeuble. En clair, le montant d’achat du bien se convertit en une charge fictive déductible de vos revenus. Vous vous en doutez, le calcul est rapidement très intéressant.
Si le régime micro-bic paraît tentant en raison de l’abattement de 50 % ou 71 %, il est donc bien souvent plus favorable de s’orienter vers le régime réel pour bénéficier d’une économie d’impôt. Vérifiez lequel des deux régimes fiscaux sera le plus avantageux avec notre simulateur.
Statut LMNP et dispositif Censi-Bouvard, est-ce cumulable ?
Connaissez-vous les avantages fiscaux liés au dispositif Censi-Bouvard ? Le statut LMNP est cumulable avec l’avantage fiscal Censi-Bouvard avec lequel vous bénéficiez d’une réduction d’impôt, si le bien est situé dans une résidence de services éligible au dispositif. Toutefois, l’amortissement de votre bien en LMNP (au régime réel) n’est, par contre, pas cumulable avec la réduction d’impôt proposée par la loi Censi-Bouvard.
Bon à savoir : le cumul de l’amortissement et du dispositif Censi-Bouvard est impossible en LMNP au régime réel, sauf si la valeur de votre bien dépasse le plafond de 300 000 €. La partie excédentaire peut alors être amortie.
Le report de déficit, possible également ?
Vous dégagez un déficit si vos recettes issues de la location meublée sont inférieures à vos charges. En LMNP, vos déficits sont reportables pendant 10 ans mais ce, exclusivement sur les revenus provenant d’une location meublée non professionnelle.
Imposition des plus-values, comment ça marche en LMNP ?
En LMNP, vous êtes soumis au régime des plus-values des particuliers. Vous bénéficiez alors d’une exonération d’impôt (sauf prélèvement sociaux) sur vos plus-values après la 22ème année de détention du bien. Pour être totalement exonéré (prélèvements sociaux inclus), il vous faudra attendre 30 ans.
Comment déclarer votre location meublée sous le statut LMNP ?
Pour bénéficier du statut LMNP, vous devez déclarer (via le formulaire P0I) la création de votre activité auprès du centre des formalités des entreprises (CFE) ou du greffe du Tribunal de commerce. Cette déclaration est à effectuer dans un délai de 2 semaines.
Après avoir réalisé cette démarche, vous recevrez votre numéro SIRET. Celui-ci sera à inscrire sur vos déclarations de revenus. Chacun de vos logements meublés disposent d’un numéro SIRET.
A noter : vous êtes propriétaire de plusieurs logements situés dans différentes villes ? Vous devrez dans ce cas transmettre votre formulaire au CFE ou au greffe dans la ville du logement avec lequel vous générez le plus de revenus.
Meublé de tourisme ? Pensez à le déclarer en mairie !
Depuis 2017, la règlementation oblige les propriétaires bailleurs d’un meublé de tourisme à le déclarer en mairie afin d’obtenir un numéro d’enregistrement. Ce numéro de 13 caractères est à indiquer sur les annonces en ligne. Cela concerne toutes les villes qui l’auront décidé par délibération du conseil municipal. L’objectif est de réguler la mise en location de courte durée qui a explosé ces dernières années en dépit des logements d’habitation en longue durée.
Investir en LMNP, finalement qu’est-ce que vous y gagnez ?
Si la location meublée a le vent en poupe, ce sont pour ses nombreux avantages :
- Une fiscalité avantageuse : comme vu précédemment, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux (micro-BIC et réel). L’un d’eux est le plus favorable dans la plupart des cas puisqu’il permet de faire de réelles économies d’impôts via la déduction des charges et l’amortissement du bien.
- En cas de déficit au régime réel, celui-ci est reportable pendant 10 ans sur les bénéfices que vous aurez tirés de votre activité LMNP.
- Récupération de la TVA possible à condition de proposer au minimum 3 des 4 services suivant : le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle.
- Louer en LMNP, c’est préférer la location meublée à la location vide. Un choix gagnant puisque l’ameublement d’un bien vient augmenter votre rentabilité locative. Tout dépend bien entendu de la demande locative qui elle-même dépend de la situation géographique du bien. Par exemple, un bien meublé trouvera facilement preneur dans une ville étudiante. Evaluez gratuitement le type de location le plus avantageux pour vous avec notre simulateur.
- A la revente du bien, plus vous avez conservé votre bien longtemps et plus vous bénéficiez d’une exonération sur l’imposition de la plus-value. A noter : les amortissements ne viennent pas impacter le calcul de la plus-value immobilière, ce qui représente aussi un réel avantage.
La clé d’un investissement immobilier réussi, c’est aussi prendre le temps de comprendre comment atteindre la rentabilité locative que vous vous êtes fixée.
Si la notion de cash flow est un terme qui vous est pour l’instant inconnu, nous vous invitons à poursuivre votre lecture vers notre article dédié : Cash flow immobilier : comment le calculer, l’interpréter et l’améliorer ?
Alors LMNP ou LMP ? Nos conseillers répondent à vos questions
Statut LMNP ou statut LMP… Qu’est-ce qui diffère entre ces deux statuts ? Les éléments sur lesquels on observe une différence de traitement fiscal sont notamment :
– Le déficit : imputé totalement ou en partie sur vos revenus selon le statut (LMNP ou LMP),
– La gestion des plus-values : exonération partielle ou totale,
– L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) : exonération possible selon le montant de vos recettes locatives (donc généralement selon le statut) et selon votre activité principale.
Le traitement fiscal de votre location meublée dépend de nombreuses composantes. Bien réfléchir sur chacune d’elles permet d’optimiser efficacement votre fiscalité.
Si vous avez besoin d’un accompagnement comptable et fiscal, notre équipe se tient à votre écoute pour vous accompagner dans chacune de vos décisions fiscales.
Pour en savoir encore plus sur ces statuts et vous aider à choisir entre LMNP vs LMP, on vous invite à visionner cette vidéo :
Les questions clés pour lancer votre projet immobilier en LMNP
Quels sont les avantages du statut LMNP ?
Des démarches déclaratives simples
Pour déclarer votre activité de location meublée, la seule démarche que vous avez à faire est d’envoyer le formulaire P0i au greffe du Tribunal de Commerce. Dans certains cas, une déclaration en mairie sera nécessaire ainsi qu’un permis de louer ou une autorisation de mise en location dans les zones concernées par le permis de louer.
Une fiscalité avantageuse
Le statut LMNP est connu pour sa fiscalité avantageuse à condition de bien choisir vos options fiscales. La plupart du temps, c’est le régime réel qui permet de réduire considérablement votre base imposable. Contrairement au régime micro-bic pour lequel c’est un abattement forfaitaire qui s’applique sur les revenus locatifs, au régime réel ce sont les charges et les amortissements qui permettent de réduire la base imposable et souvent, ça vaut bien plus le coup.
Pas de cotisations sociales à payer
En LMNP, vous êtes soumis aux prélèvements sociaux mais vous ne payez pas de charges sociales. En revanche, vous en payez une fois que vous ne rentrez plus dans les conditions du LMNP et que vous passez en LMP.
Du LMNP « géré » pour s’éviter les tracas quotidiens
L’investissement locatif géré vous permet de déléguer toute la gestion de votre bien locatif. L’exploitant qui assure le bon fonctionnement de la résidence, s’assure également du bon remplissage du logement, du suivi des locataires et de la maintenance des locaux. Autre atout et pas des moindres en résidence gérée, un bail commercial vous lie avec l’exploitant, ce qui sécurise le versement des loyers que le logement soit occupé ou non.
Un simple point est à vérifier : la rentabilité. Ce qui est souvent avéré, c’est que les meilleurs rendements sont le plus souvent réservés aux investissements réalisés en direct (bien sûr, cela ne reste qu’une généralité). Finalement, il appartient à chacun d’accorder la priorité à ce qu’il souhaite privilégier : l’optimisation du rendement locatif ou la constitution d’un patrimoine auquel cas la délégation de la gestion du bien est tout indiquée.
Une TVA récupérable
En LMNP, vous pouvez récupérer la TVA avancée sur l’acquisition du bien immobilier. Cet avantage fiscal n’est possible que sous certaines conditions détaillées plus bas.
Imposition de la plus-value en LMNP, comment ça marche ?
En LMNP, vous êtes soumis au régime des plus-values des particuliers. Vous bénéficiez alors d’une exonération d’impôt (sauf prélèvement sociaux) sur vos plus-values après la 22ème année de détention du bien. Pour être totalement exonéré (prélèvements sociaux inclus), il vous faudra attendre 30 ans.
Quels sont les abattements applicables selon la durée de détention du bien ? Quels sont les cas d’exonération ? On vous en dit plus dans notre article dédié.
Investissement LMNP et résidences services, quels avantages ?
Une gestion déléguée
Les résidences dites gérées (résidence senior, étudiante ou résidence de tourisme) repose sur le principe de la location meublée incluant des services comme le ménage, l’accueil (même non personnalisé), le lavage du linge ou le petit-déjeuner. Comparé au LMNP classique, l’atout du LMNP en résidence services est la délégation de la gestion locative. Vous signez un bail avec un gestionnaire exploitant qui a pour rôle de s’occuper de toute la gestion locative du bien (gestion du départ de l’arrivée des locataires, entretien des locaux…).
Seule la gestion administrative qui inclut les démarches déclaratives et la gestion comptable sont de votre ressort.
Des loyers garantis
L’avantage de ces résidences est qu’ils répondent à un besoin croissant notamment pour les résidences étudiantes et seniors. Ce choix d’investissement présente donc une garantie intéressante. Le bail commercial entre vous et l’exploitant sécurise vos revenus locatifs puisque les loyers et le taux d’occupation du logement ne sont pas interdépendants. En d’autres termes, l’exploitant verse les revenus prévus que le logement soit occupé ou non.
Une fiscalité avantageuse
L’avantage fiscal repose sur trois points :
- Le statut LMNP qui permet à l’acquéreur de bénéficier des avantages liés au régime réel (énoncés plus haut dans l’article).
- Le statut LMNP est cumulable avec le dispositif Censi-Bouvard (en revanche, vous ne pouvez pas cumuler l’amortissement du bien au régime réel et la réduction d’impôt Censi-Bouvard).
- La TVA sur l’acquisition du bien et sur tout ce qui est lié à l’activité de location est récupérable (sous conditions). Pour faire les démarches en temps et en heure, entourez-vous de professionnels de l’immobilier.
Récupérer la TVA en LMNP, comment ?
Les activités de location vide ou meublé sont exonérées de TVA. Néanmoins, il existe deux exceptions :
- L’acquisition d’un bien immobilier neuf dans une résidence de services,
- Ou la location d’un bien meublé avec des prestations para-hôtelières.
Attention, plusieurs critères doivent être cochés pour que la récupération de la TVA soit possible. Parmi ces conditions : le bien doit être conservé pendant au moins 20 ans. Si celui-ci est vendu avant, la TVA devra être remboursée au prorata, sauf à trouver un acheteur qui s’engage à reprendre vos engagements TVA. Des professionnels spécialisés peuvent vous aider si vous êtes dans cette situation.
La récupération de la TVA n’est pas automatique. Vous devrez dans un tout premier temps faire la demande d’un numéro de TVA au centre des impôts dont vous dépendez. Au moment de déclarer votre activité LMNP via le formulaire P0i, n’oubliez pas non plus d’indiquer que vous renoncez à la franchise en base de TVA.
Après obtention du numéro de TVA, vous pouvez faire une demande pour récupérer la TVA, toujours au centre des impôts, en complétant le formulaire 3519 accompagné de l’acte notarié du bien, la copie du bail commercial et le décompte du notaire sur lequel apparait les montants HT et TTC.
La TVA vous sera remboursée sous un délai d’environ 6 mois. Attention en la matière, le respect du timing imposé est déterminant. Consultez nos spécialistes de l’investissement locatif pour sécuriser vos démarches.
Comment passer de la location nue à la location meublée ?
La première étape consiste à vous procurer tous les meubles qui sont obligatoires pour louer un bien en meublé. Puis, vous n’aurez plus qu’à déclarer le début d’activité de la location meublée en envoyant le formulaire P0i au Greffe du Tribunal de Commerce.
Passer en meublé impose, bien sûr, d’établir un bail meublé incluant les clauses spécifiques à la location meublée (durée du bail, résiliation, montant du dépôt de garantie…).
Investir à plusieurs en LMNP, possible ?
On peut profiter du statut LMNP que l’on investisse seul ou à plusieurs.
Pour investir à plusieurs, 3 possibilités s’offrent à vous :
- Investir en indivision
- Investir en SARL de famille
- Investir en Société Civile et Immobilière (SCI)
Dans les deux premiers cas (en indivision et SARL de famille), vous pouvez profiter des avantages du LMNP. Dans le troisième cas, la location meublée est en principe interdite en SCI. Néanmoins un seuil de tolérance permet de louer en meublé selon un pourcentage du chiffre d’affaires et à condition d’être assujetti à l’impôt sur les sociétés.
Cet assujettissement à l’impôt sur les sociétés change la donne sur le traitement des revenus locatifs et l’imposition de la plus-value.
Investir à plusieurs a son lot d’avantages mais aussi de conséquences notamment en ce qui concerne la gérance du projet immobilier mais aussi quand l’un des indivisaires ou associés souhaitent se retirer. L’avis d’un professionnel spécialiste des revenus locatifs est de bon augure pour bien encadrer votre investissement et optimiser vos revenus locatifs.
