Au 1er janvier 2021 entre en vigueur la réglementation environnementale 2020 (RE2020) qui vise en particulier la réduction des émissions de carbone du bâtiment. Si l’effort « énergétique » était jusqu’à présent porté essentiellement par le secteur de l’immobilier neuf soumis à des normes de plus en plus strictes, l’ancien devrait être très prochainement directement mis à contribution. A retenir, les biens classés « F » ne pourront plus être mis à la location à partir de 2025. Alors que retenir du décret d’application paru le 13 janvier dernier ? Quelles sont les échéances à avoir en tête ? Le point avec nos experts.
La RE2020 vise directement les logements anciens
La nouvelle réglementation environnementale des bâtiments neufs (la « RE2020 ») prévue par la loi ELAN et entrant en vigueur en 2021 vise en particulier la réduction de l’impact carbone des bâtiments. L’objectif de la loi est de poursuivre l’amélioration de consommation énergétique des immeubles d’habitation. Celle-ci doit permettre d’en garantir la fraîcheur pendant les périodes caniculaires.
Celle-ci vous impacte directement donc en tant que propriétaires de biens locatifs. En effet, la loi prévoit qu’à partir de 2025, les logements obtenant un classement F lors du diagnostic de performance énergétique (DPE) ne pourront plus être loués.
Or, les biens très anciens ou très dégradés ne sont pas les seuls concernés. Les normes de l’habitat évoluent plus vite que le parc immobilier. Bon nombre de biens relativement récents peuvent ne pas satisfaire à cette nouvelle exigence de performance.
Typiquement les constructions datant des années 80 sont souvent concernées par la nécessité d’une rénovation énergétique. Objectif imposé : atteindre le critère de décence fixé par le décret en date du 13 janvier 2021 en matière de performance énergétique.
Rénovation thermique obligatoire : 450 kWh/m2 /an pour satisfaire aux critères de décence de la RE2020
Ce seuil va s’appliquer entre 2023 et 2028 :
- Le logement est ainsi qualifié d’énergétiquement décent lorsque sa consommation exprimée en énergie finale par mètre carré et par an est inférieure à 450 kWh/m2.an.
A noter, des exceptions seront possible dans les situations suivantes :
- Si le logement, en raison de ses contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, ne peut faire l’objet de travaux de rénovation permettant d’atteindre une consommation inférieure à ce seuil.
- Lorsque le coût des travaux est disproportionné par rapport à la valeur du bien.
Autre impact, une limitation des augmentations de loyers à partir du 1er janvier 2021
Jusqu’à présent la localisation de votre bien locatif en zone tendue vous empêchait d’augmenter son loyer entre deux signatures
de bail, sauf à effectuer des travaux de rénovations énergétiques.
Depuis 2021, c’est toujours le cas. Seulement si les travaux permettent d’atteindre le seuil de décence énergétique fixé par la RE2020, soit 450 kWh/m2.an.
Donc, si votre bien locatif ne peut respecter ce critère de dépense énergétique, l’augmentation des loyers sera bel et bien bloquée !
Ces nouvelles règles imposées par la RE2020 font donc de la rénovation des biens locatifs une vraie préoccupation. L’enjeu financier et patrimonial n’est pas anodin. Faire un 1er diagnostic précis vous aidera à y voir plus clair. Sachez que les travaux de rénovations peuvent aussi faire l’objet d’aides financières.
Calendrier d’application de la RE2020 pour les propriétaires-bailleurs
Un logement ne pourra plus être proposé à la location s’il obtient un DPE :
- G à partir du 1er janvier 2025
- F à partir du 1er janvier 2028 (correspondant au seuil de décence de 330 kilowattheures/m²/an)
Dès le 1er janvier 2028 également, les logements ne satisfaisant pas au critère de décence seront signalés comme tel sur les annonces de mise en location.
A compter du 1er janvier 2022, en cas de vente, les annonces de mise en vente devront mentionner l’étiquette énergétique du bien et le coût des charges de chauffage associé.
Comment vous faire aider ?
- Action logement peut financier jusqu’à 15 000 € de travaux si ceux-ci visent la rénovation énergétique de votre bien locatif.
- La nouvelle prime à la rénovation MaPrimeRénov’, mise en œuvre depuis le 1er janvier, est aussi ouverte aux propriétaires bailleurs. Vous pouvez en bénéficier pour financer des travaux :
- d’isolation (murs, planchers, combles, fenêtres),
- de chauffage,
- de ventilation,
- d’audit énergétique.
Enfin, si la RE2020 entraîne pour bon nombre de propriétaires-bailleurs la nécessité d’entamer de nouvelles rénovations, rappelons qu’en location meublée, la plupart des dépenses de travaux engagées pour l’amélioration du bien constituent des dépenses déductibles des loyers ou bien peuvent faire l’objet d’un amortissement.
Vous avez un doute sur la déductibilité d’une charge ou de dépenses de rénovation ? Interrogez nos conseillers spécialistes de la gestion des revenus locatifs.
