L’amortissement en LMNP consiste en une manipulation comptable qui permet de diminuer le montant de votre impôt sur vos revenus locatifs. Si l’amortissement est une pratique bien connue des entreprises, il s’applique aussi en gestion immobilière avec une méthode propre : l’amortissement par composant. Un calcul comptable propre à l’immobilier qui vous permet d’amortir le coût d’acquisition de votre bien. En réduisant comptablement le revenu net imposable associé à votre activité locative, la technique de l’amortissement vous permet de bénéficier de réductions d’impôts, dans la plus complète légalité. Comment calcule-t-on l’amortissement lorsqu’on bénéficie du statut LMNP ? Qui peux bénéficier de cette méthode ? Quelle en est l’utilité ?
Comment fonctionne l’amortissement LMNP ?
Les biens s’usent et perdent de leur valeur avec le temps. L’amortissement est la constatation comptable de cette perte de valeur. En immobilier, cette perte de valeur est découpée par composant. C’est ce qu’on appelle une ventilation du bien par composant : gros œuvre, toiture, étanchéité, installation générale et technique ainsi que l’agencement. En fait, on estime que tous les composants ne s’usent pas à la même vitesse. Le gros œuvre (murs, toiture…) s’use par exemple moins vite que la plomberie ou la peinture. Le bien immobilier est alors découpé en composants de façon à appliquer à chacun une durée d’amortissement différente.
Alors oui, votre bien perd de la valeur (seulement d’un point de vue comptable), mais en quoi cela change-t-il quelque chose ? En fait, les amortissements (en plus des charges) peuvent être déduits de votre résultat comptable. En d’autres termes, cela vous permet d’optimiser votre fiscalité immobilière et donc de réduire le montant de votre impôt.
Sachez toutefois que pour bénéficier de tout ceci, il faudra opter pour le régime réel pour votre déclaration fiscale et avoir bien sur choisi le statut LMNP .
Aurélie Templé, spécialisée en investissement immobilier, vous explique l’intérêt d’avoir recours à ce mécanisme de l’amortissement en LMNP, et vous donne toutes les clefs pour le calculer étape par étape :
Régime réel ou régime micro-bic en LMNP
En LMNP, deux régimes fiscaux existent :
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Le régime micro-bic
Le régime micro-bic est celui qui s’applique de plein droit si vos revenus locatifs ne dépassent pas 77 700 € par an. Avec ce régime fiscal, un abattement s’applique sur vos revenus (50 % en location meublée classique)
En meublé de tourisme classé et chambres d’hôtes, l’abattement est de 71 % et le régime fiscal micro-bic est possible à partir du moment où vos revenus locatifs n’excèdent pas 188 700 €.
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Le régime réel
Le régime réel s’applique si vos revenus locatifs dépassent 77 700 € par an (ou 188 700 € par an pour les meublés touristiques classés et chambres d’hôtes) ou sur option. Contrairement au régime micro-bic, aucun abattement s’applique sur vos revenus locatifs. En revanche, vous pouvez déduire de vos recettes locatives le montant des amortissements et vos charges. Dans la plupart des cas, c’est une façon bien plus efficace de réduire la facture fiscale puisque bien souvent le régime réel permet de réduire considérablement le montant du résultat imposable.
A noter : si vous relevez du régime micro-bic mais que vous souhaitez basculer au régime réel, vous avez jusqu’au dernier jour de dépôt de la déclaration de revenus pour exercer l’option, soit jusqu’en mai-juin.
Calcul de l’amortissement annuel de votre bien immobilier
Vous l’aurez compris, il faut d’abord décomposer le bien par composants pour calculer l’amortissement de votre bien en LMNP.
Ce qui diffère d’un composant à un autre :
- le pourcentage alloué au composant selon le prix du bien,
- la durée d’amortissement.
A titre d’exemple, voici comment peut se découper votre bien :
| Composants du bien | Durée d’amortissement | La quote-part amortie |
| Gros œuvre | 50 ans | 45 % |
| Façade | 20 ans | 10 % |
| Installations générales | 15 ans | 15 % |
| Agencement | 15 ans | 15 % |
La durée d’amortissement et le montant de la quote-part amortie varie en fonction de chaque bien immobilier.
En général, vous pouvez amortir 85 % de la valeur du bien. Les 15 % restants représentent le terrain qui ne se déprécie pas avec le temps. De ce fait, il n’est pas amortissable.
Simulation amortissement en LMNP
Pour le calcul de l’amortissement en LMNP, prenons l’exemple d’un appartement dont la valeur d’acquisition est de 250 000 €. Quel est le montant des amortissements déductibles des recettes locatives sur une année ?
| Valeur amortissable (valeur du bien x quote-part) | Taux d’amortissement (1/durée d’amortissement) | Amortissement (valeur amortissable x taux d’amortissement) | |
| Gros œuvre | 112 500 € (250 000 x 45 %) | 2 % | 2 250 € |
| Façade | 25 000 € (250 000 x 10 %) | 5 % | 1 250 € |
| Installations générales | 37 500 € (250 000 x 15 %) | 6,67 % | 2 500 € |
| Agencement | 37 500 € (250 000 x 15 %) | 6,67 % | 2 500 € |
| Total amortissement LMNP (sur 1 an) | 8 500 € | ||
Durant la période d’amortissement, vous pourrez alors déduire (fictivement) 8 500 € de vos recettes locatives chaque année.
Besoin d’estimer l’amortissement de votre bien, de vos travaux et du mobilier ? Faites une rapide estimation de ce que vous allez pouvoir déduire de votre résultat fiscal avec notre simulateur d’amortissement LMNP et recevez votre tableau d’amortissements dans votre boîte mail.
Amortissement du mobilier en LMNP
Comme pour chaque composant du bien, la durée d’amortissement du mobilier est liée à l’estimation de sa vétusté. Le but de cet amortissement est de vous permettre d’envisager un renouvellement du mobilier à la fin de la période d’amortissement. Toutes les dépenses n’auront donc pas la même durée d’amortissement. Pour le mobilier, les durées d’amortissement peuvent s’étendre de 5 à 10 ans.
A noter : faire passer le mobilier en charge peut être tentant pour diminuer votre résultat et donc réduire votre impôt dès votre premier exercice comptable. Mais en immobilisant votre mobilier, vous lissez votre impôt durant toute la période d’amortissement du mobilier.
Pour vous aider à distinguer une charge d’une immobilisation amortissable, l’administration fiscale estime que tout achat d’un montant inférieur à 500 € HT peut directement être passé dans les charges.
Amortissement des travaux de rénovation
Vous envisagez des travaux de rénovation pour votre bien en location meublée et vous vous demandez s’ils pourront être amortis ? En effet, vous pouvez tout à fait amortir les travaux sur une période d’amortissement pouvant aller de 5 à 25 ans. Si un revêtement de sol, type moquette, pourrait être amorti sur 5 ans, la durée d’amortissement de l’électricité sera bien plus longue (comptez 15 ans).
Amortissement des frais d’acquisition
Ce qu’on entend par frais d’acquisition, ce sont les frais de notaire ou encore les frais d’agence. Ces frais peuvent être comptabilisés de deux manières différentes :
- Ils peuvent être comptabilisés en charges et donc être immédiatement déductibles de votre résultat fiscal,
- Ou ils peuvent être comptabilisés comme une immobilisation.
Dans le deuxième cas (qui est la technique comptable préconisée), les frais d’acquisition viennent s’ajouter au prix d’achat du bien. Le montant des frais d’acquisition sera alors réparti sur la période d’amortissement de votre bien.
Amortissement LMNP ancien
Neuf ou ancien, l’amortissement du bien est déductible à condition d’être au régime réel. Ce que cela signifie, c’est qu’en LMNP neuf ou en LMNP ancien, ce qui importe surtout c’est le régime fiscal choisi. Déduire les amortissements de vos revenus tirés de la location meublée n’est possible qu’au régime réel et représente un puissant levier pour réduire la facture fiscale en LMNP.
LMNP ancien, amortissement possible si le bien a été acheté il y a un certain nombre d’années ? A partir du moment où vous le louez en meublé, vous pouvez l’amortir quel que soit la date d’achat du bien.
Pour résumer, vous pouvez amortir votre bien :
- qu’il soit neuf ou ancien,
- quelque soit sa date d’achat.
En cas de déficit, peut-on reporter l’amortissement ?
Le montant de l’amortissement fiscalement déductible ne peut pas excéder le montant des loyers perçus pendant l’exercice diminué du montant des autres charges. Ils ne peuvent pas produire de déficit selon l’article 39C du CGI.
Si tel est le cas, alors le montant de l’amortissement excédentaire qui n’a pas pu être déduit sur l’exercice comptable en cours est mis en réserve pour être reporté sur les exercices bénéficiaires suivants. Ce report de déficit en LMNP est possible dans la limite de 10 ans.
Quel impact à la revente ?
Le régime de la Location Meublée Non Professionnelle possède un autre atout fiscal, mais cette fois-ci, dans le cadre de la revente du bien. Effectivement, l’amortissement ne sera pas pris en compte pour le calcul de votre plus-value en LMNP. C’est bien la valeur d’achat de votre bien qui déterminera votre plus-value. Donc, pas d’impact lié à la diminution comptable de la valeur du bien sur le calcul de la plus-value. Les amortissements ne venant pas majorer le montant de la plus-value immobilière taxable, vous bénéficiez alors d’une imposition plus douce à la revente du bien.
Comment déclarer les amortissements en LMNP ?
Cela va sans dire, les techniques d’amortissement sont une mécanique comptable fastidieuse.
Très concrètement la déclaration de l’amortissement en LMNP suppose tous les ans d’établir un bilan comptable de votre activité de loueur en meublé. Cela signifie établir tout au fil de l’année une comptabilité. Ce n’est pas excessivement compliqué mais cela suppose quelques connaissances comptables. Pour toute la partie concernant le calcul des amortissements, il faut rentrer dans le détail pour chaque composant présenté en début d’article. C’est ce qui va permettre d’établir votre résultat comptable pour la publication de votre bilan et de la liasse fiscale qui comprend, entre autres documents : les immobilisations et amortissements (formulaire cerfa n°2033-C).
C’est pour cette raison qu’il est conseillé de faire appel à un professionnel pour calculer les amortissements en LMNP mais aussi pour vous diriger vers les solutions fiscales les plus bénéfiques pour votre activité de location meublée.
Chez Amarris Immo, cabinet d’expertise-comptable immobilier spécialisé en location meublée, nous vous accompagnons pour toutes vos démarches concernant la déclaration de vos revenus locatifs. Demandez un devis et nos conseillers vous recontacteront dans les plus brefs délais.
LMNP amortissement : les réponses à vos questions
En quoi consiste la défiscalisation en LMNP ?
Le statut LMNP est particulièrement connu dans un objectif de défiscalisation immobilière. Cela se joue surtout en fonction du régime fiscal que vous choisissez. Dans la plupart des cas, le régime réel sera plus avantageux puisque vous pouvez, avec ce régime, déduire vos charges de vos revenus locatifs. Autre atout, la déduction de l’amortissement du bien et d’autres dépenses amortissables mais à condition de faire de la location meublée (en location vide, les amortissements ne sont pas déductibles). Ces avantages forment un excellent dispositif de défiscalisation en LMNP et ne doivent pas être minimisés pour la réduction de votre bénéfice imposable.
Quelle durée d’amortissement en LMNP ?
En LMNP, vous pouvez amortir :
- le bien (par composant),
- et les dépenses amortissables qui représentent en général toutes les dépenses supérieures à 500 €.
En fonction de la dépense à amortir, la durée d’amortissement sera différente. Pour le bien, la durée d’amortissement s’étale dans le temps selon le composant. Par exemple, le gros œuvre sera amorti sur 50 ans et la façade sur 20 ans.
Pour le mobilier, c’est la même chose. Par exemple, la literie sera amortie sur 6 ans et le canapé sur 10 ans. En ce qui concerne les dépenses inférieures à 500 €, celles-ci sont généralement passées en charges déductibles (ce qui veut dire que les dépenses seront déduites du résultat fiscal).
Pourquoi je ne peux pas amortir le terrain en LMNP ?
Le terrain ne se déprécie pas avec le temps contrairement au bâtiment ou au mobilier qui subissent une perte de valeur liée notamment à l’usure. C’est pour cette raison que le prix du terrain est non amortissable. Une quote-part représentant la valeur du terrain est donc retenue sur la valeur totale de votre acquisition. Cette quote-part représente entre 10 % et 20 %.
