S’il y a une étape indispensable à réaliser avant de signer le compromis de vente d’un bien immobilier, c’est très logiquement le calcul de la rentabilité du bien. Le cash flow immobilier mesure les flux de trésorerie liés au projet immobilier… un calcul simple que tout investisseur doit s’approprier ! Comment se calcule le cash flow et surtout comment l’interpréter ? Est-il améliorable ? Explications et points de vigilance de nos experts pour dénicher la pépite qui vous garantira une bonne rentabilité !
Cash flow immobilier : définition
Le cash flow en immobilier est un indicateur mesurant la rentabilité de votre investissement locatif. Son calcul permet d’évaluer l’intérêt d’investir dans un bien en mesurant ce qui vous reste après le paiement de votre crédit, des charges et de l’impôt. Tout simplement, le calcul du cash flow vous permet de savoir combien il vous reste en poche !
Comment calculer le cash flow de votre projet immobilier ?
Calcul du cash flow immobilier : loyer – toutes les charges (crédit, assurances, impôts…).
Exemple : d’un côté, vous percevez un loyer mensuel de 750 € hors charges. D’un autre, vous devez rembourser un crédit mensuel de 470 € et des charges (impôts, charges de copropriété, taxe foncière, assurances, frais d’entretien…) qui représentent un total de 230 € par mois.
Votre cash flow mensuel est donc de 50 €. En d’autres termes, une fois votre crédit, les impôts et les autres charges payées, vous percevez 50 € par mois.
Comment interpréter le cash flow de votre projet immobilier ?
- Votre cash flow est positif: après avoir remboursé votre crédit ainsi que toutes les charges locatives et taxes dues, les loyers perçus vous permettent de gagner de l’argent.
- Votre cash flow est nul: les loyers encaissés vous permettent de rembourser la totalité de l’emprunt et des charges, mais vous ne dégagez pas assez de recettes locatives vous permettant de dépasser l’autofinancement de votre projet immobilier.
- Votre cash flow est négatif : ceci indique que votre investissement immobilier vous demande un effort d’épargne. Les loyers perçus ne vous permettent pas de rembourser la totalité de votre crédit et toutes les autres charges associées à votre investissement.
Quelle différence entre le calcul du cash flow immobilier et le calcul du rendement locatif ?
Le calcul du rendement locatif détermine la rentabilité du bien selon le rapport entre le prix d’acquisition de votre investissement immobilier et les revenus qu’il génère. En revanche le cash flow ne représente pas un pourcentage mais un montant provenant de la différence entre les loyers perçus et les charges (crédit inclus).
A noter : si le crédit est inclus dans le calcul du cash-flow, il ne l’est pas pour le calcul du rendement locatif.
Pour connaitre le cash flow exacte (autrement dit le cash flow net), il vous faut prendre en compte la fiscalité en plus de toutes les autres charges.
Comment améliorer votre cash flow immobilier ?
Votre cash flow est négatif ou vous souhaitez simplement améliorer votre cash flow positif ?
Pour booster la rentabilité de votre bien, certaines actions peuvent vous y aider :
- Augmentez la valeur locative du bien à travers des travaux d’amélioration, du mobilier de qualité ou encore en réaménageant le bien.
- Changez votre stratégie de location: location de courte durée, location étudiante, location saisonnière… qu’est-ce qui peut vous permettre d’augmenter vos revenus tout en tenant compte bien sûr de la localisation du bien ?
- Jouez sur les modalités de remboursement du crédit. Augmenter la durée du crédit ou demander un différé de crédit augmente mécaniquement votre cash flow. Reste à trouver le bon équilibre !
- Optimisez la fiscalité du bien. En location meublée, vous pouvez déduire vos charges et le prix de votre bien immobilier (via l’amortissement) de vos recettes locatives. Ceci a pour effet de réduire l’imposition du bien, voire même de l’annuler. Mais pour ça, il faut choisir la bonne fiscalité. Faire appel à un expert-comptable spécialiste des revenus locatifs vous aidera à y voir plus clair pour l’optimisation de votre fiscalité.
Les 4 points de vigilance à garder en tête pour un projet immobilier rentable
Attention, si le cash flow immobilier peut être positif durant les premières années, rien ne garantit que cela se poursuive d’année en année. Par exemple, ce calcul ne tient pas compte des complications pouvant survenir à tout moment (travaux d’entretien, loyers impayés…).
Prévoyez des périodes de vacance locative
Tenez compte de la vacance locative, c’est-à-dire des périodes durant lesquelles votre bien n’est pas en location ! Vos calculs vous permettent de vérifier la rentabilité de votre bien mais à condition que celui-ci soit loué.
Informez-vous sur la législation en vigueur dans la ville où vous souhaitez acquérir votre bien
Evidemment, rien n’est sûr concernant la législation qui peut venir impacter le secteur de l’immobilier et celle-ci n’est d’ailleurs pas forcément prévisible. L’encadrement des loyers qui s’applique dans plusieurs villes de France et qui impose un plafond des loyers en est l’exemple même. Prenez le temps de vous informer sur ce qui s’applique dans votre cas pour éviter de fausses estimations de loyers.
Soyez vigilant quant à la solvabilité de votre locataire
Pas de loyers encaissés, pas de cash flow ! Jouez la prudence au moment de choisir votre locataire, vérifiez sa solvabilité en demandant une caution. Deuxième solution, la souscription d’une assurance loyers impayés (GLI) vous permet d’assurer vos arrières. Attention, caution et GLI ne sont pas cumulables (sauf dans certains cas).
Prévoyez d’éventuels travaux d’entretien
Façade, toiture, dégât des eaux, dégradation du mobilier… des charges supplémentaires peuvent venir s’ajouter au calcul initial. Bien sûr, rien de tout cela doit forcément arriver mais toujours est-il qu’il est plus prudent d’anticiper tout ce qui peut occasionner une perte de cash flow.
Besoin d’aide pour déclarer vos revenus locatifs ? En plus de vous accompagner dans les démarches comptables et déclaratives, un expert-comptable immobilier peut vous aider à optimiser vos revenus locatifs pour booster votre rentabilité. Prenez rendez-vous pour en discuter avec nos conseillers !
