Au moment de vous lancer dans un investissement locatif, vous devez en premier lieu déterminer la nature de votre location, à savoir nue ou meublée. Si les deux solutions offrent des avantages, force est de constater que la location meublée non professionnelle (LMNP) a de nombreux arguments à faire valoir. Alors prêt à vous louer un appartement en meublé ? Tous les avantages et règles à connaître pour investir à bon escient.
Location meublée non professionnelle : un loyer plus élevé
Premier avantage de la location meublée et non des moindres : vous bénéficiez de revenus locatifs plus élevés. Cela s’explique tout simplement par le fait que vous offrez une prestation supplémentaire, les locataires posant simplement leurs valises dans votre appartement. À caractéristiques égales, une location meublée permet de percevoir un loyer 10 à 30 % plus élevé qu’en location nue, ce qui augmente mécaniquement la rentabilité de votre investissement locatif.
Louer un meublé pour un bail plus souple
En location nue, le bail est de 3 ans minimum. Il n’est plus que d’un an pour une location meublée à usage de résidence principale et de 9 mois pour un étudiant. Le bail mobilité est quant à lui conclu pour une durée de 1 à 10 mois.
Attention, lorsque vous louez un appartement en meublé, comme en location nue, il n’est pas possible de résilier un bail à n’importe quel moment. Voir sur ce point notre dossier complet sur le bail en location meublée.
Bon à savoir pour la mise en location de votre appartement meublé :
- La caution en meublé équivaut à 2 mois de loyer (contre 1 seul en location nue).
- En location meublée, comme en nue, la rédaction de vos annonces immobilières de mise en location suppose de respecter un certain nombre de mentions obligatoires, notamment si votre logement est situé en zone d’encadrement des loyers.
La fiscalité de la location meublée
La fiscalité de la location meublée est sans conteste son principal point fort. Louer un appartement en meublé permet de profiter d’avantages non négligeables.
Le choix du régime d’imposition pour louer un appartement en meublé
Vous pouvez bénéficier du statut de loueur meublé et choisir alors entre deux régimes d’imposition :
- le régime micro-BIC : ici, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs. En clair, vous ne serez imposé que sur 50 % des loyers perçus. C’est un véritable argument lorsque l’on sait que pour location vide, cet abattement est de seulement 30 % ;
- le régime réel : en choisissant cette option, vous pouvez déduire toutes vos charges de vos loyers pour réduire votre imposition.
Bon à savoir : en location meublée le régime réel est appliqué de fait si vos revenus locatifs sont supérieurs à 77 700 € ou 188 700 € en cas de classement en meublé de tourisme.
En choisissant le régime réel, vous vous dites certainement qu’il n’offre pas d’avantages par rapport à la location nue. Détrompez-vous. La fiscalité de la location meublée est une fois de plus avantageuse. Non seulement vous déduisez toutes les charges courantes, mais vous pouvez déduire l’achat de votre bien et du mobilier (via les règles comptables de l’amortissement). A Ainsi, une fraction de la valeur de ceux-ci peut être déduite chaque année. Cela réduit une fois de plus votre imposition sur vos revenus locatifs.
Pour rappel, les charges déductibles de la location meublée non professionnelle sont les suivantes :
- travaux ;
- frais de gestion ;
- frais de copropriété ;
- assurances ;
- intérêts d’emprunt ;
- taxe foncière ;
Bon à savoir : si vous créez un déficit, le montant des amortissements qui n’a pas été utilisé est reportable sans limite de temps. Evaluez combien vous pouvez économiser avec le régime réel via notre simulateur. Pas encore propriétaire ? Voir notre article sur les économies offertes par le régime réel.
Pas d’impact sur l’IFI… sous certaines conditions
Vous avez un patrimoine immobilier susceptible de vous rendre imposable à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) ? Sachez que si vos recettes locatives sont supérieures à 23 000 €, que vos revenus de location représente plus de 50 % de vos autres revenus et que votre location constitue votre activité principale, vous pouvez alors être exonéré de cet impôt.
Un dispositif de défiscalisation
La location meublée est attractive en termes de fiscalité dans la mesure où ce statut est cumulable avec la loi Censi Bouvard. Il s’agit d’un dispositif de défiscalisation qui permet de réduire votre imposition de 11 % du montant HT de votre acquisition durant 9 ans. Cette fois, le bien meublé doit être acquis dans une résidence de services pour étudiants ou encore pour personnes âgées ou handicapées.
Comment se lancer dans la location d’un appartement meublé ?
Si vous achetez un logement vide, vous devez répondre à votre obligation légale d’ameublement. La loi Alur de 2014 impose pour toutes les locations meublées depuis septembre 2015 une liste bien spécifique d’équipements que vous devez mettre à la disposition de vos locataires, à savoir :
- une literie avec linge de lit, couette ou couverture ;
- une table et des chaises ;
- des étagères ,
- des luminaires ,
- du matériel d’entretien adapté à l’appartement ;
- un réfrigérateur avec un compartiment à moins de 6° ou un réfrigérateur et un congélateur ;
- de la vaisselle en nombre suffisant ;
- un four (classique ou micro-ondes) ;
- des plaques de cuisson ;
- un système d’occultation des fenêtres dans les chambres.
Vous devez également effectuer des démarches indispensables. Aussi, le loueur meublé doit s’inscrire au greffe du Tribunal. Cette inscription s’effectue a minima 15 jours avant la mise en location. Vous déclarez alors le régime d’imposition choisi et obtenez votre numéro de SIRET qui vous permet officiellement de louer en LMNP.
Propriétaire ou en passe de le devenir ? Vous vous interrogez sur les options fiscales les plus intéressantes pour votre projet d’investissement ? En parler avec un conseiller spécialiste de la fiscalité immobilière vous permet de faire les bons choix tant qu’il est encore temps. Le calendrier fiscal imposé dans le cadre de la location meublée peut en effet parfois entraîner des complications. Prenez RDV avec nos conseillers spécialisés !
