Le diagnostic de performance énergétique (DPE), qui évalue la performance énergétique d’un logement à travers deux étiquettes divisées en classes allant de A à G, a fait l’objet d’une réforme. Pour considérer un logement comme décent et donc apte à la location, il vous faudra respecter de nouvelles conditions. Lesquelles ?
1er juillet 2024 : le calcul du DPE évolue en faveur des petites surfaces
Le calcul du diagnostic de performance énergétique (DPE) évolue pour les logements de moins de 40 m². Un arrêté du 25 mars 2024 a ajusté les seuils des étiquettes DPE applicables à ces habitations. Cette nouvelle réglementation, effective à partir du 1er juillet 2024, vise à rendre les seuils plus justes et à réduire le nombre de petites surfaces classées comme « passoires énergétiques ». L’interdiction de location des logements classés G interdits à la location à partir de 2025 pourront provisoirement profiter d’une levée de l’interdiction. Voir les détails des changements dans la suite de l’article.
Novembre 2022 : le plafond du déficit foncier bientôt doublé en cas de travaux de rénovation
A noter pour les propriétaires de logements anciens : à l’occasion du vote du budget rectificatif pour 2022, l’Assemblée Nationale a adopté un dispositif de doublement du déficit foncier jusqu’en 2025, pour les travaux qui permettront de sortir un logement d’un classement E, F ou G.
Nouveau DPE 2023, quels logements seront considérés comme « passoires thermiques » ?
Ce sont bien sûr tous les logements dont la consommation énergétique est trop importante. Il s’agit des logements difficiles à chauffer durant l’hiver ou à rafraîchir l’été ou bien encore dont l’accumulation d’humidité dans le logement est trop importante. Pour savoir si votre bien fait partie de ces fameuses « passoires thermiques », il vous faut vous référer à l’étiquette énergétique, le diagnostic de performance énergétique (DPE).
Depuis le 1er juillet 2021, une nouvelle méthode de calcul du DPE a pour objectif de rendre le résultat du diagnostic plus fiable.
Celui-ci se présente aussi différemment avec deux étiquettes à 7 classes de A à G qui tiennent compte de deux critères :
- le critère énergétique (isolation, production d’eau chaude ou autres énergies domestiques),
- le critère climat pour connaître la quantité de gaz à effet de serre émise par le logement.
Rénovation des logements énergétivores : quelles sont les dates clés ?
| 2023 | L’ensemble des logements dont la consommation énergétique excède les 450 kWh/m² par an seront interdits à la location. ette mesure ne s’applique qu’aux nouveaux contrats de location conclus à compter du 1er janvier 2023. |
| 2025 | Interdiction de louer un appartement ou une maison avec un DPE classé F. |
| 2028 | En plus des classes G, interdiction de louer un appartement ou une maison avec un DPE classé E. Cf. loi Climat et résilience. |
| 2034 | Interdiction de louer un logement classé D. |
Afin de lutter contre la consommation des foyers et pour réduire les émissions de gaz à effet de serre, tous les logements qui excèdent un seuil de consommation ou qui font partie d’une classe trop énergivore seront interdits à la location. Conscient des démarches que cela impose pour les bailleurs, le gouvernement a prévu un calendrier progressif.
Dans le cas le plus immédiat des logements avec une consommation supérieure à 450 kWh/m² par an, deux marches à suivre possibles :
- réaliser les travaux de rénovation énergétique nécessaires.
- vendre le bien.
Dans le premier cas, des aides existent pour effectuer vos travaux énergétiques comme MaPrimeRénov’ qui remplace le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE). Une bonification est d’ailleurs prévue pour les travaux permettant de sortir le logement de l’état de « passoire thermique ».
En cas de vente d’un bien énergivore, la nécessité de réaliser un audit énergétique est reportée au 1er septembre 2022. Cet audit se veut plus détaillé que le simple DPE et permettra aux futurs acquéreurs d’acheter en connaissance de cause avec une estimation du coût des travaux et une indication des aides publiques existantes pour les financer.
Quels changements spécifiques pour les logements de petites surfaces (moins de 40m2) ?
Afin de favoriser ces biens l’arrêté du 25 mars 2024 prévoit :
- Une modification des seuils applicables aux logements de petite surface pour leur classement en par étiquette.
- Appellation de la surface : la terminologie de la surface utilisée dans le DPE évolue. La « surface de référence » est définie comme la surface habitable à laquelle s’ajoutent les surfaces des vérandas chauffées et des locaux chauffés pour usage humain, avec une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m.
- Les tarifs annuels d’énergie servant à établir les DPE en France métropolitaine sont actualisés.
A noter : les DPE réalisés entre le 1er juillet 2021 et le 1er juillet 2024 pour des logements de moins de 40 m² peuvent être accompagnés d’une attestation mentionnant la nouvelle étiquette. Si cette attestation n’est pas obtenue, le DPE initial reste valide.
Quels sont les risques pour les propriétaires bailleurs qui continuent de louer une passoire thermique ?
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est devenu opposable. Un locataire peut donc se retourner contre son propriétaire et engager des poursuites si le logement n’est pas considéré comme décent au regard des critères de consommation énergétique.
Qu’est-ce qui change dans les annonces immobilières ?
La loi Climat et Résilience d’août 2021 impose de mentionner certains éléments dans les annonces immobilières pour systématiser l’affichage du DPE.
Pour trouver preneur, votre annonce immobilière doit, depuis le 1er janvier 2022, comporter trois mentions obligatoires :
- l’étiquette énergie,
- l’étiquette climat,
- l’estimation de la facture théorique annuelle.
Investir dans des logements énergivores, une bonne idée ?
Face à la complexité des travaux à réaliser, de plus en plus de propriétaires se tournent vers la revente de leurs biens. Ces derniers sont mis sur le marché avec un prix de vente plus attractif (à défaut, la classe énergétique d’un logement constitue un bon motif de négociation pour faire baisser le prix de vente du bien et compenser le surcoût dû aux travaux).
Certains investisseurs voient là une opportunité. En effet, malgré le coût important des travaux, il peut être intéressant de profiter des aides pour par exemple, à l’avenir, bénéficier d’une belle plus-value immobilière du fait des rénovations.
Attention toutefois à bien évaluer le coût des travaux dans le calcul du rendement locatif, tout en prenant bien sûr en compte que des aides sont disponibles. Si les opportunités ne manquent pas, les travaux que vous comptez entreprendre peuvent fortement affecter la rentabilité locative estimée.
A noter : il vous sera plus facile d’estimer le coût des travaux à compter du 1er septembre 2022, date à laquelle les audits énergétiques deviennent obligatoires.
Et la fiscalité dans tout ça ?
Maîtriser les coûts liés aux travaux de rénovation est essentiel pour assurer la rentabilité locative de votre bien. Mais là où vous devez aussi maîtriser vos coûts, c’est sur le plan fiscal. Selon votre projet immobilier, vous pouvez économiser sur l’imposition de vos revenus locatifs, voire l’annuler pendant plusieurs années, mais à conditions de faire les bons choix.
Besoin d’optimiser la fiscalité de vos revenus locatifs ? Prenez RDV avec un conseiller Amarris Immo.
