Un investissement locatif ne peut être totalement réussi que si vous parvenez à optimiser la fiscalité de vos revenus locatifs. Pour cela, l’État a mis en œuvre un dispositif de défiscalisation immobilière, appelé Loc’Avantages. Les pour ? Les contre ? On vous dit tout !
Loc’Avantages : en quoi consiste ce dispositif de défiscalisation immobilière ?
Loc’Avantages (anciennement Louer Abordable) est un dispositif de défiscalisation immobilière qui ne concerne que les locations nues. L’objectif est d’inciter les propriétaires à louer de manière plus abordable pour rendre la location plus accessible aux revenus modestes. Ce dispositif repose une réduction d’impôt accordée aux propriétaires qui louent leur logement à un montant inférieur aux loyers du marché local.
Ce dispositif, qui est programmé jusqu’au 31 décembre 2024, remplace « Louer Abordable » dont l’échéance était prévue au 31 décembre 2022.
Pour en bénéficier, il vous faut respecter les conditions suivantes :
- Le bien doit être non meublé et loué pour une durée minimale de 6 ans.
- Le loyer ne peut dépasser celui prévu par le dispositif (le montant maximum est défini selon trois niveaux.
| – 15 % | – 30 % | – 45 % |
A noter : la réduction d’impôt est majorée si vous confiez votre bien à une agence immobilière à vocation sociale ou à un organisme agréé par l’État.
- Le bien doit être loué en tant que résidence principale.
- Le locataire doit avoir des revenus inférieurs à des plafonds définis par l’État.
- Vous devez signer une convention avec l’agence nationale de l’habitat (Anah). Ouverture de la plateforme en ligne de dépôt des dossiers le 1er avril 2022.
- Vous ne pouvez pas louer le bien à un membre de votre famille.
- Le bien doit respecter les normes DPE (attention : nouveau DPE depuis juillet 2021. Selon la classe énergétique, certains logements ne seront plus louables dans les années à venir).
Bon à savoir: Avec Loc’Avantages, vous pouvez aussi bénéficier d’aides financières pour réaliser une rénovation énergétique.
Dispositif Loc’Avantages : est-ce que ça vaut le coup ?
Au premier coup d’œil, on peut vite penser que le dispositif Loc’Avantages représente un réel atout pour réduire l’imposition de vos revenus locatifs. Pourtant, l’État vous donne accès à cet avantage fiscal mais pas sans contreparties. Ce dispositif de défiscalisation doit être accompagné d’une baisse de vos loyers et d’une fiscalité sur les loyers taxables. Ce compromis, il n’existe pas en location meublée qui représente lui aussi, un réel avantage fiscal si vous choisissez le bon régime fiscal. En quoi la location meublée peut s’avérer être une solution plus adaptée pour faire des économies d’impôt ? On vous explique !
Des charges et amortissements déductibles de votre résultat fiscal en location meublée
A noter : vous pouvez déduire vos charges (intérêts d’emprunt, taxes, frais de gestion…) et amortissements de votre résultat fiscal (en d’autres termes, vous pouvez diminuer vos revenus imposables) mais à condition de choisir le bon régime fiscal : le régime réel.
Au régime micro-BIC, impossible de déduire vos charges et amortissements. En revanche, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour les meublés de tourisme classés).
Si l’abattement forfaitaire du régime micro-BIC parait être le plus avantageux, eh bien, détrompez-vous. Dans 85 % des cas, le régime réel est fiscalement plus favorable. Il permet de réduire votre imposition voire même d’entièrement la neutraliser et ce, pendant plusieurs années.
Une meilleure rentabilité en location meublée
En comparaison à la location meublée, le dispositif Loc’Avantages peut finalement agir comme une double pénalité. En plus d’avoir comme seule possibilité de louer en location nue pour pouvoir profiter du dispositif (des loyers qui sont en principe inférieurs aux loyers de la location meublée), vous devez aussi respecter un loyer maximum défini par l’État.
Pour anticiper ce que va vous rapporter la location du bien, calculez le rendement locatif.
Le récap : dispositif Loc’Avantages vs. location meublée
| Loc’Avantages | Location meublée | |
| Loyers plafonnés | Oui | Non (à part si vous êtes dans une ville concernée par l’encadrement des loyers) |
| Type de location | Logement qui doit être obligatoirement loué vide et en tant que résidence principale. | Meublé d’habitation ou meublé de tourisme. |
| Réduction d’impôt | Réduction d’impôt à partir de 15 % et pouvant aller jusqu’à 65 % (dans le cadre de l’intermédiation locative).
Simulez vos économies d’impôt en tenant compte du dispositif Loc’Avantages. |
Au régime micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % (71 % en meublé de tourisme classé et chambres d’hôtes).
Au régime réel : charges et amortissements déductibles du résultat fiscal et donc pas d’imposition dans la plupart des cas.
Vérifiez quel est le régime fiscal (réel ou micro-bic) le plus avantageux. |
| Choix des locataires | Vous ne pouvez qu’accepter des locataires dont les ressources ne dépassent pas les plafonds indiqués par l’État. | Vous êtes libre de choisir vos locataires. Le critère de la solvabilité du locataire étant crucial, votre choix se portera certainement sur les candidats les plus solvables. |
| Durée minimale de location | Pour profiter de la réduction d’impôt, vous devez louer selon les conditions précitées pour une durée de 6 ans minimum. | La durée du bail en meublé est d’un an. Vous pouvez y mettre fin à l’échéance du bail avec un préavis de trois mois. |
Loc’Avantages ? Location meublée ? Aurélie Templé, spécialiste de l’investissement locatif, aborde le sujet (exemples chiffrés à l’appui) pour vous aider à faire un choix dans vos investissements immobiliers :
Les conseils de nos experts des revenus locatifs pour éviter de faire fausse route !
Analysez la demande locative selon la localisation du bien
Vous vous en doutez, selon le lieu dans lequel vous comptez acquérir votre bien, c’est la demande locative qui dicte le marché de la location (meublée ou vide, courte ou longue durée). A titre d’exemple, un bien proche d’un campus peut certainement plus facilement trouver preneur si celui-ci est loué meublé. Autre exemple, prévoir de louer votre bien en location saisonnière n’est rentable qu’à condition qu’il se situe dans une zone touristique.
En revanche, la location nue convient à une plus large cible et permet la plupart du temps de limiter les vacances locatives mais ce, souvent au détriment d’une plus forte rentabilité locative.
Vous l’aurez compris, la localisation du bien est un critère à ne pas délaisser. Si après calculs, vous en concluez que votre rentabilité locative est plus intéressante en location meublée ou en location vide, encore faut-il réussir à le louer. Lors d’un investissement immobilier, l’analyse du marché est donc une démarche qui doit être automatique et concomitante aux calculs de rentabilité.
Faites appel à un expert-comptable spécialiste des revenus locatifs
Hésitant sur les économies d’impôts que vous pouvez réellement espérer tirer de de votre location ? Faire appel à un professionnel vous permet d’évacuer vos doutes sur les démarches que vous comptiez entreprendre et de vous orienter vers ce qui vous sera le plus profitable.
Faites appel à un expert-comptable spécialiste des revenus locatifs pour vous diriger vers le bon dispositif. Prenez RDV avec un conseiller Amarris Immo !
