Sur ce point le Code Général des Impôts et l’administration fiscale n’ont pas toujours été sur la même longueur d’ondes. Alors faut-il tenir compte des pensions de retraite pour déterminer si un loueur en meublé peut bénéficier d’une exonération d’IFI ? Nos experts rappellent les implications pour vous loueurs en meublés et commentent les dernières positions de l’administration. A la clé, pour les loueurs retraités, une niche fiscale de plus à connaître !
Si avec le statut loueur en meublé non professionnel, vous n’êtes en principe pas concerné par l’exonération d’impôt sur la fortune immobilière (IFI), vous assujetti dès que votre patrimoine immobilier excède 1 300 000 €.
Le taux d’imposition progressif à l’IFI est appliqué entre 0,50 et 1,50 % sur la fraction de votre patrimoine immobilier net taxable excédant 800 000 €. A ce sujet, voir : l’imposition et l’exonération des loueurs en meublés à l’IFI.
En revanche en tant que LMP, s’il s’agit de votre activité principale et que vos résultats d’activité de location meublée représentent 50 % de vos revenus d’activité, vous profitez d’une exonération d’IFI.
Le LMP au titre de l’impôt sur le revenu comparent les recettes de location meublée vs les revenus nets d’activité. Il convient donc dans le ce cas de bien comprendre comment sont pris en compte les pensions de retraite si vous en touchez une.
Une question sensible : quid de la prise en compte des pensions de retraite pour l’imposition à l’IFI les loueurs en meublé professionnels ?
Pour rappel pour être loueur en meublé professionnel, il faut cumuler 2 conditions :
Condition 1 : l’une concernant un montant de recette minimum de 23 000 € (les recettes correspondent au montant des loyers charges comprises et des éventuelles indemnités d’assurances le cas échéant).
Condition 2 : l’autre concernant la proportion de vos revenus de location meublée par rapport aux autres revenus d’activité. En effet, les revenus de location meublée doivent représenter au moins 50 % de vos autres revenus nets d’activité. Les revenus à prendre en compte pour vérifier l’éligibilité au statut du LMP sont les traitements et salaires, pensions et rentes viagères, autres revenus déclarés dans les catégories BIC, BNC ou bénéfices agricoles, rémunérations au titre d’une activité de gérance.
Deux conditions supplémentaires concernant l’imposition à l’IFI
Les LMP peuvent prétendre à une exonération d’IFI de leurs actifs immobiliers mais à condition de cumuler 2 autres conditions supplémentaires aux conditions citées plus haut :
- l’activité de location meublée doit être l’activité principale du loueur,
- les résultats de cette activité de location meublée doivent représenter 50 % des revenus nets d’activité cité ci-dessus, hors pension de retraite,
- le résltat de l’activité de location doit être positif,
- en respectant une distance raisonnable entre l’adresse du ou des biens loués et du domicile du ou des propriétaires afin de permettre une gestion régulière des biens, depuis une décision de la Coure de cassation datant d’avril 2024.
La nuance avec la condition 2 se situe au niveau du résultat. Cette dernière est souvent difficile à obtenir car dans les faits si les recettes représentent plus de 50 %, il est nettement plus difficile d’avoir un résultat d’activité qui représente plus de 50 % des revenus nets d’activité.
En effet lorsque le loueur en meublé opte pour le régime réel il profite de la déduction des charges, dépenses engagées et de l’amortissement de l’immeuble ce qui conduit souvent à un résultat nul. Et dans une telle situation, à savoir un résultat nul ou très faible, il est plus difficile de respecter cette condition de 50 %.
Exemple d’analyse des revenus pour l’imposition à l’IFI
Vous vous consacrez à cette activité entièrement et votre conjoint perçoit un salaire de 45 000 €, vous avez 60 000 € de revenus de location meublée.
Au regard des conditions de revenus et de recettes, vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP).
Votre résultat d’activité est de 5 000 € après déduction des charges et des amortissements, vous ne payez pas d’impôts sur vos revenus locatifs.
Vous ne pouvez donc pas prétendre à l’exonération de l’IFI car 5000 € < 45 000 €.
Notre conclusion en location meublée professionnelle : il est, dans les faits, très rare de pouvoir profiter de l’exonération d’IFI à l’exception des retraités.
Eldorado des retraités : LMP au titre de l’IFI et LMNP au titre de l’IR
Les conditions pour être reconnu LMP au titre de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) diffèrent du LMP au titre de l’impôt sur le revenu par l’ignorance des pensions de retraite.
En effet, dans le cadre de l’IFI les pensions de retraites ne sont pas considérées dans la prise en compte des revenus nets d’activité.
Ainsi un retraité ayant 200 000 € de pension de retraite et 60 000 € de revenus location meublée est reconnu LMNP au titre de l’IR car ces pensions de retraite > revenus de locations meublées, mais LMP au titre de l’IFI.
Exonération d’IFI à la retraite, les conditions imposées
En tant que retraité pour que votre patrimoine immobilier loué en meublé, soit un actif exonéré d’IFI, il faut donc réunir les conditions suivantes :
- réaliser au moins 23 000 € de revenus locatifs (loyer charges comprises et indemnités d’assurance le cas échéant),
- avoir un résultat d’activité positif.
Ainsi, vos biens seront exonérés d’IFI car on comparera votre résultat de location meublée à votre revenu d’activité inexistant dans le cadre de votre retraite.
Loueur en meublé et retraité, voici donc une bonne nouvelle à prendre en compte pour vos prochaines déclarations IFI* !
Pour toutes vos interrogations sur l’optimisation de vos revenus locatifs et leur déclaration, contactez notre équipe de conseillers en fiscalité.
* Pour faire le point : le calendrier des prochaines déclaration d’impôt sur le revenu.
