Tandis que dans la plupart des villes françaises les propriétaires fixent librement leur premier loyer, certaines zones dites « tendues » (avec un déséquilibre de l’offre et de la demande) ou au sein de territoires plus spécifiques ont mis en place un encadrement des loyers. Dans certains cas il est possible malgré tout d’appliquer un complément de loyer pour majorer le loyer de référence. Quand et comment ? Explications.
Deux modes d’encadrement des loyers
- L’un concerne les règles entre deux changement de locataire avec la volonté de bloquer l’augmentation de loyer à des cas très spécifiques. Cette règle s’applique sur tout le territoire classé « zone tendue ».
- L’autre concerne des territoires plus spécifiques : Paris, Lille, Hellemmes, Lomme, Plaine commune : Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse, Lyon et Villeurbanne, Est Ensemble : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville, Montpellier (depuis le 1er juillet 2022) et Bordeaux (depuis le 15 juillet 2022).
Ces territoires ont la volonté d’édicter les règles locatives et les loyers applicables en fonction du lieu de situation de l’immeuble, des caractéristiques du bien et la taille du logement. Dans ces zones, un loyer de référence est fixé par type de bien. Toutefois, il reste possible, dans certaines conditions, d’appliquer un complément de loyer dans les autres villes concernées par cette mesure.
Qu’est-ce qu’un loyer de référence ?
L’encadrement des loyers impose de respecter un loyer de référence fixé par arrêté selon les caractéristiques du bien immobilier :
- la zone, un découpage en quartiers étant mis en place (il y en a par exemple 80 à Paris) ;
- la date de construction avec des tranches définies comme bornes (1946, 1970 et 1990) ;
- la nature de la location (meublée ou nue) ;
- le nombre de pièces.
Les propriétaires sont tenus de respecter le montant fixé sous peine de sanctions. Toutefois, il leur est possible de majorer le loyer jusqu’à 20 % pour les résidences principales ou mixtes (à usage d’habitation et professionnel), qu’il s’agisse d’un bien meublé ou vide. Il s’applique sur les nouvelles locations où lors du renouvellement du bail et ne peut s’appliquer sur les baux signés avant l’application de la loi Élan.
Focus sur le complément de loyer de la loi Élan
La loi Élan a succédé à la loi Alur pour la mise en place de l’encadrement des loyers. Elle permet aux bailleurs de majorer leur loyer, mais aussi d’appliquer un complément de loyer. Mais quelle est concrètement la différence entre majoration et complément ?
La majoration est définie selon les critères généraux évoqués précédemment. Le complément de loyer vient quant à lui s’appliquer lorsque le bien en location présente des caractéristiques exceptionnelles.
Bon à savoir : ces caractéristiques ne doivent pas avoir été prises en compte pour définir le loyer de référence (c’est le cas notamment du nombre de pièces ou de la date de construction).
Quand appliquer un complément de loyer pour votre location meublée ?
Pour que le complément de loyer soit accepté par les locataires, le bien doit présenter des caractéristiques de localisation et de confort qui :
- sont déterminantes par rapport aux logements de même catégorie situés dans le même secteur géographique ;
- ne donnent pas lieu à la récupération par le propriétaire au titre des charges ou des travaux d’économie d’énergie.
Complément de loyer : exemple d’application en meublé
Il n’est pas si simple de définir clairement les éléments qui motivent l’application d’un complément de loyer dans la mesure où la loi reste floue sur le sujet. Aucune liste de prestations n’a été rédigée dans la mesure où le concept même de confort et de localisation est subjectif. Un complément de loyer à Paris peut ne pas être justifié de la même manière dans une autre ville telle que Lille, Lyon ou autre ville éligible à l’encadrement des loyers.
Nous pouvons malgré tout vous donner quelques exemples de prestations qui pourraient vous permettre d’augmenter votre loyer :
- vue imprenable sur la tour Eiffel ;
- un jacuzzi ou un sauna dans le bien ;
- équipements home cinéma ;
- mobilier très haut de gamme ;
- vaste terrasse ou jardin au cœur de Paris ;
- hauteur sous plafond de 3,5 m ;
- place de parking ;
- …
On peut par exemple imaginer un complément de loyer pour une cuisine équipée avec des éléments de luxe à l’image d’un plan de travail en marbre et des appareils électroménagers haut de gamme.
Calcul du complément de loyer :
Si l’on poursuit notre exemple, il est possible d’arriver à un calcul de complément comme suit.
Exemple : pour un appartement 2 pièces meublé dans le 15e à Paris d’environ 50 m2 avec un loyer de référence de 1 470 € (indice de référence : 29,4 €/m2 – époque de construction postérieure à 1971).
- Mobilier et équipements haut de gamme : 110 € (lave-vaisselle, machine à expresso…)
- Connexion Wi-Fi : 35 € /mois
- Complément de loyer = 145 € /mois
- Loyer complété = 1615 €/mois
Pour info, vous pouvez retrouver tous les indices des loyers de référence et référence minoré ou majoré pour Paris sur le site de la Direction Régionale et Interdépartementale de l’Hébergement et du Logement d’Ile-de-France.
Actualité du 16 août 2022 liée à la publication au JO de la loi Pouvoir d’achat :
La loi vise en particulier les propriétaires bailleurs louant un bien en zone d’encadrement des loyers. Elle apporte des précisions sur les 9 cas où il n’est justement pas possible d’imposer un complément de loyer au locataire.*
Complément de loyer abusif : le recours des locataires
Le complément de loyer de la loi Alur, puis de la loi Élan, doit être justifié. Dans le cas contraire, le locataire peut se manifester. Ce complément est indiqué sur le bail, votre propriétaire doit être en mesure d’apporter les justificatifs nécessaires pour que ce complément de loyer soit acceptable. Un locataire peut s’il le souhaite :
- faire une demande de révision directement auprès du bailleur par courrier recommandé en justifiant votre demande ;
- saisir la commission de conciliation ;
- assigner le bailleur au tribunal d’instance.
Bon à savoir : depuis février 2022 et la loi 3DS, les bailleurs sont dans l’obligation d’indiquer dans leur annonce de location meublée si leur investissement locatif fait l’objet d’un loyer majoré, voire d’un complément de loyer. Cela offre une meilleure information aux locataires.
Complément de loyer abusif : les risques pour le bailleur
Si le locataire obtient gain de cause et que le complément de loyer était réellement injustifié, le bailleur risque une amende pouvant aller de 5 000 € pour une personne physique à 15 000 € pour une personne morale. Mieux vaut donc s’assurer en amont que ce complément est véritablement justifié par de véritables prestations
Mais alors quid de l’intérêt d’un tel investissement locatif ?
L’encadrement des loyers ne remet pas forcément en question la rentabilité locative de votre bien. Tout dépend du coût d’acquisition de départ et des frais engagés.
Si vous vous apprêtez à acheter, évidemment, c’est un critère à prendre en compte.
Si vous avez déjà un bien situé dans une zone concerné, c’est à notre sens d’autant plus important de bien choisir vos options déclaratives. Entre une location meublée au micro-BIC ou au régime réel, les possibilités d’optimisation n’ont rien à voir.
Il est toujours bon de requestionner ses choix fiscaux. Besoin d’y voir plus clair ?
Nos conseillers spécialisés répondent à vos interrogations. Il suffit de prendre RDV !
* Dorénavant, suite à la loi en faveur du Pouvoir d’achat, un logement ne pourra plus faire l’objet d’un complément de loyer dans les cas suivants :
- les sanitaires du bien sont situés sur le palier ;
- classement énergétique F ou G ;
- des signes d’humidités sont présents sur certains murs ;
- un passage d’air anormal est constaté aux fenêtres (hors grille de ventilation) ;
- vis-à-vis de moins de 10 mètres ;
- infiltrations ou inondations en provenance de l’extérieur du logement ;
- problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois ;
- installation électrique dégradée ;
- mauvaise exposition de la pièce principale.
