Choisir l’investissement locatif pour devenir propriétaire, c’est jouer habilement sur deux tableaux pour le remboursement de vos mensualités. C’est-à-dire compter à la fois sur vos efforts d’épargne et les revenus que vous percevez de vos locataires. Et pour que cela fonctionne, bien sûr, il vous faut bien choisir votre bien. Plusieurs facteurs déterminants entrent en ligne de compte. A suivre, nos conseils pour vous aider à réaliser le meilleur investissement locatif.
Un article rédigé par Gridky.
Les objectifs
Achat d’une résidence secondaire louée une partie de l’année, achat d’un appartement pour vos enfants étudiants que vous pourrez louer ensuite à des tiers… les raisons pouvant vous inciter à réaliser un investissement locatif sont infinies. Dans tous les cas, il vous permet de vous constituer une épargne solide pour anticiper les nombreux aléas de la vie. Pour ce faire, vous pouvez profiter de différents dispositifs tels que la Loi Pinel, la Loi Malraux, la Loi Monuments Historiques, Censi-Bouvard… Vous vous constituez ainsi un patrimoine que vous pourrez transmettre par la suite à vos enfants ou à vos proches.
Mener une étude
Dans votre recherche de bien, vous devez avant tout étudier l’évolution des prix et de la demande des locataires et ainsi vérifier que le risque de vacance locative est faible.
Il est primordial de se pencher pour un secteur avec un fort potentiel tant au niveau de la croissance démographique (arrivée de nouveaux étudiants, actifs, familles…) que de la croissance économique (création de nouveaux emplois).
Cette zone doit être à proximité de nombreux commerces essentiels tels que les supermarchés, les épiceries, boulangeries, hôpitaux, crèches, cliniques ainsi qu’un large réseau de transports (tramways, bus, gare, métros, aéroports). Il faut aussi viser des quartiers disposant d’atouts importants avec une bonne qualité de vie au quotidien. L’idéal serait d’acheter près de chez vous lorsque c’est possible. En effet, vous connaissez bien l’endroit et en cas de problème, vous serez en mesure d’intervenir plus facilement.
Fixez le loyer et sélectionnez le bon locataire
Vous devez définir un loyer suffisamment attractif afin de pouvoir trouver un locataire rapidement tout en étant le plus élevé possible pour vous garantir une bonne rentabilité. Pour trouver le juste milieu, comparez les loyers pratiqués dans la même zone géographique pour des biens identiques. Avant de signer le contrat de bail avec votre locataire, étudiez attentivement son dossier. Pour rappel, les documents obligatoires sont une photocopie de la carte d’identité, les trois derniers bulletins de salaire, un justificatif de domicile et l’idéal serait d’avoir un garant.
C’est ce qui vous permettra de vous assurer qu’il sera en capacité de payer les différentes mensualités. Du côté du locataire, assurer son logement est une obligation légale.
Évaluer le rendement locatif
La demande, les périodes de vacances et les charges de copropriété ont un impact sur votre rendement locatif. La formule est simple pour le calculer : il suffit de multiplier le loyer par 12 puis ce résultat par 10. Ensuite, divisez la somme obtenue par le prix d’achat du bien.
En moyenne dans une grande ville, le taux de rendement est compris entre 62 et 75 %. Il peut être amélioré grâce à la défiscalisation, en réalisant des travaux de manière à inciter vos locataires à rester plus longtemps ou bien en revalorisant périodiquement le loyer en fonction de l’indice de référence publié chaque année par l’Insee.
Différence entre la location nue et meublée ?
Est-il besoin de le préciser, en matière d’équipements, aucune obligation en location nue si ce n’est le respect des critères de décence. Il doit y avoir les équipements de base tels que la cuisine, l’eau chaude, le chauffage et l’évacuation des eaux usées.
Ces critères propres à la définition d’un logement décent se retrouvent en meublé. Mais si vous optez pour la location meublée, au contraire du nu, vous devrez respecter une liste d’équipements obligatoires, 11 pour être précis.
En nu, les loyers perçus sont nommés « les revenus fonciers ». La durée minimale de location est de 3 ans. Le dépôt de garantie est d’un mois.
En revanche, dans le cas d’une location meublée, la durée minimale de location s’élève à 1 an (9 mois pour un étudiant). Le dépôt de garantie est quant à lui de deux mois maximum.
