En général, le but d’une SCI est la constitution d’un patrimoine immobilier, avec la possibilité de transmettre à ses enfants à des conditions fiscales avantageuses. Les associés de la SCI doivent dans un premier temps décider du régime d’imposition des revenus générés par les locations, et des plus-values éventuelles. Alors pour votre SCI, IR ou IS ? Tout dépend de votre projet d’investissement et de la composition de votre SCI…
La SCI à l’impôt sur le revenu (IR)
C’est le régime d’imposition « par défaut » lorsque l’on évoque la SCI et plus précisément la location non meublée. Dans cette hypothèse, les revenus des locations sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Ici, la SCI est dite « transparente ». Les associés personnes physiques sont imposés personnellement, et proportionnellement à leur apport au capital.
Dans cette configuration, le bénéfice réalisé par la SCI n’est pas soumis à l’impôt sur les sociétés. Ce sont les associés qui supportent l’impôt, calculé en fonction de leur tranche d’imposition. Il faudra ensuite y ajouter les prélèvements sociaux, qui s’élèvent à 17,2 %.
En principe, les associés devront déclarer les revenus de la SCI en fonction de leur quote-part sous le régime réel. Ainsi, les associés mentionnent le loyer minorés des charges déductibles pour lur montant réel (exemple : intérêt d’emprunt). En effet, la SCI ne permet pas d’opter au régime du micro-foncier sauf si l’associé perçoit d’autres revenus locatifs par ailleurs dont le montant total n’excède pas 15 000 €. Cette option ne s’offre pas à l’associé ayant pour seul revenu ceux de la SCI.
Dans le cas où le résultat de la SCI est un déficit, il est imputable aux revenus des associés dans une limite de 10 700 €. De cette manière, leurs revenus imposables sont diminués, leur permettant de diminuer également l’impôt à reverser. Si ce déficit est supérieur à 10 700 €, il est reportable sur les 10 exercices suivants.
Concernant les plus-values réalisées dans une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, elles sont aussi imposées au niveau de l’associé. Le niveau d’imposition dépend de la durée de détention des parts sociales, établie à partir de la constitution. Si l’associé revend ses parts après 6 ans, un abattement de 6 % est prévu pour l’impôt et 1,65 % pour les prélèvements sociaux. Après 22 ans de détention, la plus-value est exonérée en totalité pour l’impôt, et un abattement de 1,60 % est prévu pour les prélèvements sociaux. Après 30 ans de détention, la plus-value est exonérée de prélèvements sociaux. Le taux d’imposition des plus-values immobilières est de 19 %. Ce taux sera donc appliqué après les abattements possibles.
La plupart du temps, vous pourrez lire que la SCI à l’IR n’est pas soumise à l’obligation de tenir une comptabilité. Mais il faut nuancer ce point. En effet, une comptabilité de nature commerciale n’est pas obligatoire même si le code civil précise que le gérant doit remettre « un rapport écrit d’ensemble sur l’activité de la société au cours de l’année ou de l’exercice écoulé comportant l’indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encourues ou prévues » (C. civ. art. 1856). Selon certains experts cette définition correspond à la détermination d’un résultat selon les règles d’une comptabilité commerciale ». Or, en l’absence de règle stricte, le gérant de la SCI à l’IR doit pouvoir communiquer au services fiscaux :
- Le suivi de la trésorerie (encaissements et décaissements) en mentionnant le mode de règlement associé à chaque mouvement, ainsi que le solde de trésorerie. Ce suivi suppose de conserver les justificatifs associés à chaque mouvements.
- Les comptes courants d’associés : apports et remboursements, affectation des bénéfices et solde.
- Le résultat fiscal de la SCI (déclaration 2072) mentionnant le montant des revenus fonciers (loyers hors charges encaissés moins les charges déductibles et intérêts d’emprunt acquittés).
- Le résultat comptable, soit la base de distribution des bénéfices aux associés. Cette information doit être obligatoirement présentée en assemblée générale des associés.
Il s’agit ici de ce que l’on appelle une comptabilité de trésorerie, basée sur l’enregistrement des recettes et des dépenses. Cette tenue peut se faire simplement via un simple cahier ou un tableur Excel. Le solde de fin d’année devant correspondre au solde figurant sur le relevé bancaire. Le concours d’un expert-comptable spécialiste de l’immobilier peut vous aider à y voir plus clair.
A noter : ces obligations comptables simplifiées sont réservées aux SCI dont les associés sont des personnes physiques.
En revanche, en cas de vente ou de succession, la nécessité de tenir un bilan comptable immobilier avec une comptabilité commerciale paraît indispensable et évite tous litiges futurs.
Et dans le cadre d’une succession, une SCI sans en maîtriser les principes comptables peut en perdre tout son intérêt.
La SCI à l’impôt sur les sociétés (IS)
Les associés peuvent opter pour une imposition de la SCI à l’impôt sur les sociétés. Jusqu’en 2018, cette option était irrévocable. Ce n’est plus le cas depuis le 1er janvier 2019. Ici, c’est le résultat bénéficiaire qui est soumis à l’imposition selon le taux en vigueur. Pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2022, le taux normal d’imposition est de 25 %. Un taux réduit est néanmoins possible si le résultat fiscal de la SCI (résultat comptable diminué des charges déductibles) est inférieur ou égal à 42 500 € depuis le 1er janvier 2023 (38 120 € auparavant).
En cas de distribution de dividendes, l’associé peut opter pour une imposition à la flat tax (ou PFU). Cette flat tax se décompose de la manière suivante : 12,8 % d’impôts + 17,2 % de prélèvements sociaux. La flat tax permet entre autres de calculer l’impôt sur les revenus de capitaux mobiliers.
Comptablement, l’ensemble des charges imputables au fonctionnement de la société est déductible du résultat, avec (contrairement à la SCI à l’IR) la possibilité de pouvoir déduire les amortissements liés aux immobilisations (mobiliers, aménagements). L’intérêt de cette pratique est la diminution du résultat imposable, et parfois même la possibilité de le « transformer » en déficit, et ainsi décaler l’imposition. La différence avec une SCI soumise à l’IR réside dans le fait qu’ici les associés ne peuvent remonter ces déficits au niveau de leur imposition personnelle. Comme pour toutes les sociétés soumises à l’IS, les déficits restent au sein de la SCI, et sont reportables sur les exercices suivants. En cas de déficit, les associés ne peuvent pas non plus se verser de dividendes.
Une autre différence non négligeable est la manière dont est imposée la plus-value immobilière issue d’une SCI à l’IS. Ici, les plus-values générées ne bénéficient pas d’exonérations ou d’abattements. De plus, le montant de la plus-value dite « professionnelle » (en opposition à la plus-value réalisée dans une SCI à l’IR) est calculé en fonction du prix de cession du bien, déduction faite de sa valeur nette comptable. En d’autres termes, les amortissements comptables pratiqués sur la valeur d’origine du bien sont pris en compte pour le calcul de la plus-value de cession, venant ainsi augmenter cette dernière. Les plus-values réalisées au sein d’une SCI à l’IS sont donc plus fortement imposées que celles issues d’une SCI à l’IR.
En outre, la tenue d’une comptabilité est obligatoire dans une SCI soumise à l’IS.
Tableau comparatif : SCI à l’IR ou SCI à l’IS ?
| SCI à l’IR | SCI à l’IS | |
| Imposition des loyers | Tranche marginale de l’impôt de l’associé personne physique (revenus fonciers) | Impôts sur les sociétés |
| Imposition des plus-values | Plus-values immobilières des particuliers avec possibilités d’exonérations et abattements | Plus-values immobilières des professionnels (avec prise en compte de l’amortissement), sans possibilité d’exonérations et abattements |
| Déduction des charges | Frais d’entretien, frais de gestion, intérêts d’emprunts, taxe foncière | Toutes les dépenses engagées dans l’intérêt de la SCI |
| Déficit foncier | Déductible à hauteur de 10 700€ au niveau des associés et reportable sur les 10 exercices suivants | Reportable |
| Imposition des associés personnes physiques | Plus-values ou revenus fonciers | Dividendes (revenus de capitaux mobiliers) |
| Tenue d’une comptabilité | Obligations simplifiées Bilan avec comptabilité commerciale vivement recommandée | Bilan avec comptabilité commerciale obligatoire |
Alors IR ou IS ? Quel régime choisir ?
Le choix du régime dépendra de l’objectif poursuivi à la création de la SCI. En 2022, le taux normal d’imposition sur les sociétés est de 25 % (15 % pour le taux réduit). Ce taux peut favoriser une option pour ce régime, surtout si les biens acquis ont pour finalité d’être revendus rapidement. Néanmoins, et même si ce régime permet la déduction de toutes les charges, il ne permet pas d’imputer le déficit de la société aux revenus des associés.
Dans le cas où la SCI est créée pour la constitution d’un patrimoine sur le long terme et que la tranche d’imposition des associés personnes physiques n’est pas conséquente, le choix d’une imposition à l’IR paraît tout indiqué. De surcroît, les plus-values réalisées dans cette configuration bénéficient d’exonérations et abattements non négligeables. Le déficit foncier est par ailleurs imputable à l’imposition personnelle des associés.
Comment envisager un changement d’option fiscale pour votre SCI ?
Selon vos objectifs et/ou le développement de votre patrimoine immobilier, il est tout à fait possible d’envisager un passage de la SCI à l’IR à l’IS. Ce passage suppose d’obtenir l’accord unanime des associés de la SCI, en assemblée générale. Mais quel sera l’impact fiscal d’une telle bascule ? Quels sont les critères à vérifier avant d’opter ? Les impacts pour la suite de la gestion du patrimoine de la SCI, notamment le traitement des plus-values à venir ?
Aurélie Templé, spécialiste de l’investissement locatif et animatrice de la chaîne Amarris Immo, J’optimise mes revenus locatifs, analyse les points clés à prendre en compte avant de basculer dans la SCI à l’IS :
Et si l’on envisage un investissement en location meublée ?
Rappelons enfin que la SCI n’est pas une structure adaptée pour héberger de la location meublée. Si vous vous intéressez à ce mode d’investissement locatif, sachez qu’un seuil de tolérance est admis par l’administration fiscale dans le cadre de la SCI à l’IR.
Au-delà du seuil de tolérance qui limite la location meublée à 10 % sur le montant total des recettes, la SCI bascule automatiquement à l’impôt sur les sociétés.
Si le meublé fait partie de vos projets immobiliers, c’est donc un point clé à envisager dès la création de la SCI.
Le conseil de votre spécialiste de la fiscalité immobilière
Avant d’envisager la constitution d’une SCI, il est essentiel de définir vos motivations et de vous assurer qu’il n’y a pas de solution plus performante (comme le choix du régime LMNP par exemple).
Et dans l’hypothèse où la SCI s’impose, vous devez prendre le temps de mesurer l’importance de la fiscalité selon votre option (IR ou IS).
La 1re question à vous poser est donc : suis-je en capacité de supporter l’impôt sur ces revenus locatifs pendant toute la détention de mon bien ? Et ceci, avant de vous projeter dans une perspective de revente.
De manière assez simple, si la fiscalité à l’IR vous asphyxie et vous limite dans vos projets, vous vous orienterez naturellement vers l’IS.
N’oubliez pas que cette option s’adaptera au cas par cas, en fonction des objectifs personnels et de votre situation patrimoniale.
Si nécessaire, consultez nos spécialistes de l’investissement locatif. Il suffit de prendre RDV. C’est l’occasion d’analyser la pertinence de vos choix d’investissement au regard de vos objectifs et de votre situation personnelle.
