Quel abattement IFI en location meublée ?

En location meublée, il existe des situations dans lesquelles le contribuable, en l’occurrence le propriétaire bailleur, peut être exonéré d’IFI dans le cas où il serait assujetti. La résidence principale peut faire l’objet  d’un abattement forfaitaire en matière d’IFI. Mais qu’en est-il de vos autres biens ? En matière de fiscalité immobilière, quand il y a exception il y a toujours des conditions imposées, sur le fond comme sur la forme.

Qu’est-ce que l’IFI ?

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est entré en vigueur au 1^er Janvier 2018, en remplacement de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). En principe, l’IFI est applicable aux propriétaires ayant un patrimoine  immobilier d’une valeur supérieure à 1,3 millions d’euros. Cela étant, il est possible dans certains cas de bénéficier d’exonérations, notamment lorsqu’on opte pour la location meublée. Les biens exploités en meublé au sein de votre patrimoine pourraient dans certains cas et selon certaines conditions profiter d’une exonération d’IFI.

Comment se calcule l’IFI ?

Pour la détermination de l’assiette fiscale de l’IFI, il est nécessaire de prendre en compte le patrimoine immobilier au sens large du terme. Sont concernés tous les biens immobiliers, mis en location ou non, bâtis ou non, et détenus de manière directe ou indirecte (en SCI par exemple). Aussi, au 1^er janvier de l’année de l’imposition, il est calculé sur la valeur nette du patrimoine, qui correspond à la valeur vénale du patrimoine immobilier dans son ensemble, déduction faite donc des dettes qui lui sont rattachées, comme par exemple les emprunts et déduction autorisée pour occupation dudit bien (résidence principale et occupation locative).

Pour connaître le montant de l’IFI dont est redevable le contribuable, il existe un barème à 6 tranches, et indiquant le taux applicable en fonction de la valeur totale du patrimoine selon la définition donnée ci-dessus. Ce taux applicable varie entre 0 % et 1,5 %. Par ailleurs, il faut rappeler que le  contribuable n’est pas redevable de l’IFI si son patrimoine présente une valeur inférieure à 1,3 millions d’euros, même si la première tranche d’imposition commence à 800 001 euros de valeur patrimoniale. Cela signifie simplement que dans le cas où le patrimoine est taxable (valeur supérieure à 1,3 millions d’euros) le calcul de l’IFI se fera par tranche, à partir de 800 000 euros.

Par ailleurs, un mécanisme de plafonnement est instauré de telle sorte que le cumul entre l’IFI de l’année N, les impôts sur les revenus de l’année N-1 et les prélèvements sociaux sur l’année N-1 ne dépassent pas 75% des revenus nets de l’année N-1.

Quelles sont les exonérations possibles ?

Selon l’article 975 V du CGI, il y a 2 grandes exceptions qui permettent de réduire le montant final d’IFI à verser, grâce à des abattements et exonérations. Cela concerne :

La résidence principale

Dans le cas de la résidence principale, il est possible de bénéficier d’un abattement de 30 % de sa valeur au 1^er janvier de l’année de l’imposition. Cet abattement n’est permis que pour  un seul bien.

Les biens immobiliers liés à une activité professionnelle

Dans le cas des biens immobiliers rattachés à une activité professionnelle, on retrouve le cas des biens immobiliers en location meublée, qui peuvent bénéficier d’exonération d’IFI sous conditions :

1. L’activité professionnelle doit être industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale

Ici, l’activité doit être exercée à titre habituel, et véritablement répondre à un usage professionnel. Pour prétendre à une exonération des immeubles concernés par cette location meublée, l’activité professionnelle doit générer a minima 23 000 euros de revenus sur l’année. De surcroît, l’autre condition cumulative à cette exonération, est que le bénéfice net (après déduction des charges) dégagé par cette activité, doit représenter plus de 50 % des revenus annuels imposables à l’impôt sur le revenu du contribuable (en dehors des pensions de retraite, exclues dans le cas présent du calcul des revenus du foyer fiscal).

S’il s’agit d’une activité en société et soumise à l’IS, le propriétaire doit en être le gérant, avec une participation au moins égale à 25 % du capital social.

2. L’activité doit être l’activité principale

C’est la condition la plus importante pour bénéficier de l’exonération de l’IFI. L’activité professionnelle de location meublée est l’activité principale du contribuable. Aussi, il appartient au propriétaire du bien immobilier, de démontrer à l’administration fiscale le caractère principal de son activité, notamment en justifiant du temps passé, de son niveau d’implication, et éventuellement de la quote-part correspondante au total des revenus annuels encaissés. Ainsi, un contribuable qui exerce une activité salariée à plein temps, aura du mal à prétendre à une exonération au titre d’une activité principale de loueur en meublé. Ici, les biens immobiliers détenus directement ou indirectement en résidences services entrent dans l’assiette fiscale de l’IFI.

3. L’activité de location meublée doit avoir un résultat d’activité positif

Pour déterminer le caractère professionnel de l’activité, on devra comparer le résultat d’activité de la location meublée et non les recettes aux autres revenus d’activités professionnelles sans prendre en compte les pensions de retraite.

Cela suppose qu’on ait un résultat positif. Un activité déficitaire ne pourrait nous amener à considérer cette activité comme activité professionnelle principale au sens de l’IFI et soumettrait le bien à l’IFI.

Voir la position de l’administration lorsque le résultat d’activité LMP est déficitaire ou nul.

4. Les biens gérés en location se situent à une distance raisonnable du domicile du propriétaire

C’est en effet une décision récente du Tribunal de Versailles qui nous impose cette précaution. La Coure de cassation a ainsi acté que pour profiter de l’exonération d’IFI, les propriétaires doivent être en capacité d’accomplir des actes de gestion réguliers au sein de leurs biens.

Dans ce cas précis, il a été jugé que « l’éloignement géographique des biens ne permet pas de considérer que les demandeurs assureraient une gestion courante »* et que les propriétaires n’étaient pas en mesure d’accomplir « des actes précis, répétitifs et constants ni des diligences réelles caractérisant l’exercice effectif d’une activité professionnelle ».

En conclusion, quid de ces exonérations pour les loueurs en meublé ? 

Les loueurs en meublés sont donc la plupart du temps exclus de l’exonération d’IFI. 

En effet, il est assez rare de cumuler les 3 conditions à savoir activité principale, résultat d’activité positif et représentant plus de 50 % des revenus professionnels hors pensions de retraites.
A notre avis, seuls les rentiers et les retraités peuvent être exonérés d’IFI en location meublée

En retraite, dès lors que vous générez plus de 23 000 € de revenus locatifs par an, vos biens loués en meublé sont dans la plupart des cas d’exonérés d’IFI. 

* Décision du Tribunal judicaire de Versailles RG n°22/01600.