Disponible sur option et appliqué automatiquement lorsque les recettes tirées de la location meublée dépassent 77 700 € (hors meublé de tourisme), le régime réel d’imposition offre un cadre fiscal très avantageux, à tel point qu’il devient possible de se constituer un patrimoine immobilier en effaçant votre impôt. En contrepartie, le régime réel impose des formalités et la tenue d’une comptabilité. État des lieux des avantages de la location meublée au régime réel.
Rappel : calcul de l’impôt d’une location meublée
Quel que soit le niveau de revenu tiré de votre bien locatif, le cadre fiscal reste toujours le même.
L’impôt sur la location meublée est basé sur les revenus générés par cette location, revenus qui sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non en revenus fonciers comme c’est le cas en location nue.
Le régime d’imposition est alors déterminé suivant le barème ci-dessous :
| Régime MICRO-BIC | Régime réel simplifié | Régime réel normal | |
|---|---|---|---|
| Recettes tirées de la location meublée (pour un ou plusieurs biens) | < 77 700 € | > 77 700 € ou sur option | > 254 000 € |
| Traitement des charges et frais | Abattement forfaitaire de 50 % (en location à usage d’habitation) | Déductibilité complète des frais et charges liées à la location meublée : frais de notaire, intérêts d’emprunt, frais de copropriété, de gestion et d’assurance, d’entretien et de réparation, d’ameublement… |
|
| Obligations comptables | Tenue d’un livre-journal simplifié | Comptabilité d’engagement + bilan + déclaration annuelle | Mêmes obligations comptables qu’une entreprise individuelle |
Les avantages fiscaux de la location meublée au régime réel
L’option pour le régime réel offre la déductibilité de la totalité des charges liées à la location meublée va permettre de réduire considérablement l’imposition des recettes locatives et ce, que vous ayez investi récemment ou au contraire que vous déteniez ce bien depuis longtemps.
En couplant cet avantage avec la possibilité d’amortir le local et le mobilier, vous pouvez générer un déficit de manière à « effacer fiscalement » les loyers perçus.
Exemple :
Valorisation du bien 700 000 €.
Frais d’ameublement : 4 000 €
Charges de copropriété et autres charges : 4 005 €
Loyer : 2 500 €
Taxe foncière : 1 089 €/an
| Calcul de l’imposition en location meublée | Calcul de l’imposition en location vide |
|---|---|
| Amortissements : 25 538 € environs | Abattement forfaitaire de 50 % |
| Revenu imposable tiré de la location meublée : 0 € | Revenu imposable tiré de la location 15 000 € |
En location meublée, quand peut-on opter pour le régime réel ?
Lorsque le bailleur achète neuf, il a, on l’a bien compris, tout intérêt à opter immédiatement pour le régime réel.
Mais pareillement dans le cas où vous avez acheté un bien il y a longtemps et que celui-ci est loué déjà depuis un moment avec l’option pour le micro-Bic, vous avez tout intérêt à basculer pour le régime réel et ce, pendant toute a durée de détention du bien. On se base en effet pour le calcul d’amortissement du bien sur sa valeur vénale, c’est-à-dire la valeur de marché pour lequel ce bien pourrait être vendu.
Option pour le régime réel en location meublée, les formalités imposées
Jusqu’à présent l’option pour le régime réel pouvait être modifiée chaque année avant le 01/02. Depuis le 1er janvier 2022, les loueurs bénéficient d’un délai supplémentaire puisque cette option doit dorénavant intervenir au plus tard avant l’échéance de votre déclaration annuelle des revenus (IR) dont la date varie selon votre département.
Point de vigilance, l’option pour le régime réel doit être demandée par courrier, avant la date d’échéance de votre déclaration annuelle de revenus (2042), soit entre mai et juin selon votre département de résidence, pour la 1re année pour laquelle vous souhaitez en bénéficier. A noter, jusqu’en 2021, ce délai d’option était fixé au 1er février de chaque année.
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LMNP régime réel, les réponses à vos questions les plus courantes !
Location en meublé : quels sont les deux régimes d’imposition ?
Dans cet article, nous vous avons présenté les avantages du régime réel. Mais vous avez en effet deux options fiscales pour déclarer vos revenus en location meublée :
- Le régime micro-Bic qui s’applique par défaut lorsque vous générez moins de 77 700 € (ou 188 700 € si meublé de tourisme classé ou chambres d’hôtes) de revenus locatifs. Pour le calcul de votre impôt, vous bénéficiez d’un abattement de 50 % (ou 71 % en cas de tourisme) qui est supposé couvrir l’ensemble de vos charges liées à l’exploitation de votre logement en meublé. Bien sûr, même en dessous des seuils, vous pouvez optez pour la seconde option dont il est question ici.
- Le régime réel : comme décrit plus haut, il vous permet de déduire pour leur valeur réelle l’ensemble des charges engagées au titre de votre activité locative, y compris vos intérêts d’emprunt, vos frais de plateformes, mais aussi la valeur d’achat de votre bien (via le mécanisme de l’amortissement LMNP).
LMNP régime réel simplifié ou micro-Bic ?
On l’a vu plus haut dans l’article, dans la plupart des cas, compte tenu de ses avantages, le régime réel est la solution la plus efficace pour optimiser vos revenus locatifs. Dans certains cas toutefois, lorsque vous détenez votre bien depuis plus de nombreuses années et avez déjà appliqué la plupart des amortissements liés à l’acquisition de l’immeuble, il peut être plus intéressant d’opter pour le régime micro-BIC. Pour votre information, généralement on considère que seulement 10 % des loueurs en meublé se retrouvent dans ce cas de figure.
Si vous avez le moindre doute concernant votre propre situation, testez notre simulateur LMNP qui vous permet de vérifier très rapidement l’option fiscale la plus avantageuse pour vous.
Comment déclarer au LMNP réel ?
Lorsque vous choisissez l’option du régime réel, la déclaration de vos revenus locatifs se fait comme en micro-Bic, tous les ans au moment de la déclaration annuelle des revenus, via le formulaire 2042 C Pro. Vous devez y mentionner l’ensemble des revenus tirés de votre location meublée. En fonction de votre option, vous ne remplirez tout simplement pas les mêmes cases du formulaire (voir à ce propos notre guide qui détaille chaque point du formulaire 2042 C pro).
Mais ce n’est pas la seule différence ! Avec l’option du régime réel, vous devez établir un bilan de votre activité locative afin d’établir une liasse fiscale et ses annexes. Pour le calcul de votre revenu imposable, on procède à un calcul des amortissements selon les règles propres au mobilier et à l’immeuble. Le principe appliqué est assez comptable. Si vous n’êtes pas à l’aise avec ces notions, le plus simple est de tout confier à un expert-comptable immobilier comme Amarris Immo qui vous seconde sur l’ensemble de ces formalités et vous conseille pour optimiser au mieux vos revenus locatifs. Il est aussi possible de se débrouiller seul avec une application conçue spécialement pour les loueurs en meublé. A vous de trancher en fontion de vos préférences !
