ACTU 📣Il ne vous aura probablement pas échappé que de nombreuses actions sont menées de la part de politiques pour questionner le cadre fiscal de la location meublée saisonnière. Dernière prise d’acte en date, le mardi 26 septembre 2023, le ministre de l’Économie Bruno Le Maire annonçait vouloir mettre fin à l’abattement fiscal de 71 % pour les propriétaires de biens exploités en location meublée à destination des touristes, vacanciers et autres occupants de courte durée malgré le classement “meublé de tourisme”. L’abattement fiscal proposé serait réduit à 50 % pour la plupart des locations saisonnières avec quelques exceptions à la clé.
La mesure est clairement annoncée comme un coup de rabot fiscal. Objectif ? Inciter les propriétaires à louer à usage d’habitation plutôt qu’en tourisme dans les secteurs tendus, où il existe un déficit de logements.
Quelles locations pourraient encore profiter de l’abattement des 71 % ?
Rappelons que l’abattement des 71 % est réservé aux locations saisonnières ayant opté pour le classement meublé de tourisme. Les loueurs ayant engagé cette démarche et obtenu le classement profitaient alors d’un abattement de 21 % supplémentaire sur leurs revenus locatifs en cas d’option au régime du micro-bic et sous conditions de recettes inférieures à 188 700 €.
Le projet de loi de finances 2024 supprime cette mesure. Ainsi tous les loueurs en meublé, qu’ils s’agissent de locations saisonnières ou non, obtiendront l’abattement des 50 % en cas d’option pour le régime du micro-bic et de recettes < 77 700 €.
Toutefois, une exception subsiste en cas de location classée “meublé de tourisme” située hors territoire tendu. Dans ce cas, l’abattement des 71 % sera maintenu mais le seuil des recettes est réduit à 50 000 €.
Alors, fin de l’abattement fiscal de 71 % ? Bonne ou mauvaise nouvelle ?
Dans les faits, il nous semble que cette réduction d’abattement pourrait aussi être à l’avantage des loueurs. Vous le savez probablement en nous lisant régulièrement, le meilleur moyen d’optimiser vos revenus locatifs, en tourisme ET habitation, c’est de choisir le régime réel. Et de ce point de vue, pour le moment, point de changement à l’horizon.
Et pour parler chiffres, parce que rien ne vaut une démonstration dûment calculée, rappelons que dans plus de 90 % des cas, les propriétaires de biens meublés, ont intérêt à choisir le régime réel avec une optimisation de leurs recettes locatives nettement plus avantageuse.
Pourquoi le régime réel rend la mesure parfaitement indolore ?
Il faut pour ce faire, regarder de plus près le calcul d’imposition de vos recettes locatives. En effet, même réduit à 50 %, l’abattement fiscal prévu pour les loueurs en meublé en tourisme n’est pas du tout comparable aux avantages dont vous profiteriez avec l’option fiscale du régime réel. Car celui-ci offre deux champs de déductions :
- l’ensemble des charges engagées au titre de la mise en location du bien,
- le coût d’acquisition de l’immeuble (hors terrain) via le mécanisme comptable de l’amortissement LMNP.
Prenons le cas d’un bien acheté 300 000 €, tous frais compris :
Loyers annuels charges comprises : 1 400 x 12 = 16 800 €
Amortissement : 11 200 €
Autres charges déductibles (taxe foncière, assurance propriétaire non-occupant, intérêts d’emprunt, charges de copropriété…) : 6 000 €
Comparatif d’imposition micro-BIC VS régime réel :
| MICRO-BIC 71 % | MICRO-BIC 50 % | RÉGIME RÉEL | |
| Loyers | 16 800 | 16 800 | 16 800 |
| Abattement ou frais déductibles | 11 928 | 8 400 | 6 000 |
| Amortissements | X | X | 11 200 |
| Résultat imposable | 4 872 | 8 400 | 0 |
| Impôts | 2 299 | 3 965 | 0 |
Dans cet exemple, le loueur aurait dû payer:
– 2 299 € d’impôt et prélèvements sociaux par an avec l’abattement fiscal de 71 %
– avec le passage à l’abattement de 50 %, il payera 3 965 € d’impôt.
Mais dans les deux cas, il ne payerait rien en optant pour le régime réel. Voilà pourquoi il nous semble que ce coup de rabot fiscal n’est pas sans avantage. Si vous n’avez pas encore eu l’opportunité de comparer l’effet des différentes options fiscales disponibles en LMNP, testez notre simulateur qui tient compte de votre situation fiscale particulière et vous permet de comparer précisément votre niveau d’imposition.
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