Initialement envisagé dans le cadre d’une proposition de loi en vue de remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue fin 2023, cette réintégration a été remise sur le devant des discussions du projet de loi de finances pour 2025 (article 24). Alors bonne ou mauvaise nouvelle ? Quel serait l’impact fiscal véritable ? Serait-ce un motif suffisant pour revoir son modèle, vendre ou arrêter de louer ? A notre sens, certainement pas. La situation s’analyse bien sûr au cas par cas, mais pour la plupart, non, les avantages liés à la déduction des amortissements en cours de location compenseraient largement la majoration de la plus-value en cas de vente.
⚠️ Actualité octobre 2024 : à noter : le 19/10/2024, un amendement majeur distinguant clairement la location meublée destinée à l’habitation (résidences étudiantes, seniors, etc.) de la location touristique a été adopté.
L’amendement prévoit d’exclure la location meublée à destination d’habitation de l’article 24 du Projet de Loi de Finances 2025, ce qui signifie que la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value (en cas de vente) ne concernerait que la location saisonnière.
Suivre l’évolution des débats dans notre fil d’actualité dédié à la réforme LMNP 2024.
Calcul de la plus-value à la revente d’un bien exploité en LMNP
A ce jour, les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) sont soumis aux mêmes règles que les propriétaires-bailleurs ayant choisi la location vide, c’est-à-dire celles de la plus-value des particuliers.
Au contraire des loueurs en meublé professionnels (LMP), les amortissements appliqués pendant toute la durée de location du bien (autorisés en cas d’option pour le régime réel) ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value de cession.
On parle alors de “double amortissement” en réalité c’est un double avantage. En effet, pendant la période de détention les bailleurs ont la possibilité de déduire leur achat immobilier via l’amortissement comptable et moment de la vente les amortissements ne sont pas réintégrés.
Il s’agit bien d’un double avantage ! Et c’est ce double avantage qui est questionné par l’article 24 du projet de loi de finances pour 2025 en proposant que :
« les amortissements admis en déduction [soient] réintégrés dans l’assiette de la plus-value imposable lors de la cession de locaux ayant fait l’objet d’une location meublée dans le cadre d’une activité exercée à titre non professionnel ».
Cela comprend l’amortissement de la valeur d’achat de votre bien (hors terrain), et tous les amortissements liés aux travaux opérés dans le bien et divers achats d’ameublement (dont la valeur dépasse 600 € TTC). Les sommes amorties qui viennent en déduction des revenus locatifs sont donc conséquentes et contribuent dans la plus grande majorité des cas à réduire quasiment à néant l’imposition des revenus locatifs due au titre de l’activité locative (voir si besoin de faire le point notre article sur l’amortissement LMNP).
Le fait de ne pas réintégrer ces amortissements à la revente allège donc de facto votre montant de plus-value imposable. Mais si ces amortissements devaient être réintégrés dans le calcul de la plus-value, le statut LMNP serait-il toujours aussi séduisant ?
Plus-value LMNP, quel serait l’impact de la réintégration des amortissements ?
Tout d’abord, la prise en compte des amortissements dans le calcul de la plus-value serait assez logique et ne remettrait pas en cause l’intérêt du LMNP pour plusieurs raisons.
1. Une souplesse de gestion toujours à l’avantage du loueur en meublé
En effet, rappelons qu’en location vide, notamment dans la souplesse de sa gestion permettant au propriétaire bailleur de pouvoir récupérer son bien plus aisément qu’en location vide.
2. Une moindre fiscalité en cours d’exploitation, sans comparaison avec le « coût » de la PV de revente
La location meublée permet d’obtenir des revenus non fiscalisés pendant la période de détention alors que la location vide limite le rendement avec des revenus locatifs taxés pour près de la moitié en moyenne.
Enfin, à ce stade, nous ignorons encore les modalités d’intégration des amortissements dans le cadre de la plus-value et si les abattements pour durée de détention seraient maintenus. Mais dans l’hypothèse d’une décision positive, la prise en compte des amortissements serait minorée par la durée de détention, et pourrait même être sans incidence en cas de détention du bien pendant 22 ans pour la plus-value et 30 ans pour les prélèvements sociaux (cas d’exonération pour durée de détention à ce jour).
Prenons un exemple volontairement simplifié pour comprendre.
Exemple de calcul de la plus-value en LMNP :
Prenons l’exemple d’un bien acheté à 240 000 € et revendu à 300 000 €.
Malgré la réintégration des amortissements, la location meublée reste plus avantageuse, notamment grâce aux abattements pour durée de détention et aux autres avantages qu’elle offre.
Voici un exemple qui illustre l’intérêt de la location meublée, en prenant en compte la fiscalité des revenus locatifs pendant la période détention et l’impact de la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus value vs la location vide.
Avantage comparé de l’amortissement à la revente VS en cours de mise en location du bien
| Vente à 20 ans | Vente à 30 ans | |||
| Comparaison | LMNP | FONCIERS | LMNP | FONCIERS |
| Revente | 300 000 € | 300 000 € | 300 000 € | 300 000 € |
| Achat | 240 000 € | 240 000 € | 240 000 € | 240 000 € |
| Amortissements déduits | 114 580 € | |||
| Base plus-value (PV) | 174 580 € | 42 000 € | ||
| Impôts et prélèvements sociaux sur la PV | 25 913 € | 6 234 € | ||
| Loyers | 192 000 € | 192 000 € | 192 000 € | 192 000 € |
| Fiscalité loyers | _ € | 55 800 € | _ € | 83 700 € |
| Impôts total | 25 913 € | 62 034 € | _ € | 83 700 € |
Dorénavant donc, les propriétaires de meublés de tourisme (cf. Amendements n°CE47) pourraient être soumis à une plus-value plus conséquente avec réintégration des amortissements Mais il ne faut pas limiter cette analyse à cette majoration de la plus-value et prendre un peu de hauteur en intégrant le montant des loyers procurés en location saisonnière (beaucoup plus conséquent qu’un loyer d’un bien destiné à l’habitation) et l’absence d’impôts sur les revenus locatifs générés pendant ces 10 années.
Dans l’hypothèse d’une fiscalité calquée sur la plus-value actuelle avec la prise en compte des amortissements, le loueur serait donc fiscalisé de plus de 25 913 € au moment de la vente mais aurait économisé plus de 55 800 € pendant la période de détention et générés 192 000 € de loyers supplémentaires.
Reste à savoir si cette règle s’appliquera dans ces conditions… Autant de précisions à apporter encore à la suite des discussions du projet de loi de finances pour 2025. De nombreux sujets doivent encore être clarifiés. Nous compléterons cet article au fil des avancées réglementaires en la matière.
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