L’activité législative en matière d’immobilier a été riche fin 2023. Entre la loi de finances pour 2024 et la récente proposition de loi portant sur les déséquilibres du marché locatif, le marché immobilier est manifestement une préoccupation véritable de nos élus. Alors quelle sela la fiscalité immobilère pour 2024 ? Quels sont les changements qui vous impactent directement ? Que faudra-t-il suivre dans les mois à venir ? Comme tous les ans, voici notre récap à suivre !
🔎Update octobre 2024 : la réintégration de l’amortissement LMNP dans le calcul de la plus-value à la revente du bien discutée dans le projet de loi de finances pour 2025.
I. Fiscalité immobilière 2024 : les mesures dédiées aux loueurs en meublé
1. CFE : après l’augmentation 2023, un taux d’imposition en baisse dès 2024
Vous l’aviez probablement constaté, la CFE a connu en 2023 une sensible augmentation. En effet, entre 2022 et 2023, la CFE a enregistré une hausse de 132 %. En cause, non pas les taux d’imposition qui sont restés strictement identiques en 2023 mais une évolution de la base d’imposition. Compte tenu du fonctionnement de la CFE et de l’application de la CFE minimum, c’est le fait en 2021 d’avoir dépassé le seuil de 100 000 € de chiffre d’affaires qui a conduit, dans de nombreux cas à une hausse de plus du double de la CFE entre 2022 et 2023.
A noter, cette forte hausse de la CFE pour de nombreux loueurs en meublé devrait être en partie corrigée dans les années à venir. Le taux d’imposition de la CFE va en effet faire l’objet d’une diminution progressive, passant de 1,531 % en 2024, 1,438 % en 2025 et 1,344 % en 2026.
📅Par ailleurs, le mécanisme de plafonnement de la CFE sur la valeur ajoutée de 1,25 % est reporté à 2027.
2. Abattements exceptionnels loi ÉLAN et zones tendues
L’abattement exceptionnel « Loi Élan » sur les plus-values immobilières instauré en juillet 2023 est prolongé. La loi de finances prévoit par ailleurs un nouvel abattement « zones tendues » (art. 9, I-B et III).
Ainsi, un amendement au projet de loi de finances pour 2024 permet l’application d’un abattement fiscal exceptionnel. Sont concernés les vendeurs de terrains à bâtir dans les zones tendues et intermédiaires (A, A bis et B1). Des conditions spécifiques s’appliqueront.
A noter également, la vente d’un terrain – uniquement si la promesse de vente est signée entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2025 – intervient dans un de ces secteurs permettra à un propriétaire de bénéficier jusqu’à 60 % d’abattement fiscal sur la vente de leur terrain.
L’exonération des plus-values en cas de cession d’immeuble destinée au logement social est prorogée, aménagée et étendue au logement intermédiaire (art. 9, I-A, III et IV) et permet un abattement de 75 % supplémentaire.
3. Location meublée d’une partie de la résidence principale, maintien de l’exonération d’impôt
Les propriétaires qui louent ou sous-louent une partie de leur résidence principale bénéficiaient jusqu’à présent d’une exonération d’impôt sur les revenus perçus.
📅Cette exonération est prolongée jusqu’au 31 décembre 2026.
Attention, des conditions spécifiques s’appliquent, notamment en matière de loyer. Voir les détails de ces conditions dans notre article sur la fiscalité des chambres chez l’habitant.
4. Location meublée saisonnière, nouveau seuil et abattement au régime micro-BIC
Afin d’inciter les propriétaires de biens destinés à un usage touristique à envisager des périodes de location plus longues, le régime micro-BIC des locations saisonnières est revu :
| Micro-BIC | |||
| Location meublée de tourisme non classée | Location meublée de tourisme classée | Location meublée hors meublé de tourisme | |
| Seuil | 15 000 € | 188 700 € | 77 700 € |
| Abattement | 30 % | 30 % + 21 %* | 50 % |
⚠️ Le projet de loi porté par la députée Annaïg LE MEUR et adopté au Sénat le 24 mai 2024, aussi dite « loi anti-airbnb » va confirme les nouvelles modalités de fiscalité immobilière 2024 et octroie aux élus des possibilités accrues pour la régulation de l’activité de location de courte durée.
5. Et aussi : des mesures spécifiques impactant la location saisonnière
En dehors de la loi de finances pour 2024, d’autres discussions parlementaires pourraient avoir un impact sur le cadre de la location saisonnière dans les mois à venir. Pour mémoire, voir aussi notre récapitulatif des modifications susceptibles de s’appliquer suite à la proposition de loi visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue.
6. Expat, une possibilité de dégrèvement de taxe d’habitation sur les résidences secondaires
Est instauré un dégrèvement de taxe d’habitation sur la résidence secondaire pour les personnes domiciliées hors de France au titre de le l’année de leur retour en France.
A noter par ailleurs, la loi de finances pour 2024 aménage également les conditions de fixation du taux communal de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale.
II. Deux mesures en faveur de l’acquisition immobilière
1. Une probable baisse des frais de notaire (droits de mutation) à l’horizon 2028
C’est une bonne nouvelle. Cette baisse aura en effet un impact immédiat et positif sur le niveau de transactions immobilières. Mais cette réforme ne se fera, d’après la Cour des comptes, qu’au prix d’une révision de la taxe foncière, ce qui pourrait pénaliser de nombreux propriétaires. Voir sur ce point notre article dédié.
2. Prêt à taux zéro : des conditions d’accès plus souples
Afin de soutenir les primo-accédants à la propriété, le prêt à taux zéro (PTZ) est prolongé jusqu’en 2027 et ses conditions d’accès seront assouplies.
Ces modifications visent notamment à accroître le plafond de ressources, le montant maximum du PTZ accordé et le montant maximum du projet immobilier pouvant être financé à l’aide d’un PTZ. Il s’agit également de durcir le critère de performance énergétique des travaux à réaliser dans un logement ancien.
Il est entre autres prévu que dans le cas d’un logement neuf, le prêt ne pourra être octroyé que s’il :
- est localisé dans un bâtiment d’habitation collectif ;
- et dans une commune classée dans une zone géographique se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements.
Par ailleurs, le prêt Évolutions de l’Éco-PTZ prévu pour le financement de travaux de rénovation dans votre logement est également modifié par la loi de finances pour 2024.
Concernant les prêts avances mutation : ils peuvent être consentis sans intérêt pour le financement de travaux permettant d’améliorer la performance énergétique des logements (jusqu’au 31 décembre 2027).
III. Focus sur les mesures fiscales spécifiques à l’immobilier
1. Taxe foncière, 2 nouveaux dispositifs d’exonération :
- Pour les propriétaires ayant engagés des frais de rénovation énergétique. Cette disposition sera applicable à partir du 1er janvier 2025.
- Une exonération de 15 ans pour les constructions de logements neufs satisfaisant à des critères de performance énergétique et environnementale supérieurs à ceux imposés par la législation, applicable au 1er janvier 2024. La durée de cette exonération est portée à 25 ans lorsque la demande de l’agrément mentionné a été déposée entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2026.
A noter également concernant la taxe foncière (TF) : les logements sociaux situés dans les QPV (quartiers prioritaires de la ville) bénéficient, sous certaines conditions d’une exonération de TF sur les propriétés bâties.
A échéance de la période d’exonérations, les propriétaires profiteront, pour le calcul de la taxe, d’un abattement de 30 % sur la base d’imposition.
📅Ce dispositif est prolongé avec application de l’abattement sur les années 2025 à 2030.
2. Maintien de la réduction Malraux jusqu’au 31 décembre 2024
Cela concerne les opérations de restauration sur un immeuble situé dans un quartier ancien dégradé ou dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitats anciens dégradés.
3. Prolongement de la réduction d’impôt Denormandie
Cet avantage fiscal est prolongé jusqu’au 31 décembre 2026. Des aménagements sont également apportés concernant les souscriptions de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).
Voir notre article dédié à la réduction d’impôt Denormandie.
4. Plus-values immobilières : prolongement de certaines exonérations jusqu’en 2025
Deux dispositifs d’exonération d’impôt sur la plus-value sont prolongés jusqu’au 31 décembre 2025. Il s’agit des exonérations de cessions réalisées au profit :
- d’organismes en charge du logement social ou s’engageant à en construire,
- de certaines collectivités territoriales.
Par ailleurs, la loi de Finances pour 2024 instaure également un nouvel abattement pour les cessions de biens intervenant en « zones tendues ». Voir à ce propos les abattements exceptionnels Loi ELAN et zones tendues.
5. Pacte Dutreil et location meublée, des précisions sur l’exonération partielle des droits de mutation en cas de transmission
Le régime d’exonération partielle dit « Pacte Dutreil » ou parfois « Dutreil transmission », permet de transmettre les parts ou actions d’une entreprise familiale en n’étant taxées qu’à 25 % de leur valeur pour limiter le montant des droits de donation ou de succession.
La loi de finances pour 2024 (art. 23) précise le champ d’application du dispositif pour l’exonération partielle des droits de mutation.
Ainsi, lorsqu’une entreprise exerce une activité à la fois opérationnelle (artisanale ou commerciale, donc de la location meublée…) et civile (location nue par exemple), le dispositif Dutreil serait applicable, si toutefois l’activité opérationnelle est prépondérante.
Pour les sociétés exerçant une activité mixte (à la fois civile et opérationnelle, c’est-à-dire : commerciale, artisanale ou industrielle), l’activité opérationnelle devrait être exercée à titre principal pour pouvoir profiter de la réduction partielle du Pacte Dutreil. L’activité civile étant dans ce cas accessoire.
Ce caractère prépondérant sera analysé au regard de la nature et des conditions d’exercice de la société dont les titres sont transmis.
A noter également, les activités des « holdings animatrices » sont depuis la loi de finances 2024 également éligibles au dispositif. Leur activité étant considérée comme opérationnelle.
Attention, et c’est une précision apportée par la loi de finances également : dans le cas d’une activité mixte, à la fois opérationnelle et civile, le dispositif Dutreil pourrait s’appliquer, si l’activité opérationnelle est bien prépondérante.
📅 Ces nouvelles règles sont applicables rétroactivement à compter du 17 octobre 2023.
Voir également sur ce point notre article dédié sur le cumul de la location meublée et du Pacte Dutreil.
6. Sociétés à prépondérance immobilière et droits de mutation
Pour rappel, ces sociétés sont soumises aux droits de mutation à titre onéreux (DMTO) au taux de 5 %. La Loi de finances, sans le cadre du plan de lutte contre les fraudes fiscales a renforcé les obligations déclarations déclaratives imposées dans le cadre de la vente de parts ou d’actions.
Dorénavant, en cas de vente de parts ou d’actions de sociétés à prépondérance immobilière, les actes et déclarations associées devront mentionner les cas où :
- Les parts ou actions vendues relèvent d’une société immobilière de copropriété ;
- La vente octroie à l’acquéreur la jouissance de tout ou partie de l’immeuble détenu par la société qui fait l’objet de la vente de parts ou d’actions ;
- L’acquéreur a payé ou s’engage à payer des dettes contractées par la société auprès du cédant, telles que les avances en compte courant d’associés, en précisant, le cas échéant, leur montant.
7. Prime rénov : de nombreuses adaptations
L’aide financière MaPrimeRénov’ de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) connaît de nombreux changements à compter du 1er janvier 2024. Entre autres, ces modifications comprennent des hausses de budget et des montants de prime octroyés.
Afin de mieux s’adapter aux besoins des ménages, l’aide à l’amélioration énergétique des logements est segmentée en 3 aides :
- MaPrimeRénov’ : visant en particulier l’installation de système de chauffage ou d’eau chaude sanitaire décarboné, c’est-à-dire fonctionnant avec une énergie moins polluante, et plus économe.
- MaPrimeRénov’ Parcours accompagné : pour financer des travaux de rénovation ambitieux permettant un gain de 2 classes énergétiques au minimum.
- MaPrimeRénov’ Copropriété : pour la rénovation des parties communes en copropriété.
Pour faire le point des travaux financés, des montants de prime et des plafonds de ressources imposés, consultez le guide actualisé des aides financières 2024 par l’Agence nationale de l’habitat.
Un doute sur votre situation fiscale ? Vous vous interrogez sur les meilleurs choix à opérer en prévision de votre prochaine déclaration annuelle de revenus ? Nos conseillers fiscalistes spécialistes du meublé locatif sont à votre écoute pour analyser avec vous les meilleurs scenarii possibles en fonction de votre situation. Il suffit de prendre RDV !
🔎Voir aussi les changements introduits par la loi de finances pour 2023.
