Point essentiel dans la gestion de votre location, le prix en location saisonnière. On connaît tous la théorie des prix plus hauts en fonction des périodes liées aux différentes vacances scolaires. Mais il faut ajouter à ceci d’autres paramètres liés à l’attractivité de votre bien : montagne, mer, campagne, ville mais aussi la formule que vous proposez à vos locataires : possibilité d’accueillir un groupe (plus de 6 couchages), studio bien optimisé proche d’un centre-ville…
Ainsi, les fluctuations de prix en location saisonnière suivent des grands temps forts :
- hors saison
- basse saison
- haute saison
Alors comment calculer le prix d’une location meublée ?
Dans ce cas, quel prix proposer en fonction de chaque mois, voire chaque semaine en été ? Comment définir le prix de ma location pour une année civile ? Dans cet article, nous faisons le point sur les 5 grandes questions à se poser pour fixer le prix de votre location saisonnière.
Question n°1 : quel prix proposer pour ma location saisonnière ?
Le BA.BA pour bien définir demain vos différents prix ? Effectuer un benchmark de votre concurrence directe et indirecte.
Voici des éléments qui aident la construction de votre tableau comparatif :
- la localisation et son attractivité : proche de la mer…
- le nombre de couchages : vrais couchages et couchages d’appoints,
- la superficie du bien mis à la location,
- l’apparence du bien, la décoration,
- les extras : place de parking, possibilité de venir avec un animal de compagnie, équipements, exceptionnels tels qu’un jacuzzi, des cabanes pour enfants, etc.
Comme le fait un potentiel locataire saisonnier, prenez le temps d’observer, de comparer les propositions et prix des loueurs qui possèdent des biens similaires au vôtre, comparez ainsi tous les prix de location saisonnière du lieu où se trouve votre bien.
Ceci permet de prendre la température du marché. Le but étant de fixer une grille de prix associés à ces observations pour ensuite, ne pas être trop haut ou trop bas en fonction de ce qui se pratique dans votre zone géographique.
Question n°2 : quelle saison est la plus attractive pour mon bien ?
Une fois que vous avez observé les prix sur les différentes plateformes de locations saisonnières, veillez également à effectuer une comparaison avec les professionnels du secteur hôtelier : maisons d’hôtes, hôtels, gîtes (si votre bien accueil des groupes par exemple), auberges…
Ainsi, avec toutes ces données, vous pourrez aisément établir un calendrier de tarifs à la nuitée ou à la semaine.
En effet, prenons un exemple précis pour illustrer la graduation des prix en fonction des périodes :
Nous possédons une maison proche bord de mer, à Noirmoutier. Elle est à 5 minutes à pied de la mer, possède 4 vrais couchages et 2 couchages d’appoint (canapé-lit). Elle a été entièrement refaite, cheminée et extérieurs permettent de profiter aisément du bien en été comme en hiver.
En plein mois d’août (haute saison pour beaucoup de zones touristiques en France), une semaine dans cette demeure se loue 2 000 €. Pour autant, une famille de 6 personnes peut complètement s’offrir un week-end en octobre ou mars pour 300 € les deux nuits et profiter du paysage et de la cheminée mise à disposition pendant l’automne par exemple.
Question n°3 : hors saison, dois-je brader ma location saisonnière ?
Partagez également dans votre annonce les distances entre la gare, l’aéroport le plus proche, les marchés hebdomadaires, la proximité avec les supermarchés et autres commerces que les visiteurs de votre logement pourraient apprécier utiliser.
Veillez également à observer les alentours : restaurants, bars, attractions, stations de skis si votre bien est situé à la montagne, si les clubs enfants sont ouverts (même hors saison haute) pour en informer vos futurs locataires. Tant d’arguments qui pourront inciter les potentiels hôtes à privilégier votre location, même si elle est légèrement au dessus des autres.
Faites tout pour que votre location suscite l’attention tout au long de l’année et ce, même hors saison pour gagner en rendement et éviter les périodes vides de location qui peuvent être complexes et financièrement peu avantageuses. Des prestations complémentaires (que l’on retrouve facilement dans les filtres) peuvent faire la différence et optimiser le rendement : un espace dédié à la pratique sportive, un jacuzzi, une cheminée, une piscine couverte peuvent être des éléments de différenciation importants notamment en basse et hors saison.
Un potentiel locataire qui effectue une recherche de séjour à la mer en février/mars favorisera facilement une location qui dispose d’une cheminée.
Question n°4 : ai-je l’obligation de passer par des plateformes pour louer mon bien ? Même en hors saison ?
Nullement ! Vous pouvez complètement effectuer une réservation en direct, avec vos clients précédents en leur proposant des séjours hors cadre Airbnb par exemple. Les frais sont réduits pour les deux parties et vous vous assurez d’une satisfaction mutuelle, d’un bouche-à-oreille potentiel et êtes rassuré d’avoir des clients que vous avez déjà reçus sans soucis. Cette location directe permet de gagner en souplesse et permet une rentabilité plus forte.
Question n°5 : comment gagner en praticité pour moi et mes clients en haute saison et donc en ratio temps/argent ?
La gestion saisonnière c’est une activité qui peut devenir dévorante, surtout l’été. Entre l’accueil, le check-out, le ménage… Parfois, vous pouvez être dépendants de votre ou vos logements saisonniers et l’idée de trouver des solutions qui allègent certaines missions n’est pas faite pour vous déplaire !
Un outil d’accueil type “livret d’accueil digital” peut se présenter comme une solution efficace par rapport à un accueil physique parfois complexe à mettre en place si votre résidence principale est loin du bien mis en location, ou avec un service de conciergerie qui prendra une commission non négligeable.
L’un de nos partenaires, StyQR propose pour tous les loueurs une solution simple à paramétrer et facile d’utilisation pour les locataires.
Comment créer son propre livret d’accueil numérique ?
Vous avez accès à une plateforme en ligne pour renseigner l’ensemble des informations habituelles et nécessaires au bon déroulement du séjour de votre client, tels que le code d’accès Wi-Fi, le digicode, les numéros pratiques, les informations sur les commerces, les balades à faire, les restaurants à tester, mais aussi la partie pratique avec la gestion de la location : les sorties poubelles, le ménage si nécessaire, les horaires de récupération des clés…).
Une fois ces informations recensées, vous avez la possibilité de partager le livret digital en amont du séjour, par mail ou bien via QR code, disponible à l’intérieur du logement à l’arrivée dans le logement.
Le livret est donc accessible n’importe où et directement sur son smartphone.
C’est un outil simple et justement conçu pour faciliter la première expérience du logement de vos locataires. Or, vous le savez bien une bonne première impression, c’est aussi une excellente manière de chouchouter vos locataires et les inciter à bien noter votre bien !
StyQR propose un gain de temps non négligeable qui vous permet de vous focaliser sur l’essentiel ! Vous pourrez ainsi réaliser plusieurs livrets si vous disposez de plusieurs biens à la location saisonnière, les mettre à jour instantanément, proposer plusieurs langues et analyser les statistiques de consultation.
Quelques autres aspects qui comptent aussi dans votre politique de prix en saisonnier
La limite des 120 jours annuels
Si vous louez votre résidence principale, vous êtes limité à 120 jours max /an. Pour maximiser vos revenus, il peut être intéressant d’analyser en amont les périodes de l’année associées à un tarif « saison haute », soit les deux mois d’été par exemple, mais aussi les ponts du mois de mai, la semaine entre Noël et le 1er de l’an et de vous assurer de libérer ces périodes pour les consacrer pleinement à votre activité locative.
Dans le cas d’une résidence secondaires, cette limite des 120 jours n’a plus lieu d’être. Mais vous devrez toutefois tenir compte d’un éventuel encadrement des loyers si la commune de votre bien l’impose.
L’encadrement des loyers
Si votre commune l’a adopté (Saint-Malo, Annecy, La Rochelle…), l’encadrement fixe un loyer de référence par type de bien. Dans ce cas, votre latitude en matière de « politique tarifaire » est donc très limitée. Sachez que vous avez toutefois la possibilité de compléments de loyers si votre bien et ses équipements se distinguent en matière de localisation et de confort.
La rénovation de votre bien
Toujours dans une logique d’optimisation de vos revenus locatifs, il y a des périodes plus ou moins propices pour l’entretien de votre bien. Évidemment en cas de rupture du ballon d’eau chaude, l’intervention sera immédiate. Mais pour tout ce qui est rénovation annuelle : peinture des volets bois, nettoyage des feuilles dans les gouttières, petites rénovations diverses et variées… autant mettre à profit la fin de saison, surtout si vous envisagez de fermer votre location pour un certain temps, une fois les vacances d’été terminées. C’est peut-être également l’opportunité de rénovations plus conséquentes, notamment si vous ressentez la nécessité de faire des économies d’énergie (isolation de la toiture et fenêtres, opportunité d’un nouveau système de chauffage, etc.).
Si votre bien est concerné, vous pouvez profiter d’aides à la rénovation dont le principe a été revu en 2024.
Vous avez d’autres interrogations au sujet du prix de votre location saisonnière ? Des problématiques liées à sa fiscalité ?
Nos équipes vous écoutent, par téléphone, lors d’un premier RDV conseil gratuit.
