Une SCI peut être créée à deux. Dans ce cas le PACS en SCI, bonne ou mauvaise idée ? Cette forme juridique présente nombre d’avantage pour organiser la gestion de votre patrimoine immobilier et peut grandement faciliter sa transmission mais présente certaine forme de rigidité également (rédaction des baux et droit de reprise du logement). Mais dans ce contexte particulier, tous les statuts matrimoniaux ne sont pas égaux. Si vous êtes « pacsés », le caractère familial de votre SCI n’est pas garanti. Encore faut-il bien comprendre ce qui distingue la SCI familiale. Explications.
PACS en SCI de famille, dans quels cas ?
En matière de fonctionnement, rien ne distingue la SCI familiale de la SCI simple. Il faut toujours être au moins deux personnes pour la constituer. Les statuts régissent la société et permettent de déterminer la répartition des parts sociales.
En revanche, si la SCI est dite familiale cela a une incidence dans la durée du bail et le droit de reprise du logement.
Pour rappel La SCI familiale est réservée aux membres ayant un lien de parenté ou d’alliance entre les associés, jusqu’au 4ième degré inclus.
Cela signifie que la réalisation d’un investissement immobilier via une SCI, si la SCI n’est pas familiale, entraîne les conséquences suivantes :
- la durée du bail d’habitation (logement vide) conclu avec le locataire doit être de 6 ans au lieu de 3 ans,
- aucun congé pour reprise pour habiter ne peut être délivré.
Exception faite pour les SCI à caractère familiale qui se rapproche des règles de détention directe et permet :
- d’appliquer une durée du bail de 3 ans (ou durée inférieure d’une durée d’un an minimum si un événement précis le justifie),
- de délivrer un congé pour reprise pour loger un associé (ce droit est réservé à l’occupation d’un associé sans pourvoir loger ascendant, descendant, conjoint.. de l’associé contrairement aux règles de détention en directe).
La SCI familiale présente donc des avantages certains en terme de gestion et de reprise d’où l’importance d’identifier quels sont les membres acceptés dans cette SCI pour répondre au caractère familiale.
Car si le lien de parenté entre ascendants et descendants est évident, il l’est moins lorsqu’il s’agit d’une union….
Est-ce que les partenaires d’un PACS peuvent créer une SCI de famille ?
Dans le cadre d’une association du couple dans une SCI familiale, vous devez porter une attention particulière au choix de votre statut matrimonial.
En effet, la SCI détenue par deux personnes unies par un PACS ne semble pas retenir un caractère familial contrairement à une « SARL de famille » selon une réponse ministérielle n°25671 de 2007 :
« Sous réserve de l’appréciation souveraine des tribunaux de l’ordre judiciaire, une société civile constituée exclusivement entre deux partenaires pacsés ne répond pas aux conditions légales permettant de bénéficier de ces dispositions, les deux créateurs de la société civile immobilière n’étant ni parents, ni alliés jusqu’au quatrième degré inclus. Les dispositions étendant le régime des SARL dites de familles aux personnes liées par un pacs sont propres aux dispositions fiscales et ne sauraient s’appliquer aux règles régissant les baux d’habitation ».
Notons que pour la SCI, le PACS n’entre ou n’entrait pas dans la qualification familiale or lors d’un investissement en SARL de famille le partenaire pacsé est considéré comme un membre de la même famille.
Compte tenu des textes de loi, lorsque vous souhaitez gérer un bien via une société familiale sans envisager un autre statut que le PACS, vous devez connaître ces points de vigilance ou envisager une autre forme d’acquisition si la situation le permet (exemple SARL de famille).
Créer une société immobilière en famille, SCI ou SARL de famille ?
Pour conclure, si vous envisager d’investir via une société avec votre partenaire pacsé, la SCI ne sera pas considérée comme une société familiale alors que la SARL sera dite SARL de famille.
rappelons que créer une société pour gérer et conserver un ou plusieurs biens au sein de la famille est souvent une bonne option puisqu’elle permet de dissocier la propriété du bien de sa gestion. En cas de décès, désaccords ou ruptures, la SCI comme la SARL de famille permettent de contourner les difficultés posées par l’indivision.
En revanche, entre SCI et SARL de famille, l’étendue des possibles en matière de gestion immobilière n’est pas identique. En SCI, la location meublée n’est pas possible (ou entraîne des conséquences fiscales), et à l’inverse la SARL de famille ne permet pas d’occupation personnelle ni location vide sans conséquence fiscale.
Si vous vous apprêtez à vous associer à des membres de votre famille pour investir ou organiser la gestion de biens hérités, il vous faut comparer les avantages de chacun de ces deux statuts et surtout mettre à plat les ambitions de chacun pour faire fructifier ce patrimoine familial. Location vide ou meublée ? Les souhaits de chacun influeront considérablement le choix du cadre juridique de votre association.
Sachez qu’il est également possible de transformer une SCI en SARL de famille.
Nos conseillers spécialistes sont à votre écoute pour guider votre gestion immobilière. Vous souhaitez simplifier la gestion de votre bien ? Demandez votre devis sans engagement.
