Alors que l’investissement Pinel a disparu du paysage des investissements locatifs, que la location meublée subit un encadrement renforcé avec la loi « anti-Airbnb » de novembre 2024 et la loi de finances 2025, nombreux sont les investisseurs en quête d’alternatives rentables et sécurisées pour poursuivre vos investissements locatifs. Parmi les solutions existantes, nous connaissons bien le statut LMNP et la location para-hôtelière. Mais un nouveau dispositif se démarque depuis quelques mois et commence à susciter un réel intérêt : le Logement Locatif Intermédiaire (LLI).
Longtemps réservé aux institutionnels, le LLI est désormais accessible aux particuliers via une SCI, depuis la loi de finances 2024. De quoi s’agit-il exactement ? Quels sont ses avantages fiscaux et ses spécificités ? Décryptage.
Qu’est-ce que le logement locatif intermédiaire ?
Le logement LLI ou « logement locatif intermédiaire » est un dispositif créé en 2014 pour répondre à une problématique spécifique du marché immobilier : proposer des logements à loyers réglementés, inférieurs aux prix du marché libre, dans les zones tendues. Ces logements ont été conçus pour « permettre l’accès à un logement abordable dans les zones tendues aux classes moyennes n’ayant pas accès au parc social » (article 279-0 bis A du CGI).
La définition du logement LLI est donc très précise : il s’agit de logements neufs ou réhabilités, situés principalement dans des zones où le marché immobilier est sous tension, et loués à des ménages dont les revenus sont trop élevés pour le logement social classique mais insuffisants pour se loger confortablement dans le parc privé aux conditions du marché.
Le LLI ou logement intermédiaire se positionne, comme son nom l’indique, entre le logement social traditionnel et le logement locatif libre, comblant ainsi un vide qui touchait particulièrement les classes moyennes dans les grandes agglomérations.
L’évolution majeure apportée par la loi de finances 2024 est l’ouverture de ce dispositif aux particuliers, sous conditions d’investissement réalise via une personne morale telle que la SCI (Société Civile Immobilière).
Investir en LLI, en résumé :
C’est quoi ? Des logements aux loyers intermédiaires.
Les avantages pour les investisseurs : taux de TVA à 10 % ; crédit d’impôt sur les sociétés au titre de la taxe foncière (sur 20 ans) ; rendement attractif.
Les limites : projet nécessitant un investissement à long terme (20 ans) et comportant de nombreuses conditions de réalisation. A envisager donc avec l’accompagnement de professionnels de l’investissement locatif.
Le loyer intermédiaire en LLI, un avantage pour les bailleurs aussi
Le dispositif logement LLI présente plusieurs atouts pour vous investisseurs. En proposant des loyers modérés mais réglementés, il garantit un rendement stable sur la durée. En effet, « bien que les loyers soient plafonnés, la baisse du taux de TVA à 10% sur l’achat permet d’améliorer la rentabilité.
Cette caractéristique est cruciale dans un marché immobilier où la prévisibilité des revenus locatifs devient un argument de poids pour tous les investisseurs. Les loyers, bien qu’inférieurs au marché libre, sont compensés par des avantages fiscaux et une demande locative quasi-garantie dans les zones tendues.
De plus, les biens commercialisés en LLI sont situés dans des secteurs où la demande locative est très forte : villes classées en A, A bis et B1, assurant ainsi un taux d’occupation optimal et minimisant les risques de vacance locative, souvent redoutés par les investisseurs.
Financements et avantages fiscaux
1️La TVA réduite à 10 %
Le financement logement LLI bénéficie d’avantages significatifs, notamment une TVA réduite à 10 % au lieu de 20 %. La TVA qui s’applique pour un logement en LLI est de seulement 10 %.
➡️Vous achetez donc ce bien à minima 10 % moins cher que le prix qui se pratique sur le marché de l’accession actuellement !
Cette réduction de TVA constitue un avantage immédiat et substantiel, puisqu’elle représente une économie directe sur le prix d’acquisition. Par exemple, pour un T2 en zone A de 48 m² dont le prix marché accession serait de 224 000 €, le prix en LLI serait de 205 333€, soit une économie immédiate de 18 667€.
2️⃣Un crédit d’impôt pour le remboursement intégral de la taxe foncière pendant 20 ans
De plus, selon la documentation fiscale, le financement du LLI bénéficie d’un autre avantage majeur : « Le montant de la taxe foncière sur les propriétés bâties prévue à l’article 1380 et mise en recouvrement au cours de l’exercice pour les logements mentionnés au III du présent article fait naître une créance d’impôt sur les sociétés non imposable d’égal montant au profit des personnes morales. »
En pratique, la taxe foncière payée sur le bien acquis en LLI est intégralement remboursée sous forme de crédit d’impôt chaque année. Cela représente une économie significative sur la durée de détention (jusqu’à 20 ans).
Exemple :
Pour un T2 en zone A de 48 m², cette économie d’impôt peut atteindre environ 26 000 € sur une période de détention/location de 20 ans.
3️⃣Un rendement attractif
En raison notamment d’un prix d’acquisition réduit ? En effet, le LLI bénéficie d’un statut fiscal particulier et d’une TVA réduite. Des avantages fiscaux qui se cumulent à des normes en termes de surface moins exigeantes que le Pinel+. Compte tenu de la baisse des coûts des matériaux, on constate une baisse du prix du logement neuf entre 15 et 18 % par rapport à 2024.
À long terme, le rendement global d’un investissement en LLI est particulièrement attractif et offre une garantie de performance sur la durée.
Exemple :
Pour un T2 en zone A de 48 m², il est possible d’envisager un gain de 120 000€ pour une épargne projet de 423 € /mois avec un « taux de rentabilité de 7 %.
Quelles conditions pour investir en LLI ?
Ce dispositif est assez particulier dans le paysage de l’investissement locatif puisque qu’il a d’abord été conçu par et pour les bailleurs sociaux. Pour les particuliers qui feront le choix d’investir via une SCI, il conviendra se vérifier le bon respect de l’ensemble des critères que nous vous détaillons dans la suite de l’article.
Alors pour quels investisseurs ?
A date les avantages fiscaux associés ne sont pas « plus » attractifs que la location meublée. Le LLI constitue tout simplement une opportunité de plus à analyser au regard de votre situation.
La détention d’un bien en direct en location meublée restant souvent bien plus simple pour un particulier.
Si vous vous interrogez à ce sujet ou bien si vous souhaitez de la documentation de nos partenaires de confiance spécialisés sur ce sujet du LLI, consultez nos conseillers qui vous guideront au regard de votre situation patrimoniale.
Si vous vous intéressez à ce type de produit locatif, voici à suivre tous les détails et conditions imposés dans le cadre d’un tel projet.
Comment pouvez-vous investir en LLI ?
Différences avec le logement social classique
Le logement LLI se distingue du logement social classique par plusieurs aspects fondamentaux. Si les deux dispositifs partagent l’objectif de proposer des logements à loyers modérés, leurs publics cibles, leurs modalités de financement et leurs conditions d’attribution diffèrent sensiblement.
Alors que le logement social traditionnel cible principalement les ménages aux revenus modestes ou très modestes, le logement social LLI s’adresse aux classes moyennes, avec des plafonds de ressources plus élevés. Les loyers y sont également plus élevés que dans le parc social classique, tout en restant inférieurs aux prix du marché libre.
Le mode de financement diffère également. Tandis que le logement social bénéficie de subventions publiques directes et de prêts spécifiques (PLUS, PLAI, PLS), le LLI repose davantage sur des incitations fiscales (TVA réduite, crédit d’impôt sur la taxe foncière) visant à encourager l’investissement privé.
Enfin, les procédures d’attribution sont moins encadrées pour le LLI que pour le logement social classique, où les commissions d’attribution jouent un rôle central. Cette souplesse permet une gestion plus proche de celle du parc privé, tout en maintenant l’objectif social du dispositif.
Les conditions de location à respecter
Pour bénéficier des avantages fiscaux liés au LLI, les propriétaires doivent respecter plusieurs conditions strictes, notamment :
1. Louer le bien à usage de résidence principale à des personnes physiques dont les ressources n’excèdent pas les plafonds fixés.
2. Appliquer des loyers ne dépassant pas les plafonds définis selon la zone géographique et le type de location (nue ou meublée).
3. Maintenir la location aux conditions du LLI pendant au moins 20 ans, sous peine de perdre les avantages fiscaux.
Comme le précise l’article 284 II bis du CGI, « tout preneur des livraisons soumises au taux réduit […] est tenu au paiement du complément d’impôt lorsqu’il cesse de louer tout ou partie des logements dans les conditions prévues […] dans les vingt ans qui suivent le fait générateur de l’opération. »
Des règles spécifiques encadrent également la cession des logements : « Jusqu’à la seizième année qui suit le fait générateur de l’opération de construction, les cessions ne peuvent porter sur plus de 50 % des logements. »
Pour un investisseur n’ayant acquis qu’un seul logement, cela signifie qu’il ne pourra pas le vendre avant la 16ème année.
Plafonds de ressources et conditions d’éligibilité
Pour accéder à un logement en LLI, les locataires doivent respecter des conditions de ressources. Ces plafonds sont identiques à ceux du dispositif Pinel, comme le précise la doctrine fiscale : « Les locataires sont des personnes physiques dont les ressources, appréciées à la date de conclusion du bail, n’excèdent pas les plafonds mentionnés au premier alinéa du III de l’article 199 novovicies ».
Ces plafonds, révisés annuellement, permettent de cibler précisément les classes moyennes, celles qui disposent de revenus trop élevés pour le logement social classique mais insuffisants pour se loger convenablement aux conditions du marché libre.
➡️Pour vous investisseurs, le respect de ces conditions est essentiel pour vous permettre de bénéficier des avantages fiscaux attachés au dispositif. Une vigilance particulière doit donc être portée lors de la sélection des locataires, car le non-respect de ces conditions peut entraîner la perte des avantages fiscaux.
Ces plafonds varient selon la zone géographique et la composition du ménage, assurant ainsi une certaine équité territoriale tout en tenant compte des réalités familiales des candidats locataires.
Les zones géographiques éligibles au dispositif
Le LLI logement n’est pas applicable sur l’ensemble du territoire. La loi de finances 2024 a prévu un élargissement géographique du dispositif qui n’est plus limité aux seules zones tendues au sens du zonage ABC (zones Abis, A et B1), mais s’ouvre à de nouveaux territoires.
Désormais, les logements éligibles peuvent également se situer :
– Sur le territoire de communes de réindustrialisation où sont réalisés des projets d’intérêt national majeur.
– Dans le périmètre d’une grande opération d’urbanisme comportant la transformation d’une zone d’activité économique.
– Sur le territoire des communes qui ont conclu un contrat de projet partenarial d’aménagement ou une convention d’opération de revitalisation de territoire.
Cette extension géographique ouvre de nouvelles perspectives, notamment dans des territoires en mutation ou en développement économique, élargissant ainsi le potentiel de valorisation à moyen et long terme des investissements réalisés.
Normes et critères de construction
Les logements LLI doivent respecter certaines normes de construction pour être éligibles au dispositif. Ils doivent notamment répondre aux normes énergétiques en vigueur, comme la RE 2020.
Pour les opérations d’acquisition-amélioration, l’arrêté du 5 juillet 2024 détermine le niveau d’amélioration de la performance énergétique requis. Il faut notamment justifier d’un gain d’au moins 2 classes énergétiques à l’issue des travaux d’amélioration.
Ces exigences garantissent aux locataires des logements de qualité, conformes aux standards actuels en matière de confort et de performance énergétique, tout en s’inscrivant dans une démarche de développement durable.
➡️Pour vousinvestisseurs, ces normes représentent une assurance de qualité et de pérennité pour votre investissement, limitant les risques de dépréciation liés à l’obsolescence énergétique des bâtiments.
Plafonds de loyers par zone en 2024
Les plafonds logement LLI sont déterminés en fonction des zones géographiques. Depuis la loi de finances 2024, ils diffèrent selon le type de location (nue ou meublée).
Pour la location nue, les plafonds de loyer correspondent à ceux du dispositif Pinel. Pour la location meublée, le décret n°2024-776 du 8 juillet 2024 fixe des plafonds spécifiques :
« Le plafond de loyer mensuel prévu au deuxième alinéa du b du 1° du I de l’article 279-0 bis A du code général des impôts, applicable à la location meublée d’un logement correspond au plafond de loyer mensuel applicable à la location nue conformément à l’article 2 terdecies D, auquel s’ajoute le prix mensuel de location des meubles. »
Pour les baux conclus à partir du 10 juillet 2024, ce prix est égal à 50 euros TTC pour un logement de type studio ou T1 bis, augmenté de 14,60 euros TTC par pièce supplémentaire.
Le guide REALITES donne des exemples concrets de loyers LLI pour 2025 :
– Pour un T2 en zone A de 48 m² : environ 780 €/mois
– Pour un T3 en zone A de 64 m² : environ 940 €/mois
Ces plafonds garantissent aux locataires des loyers modérés tout en assurant aux investisseurs une rentabilité satisfaisante, surtout compte tenu des avantages fiscaux associés au dispositif.
Les résidences concernées par le dispositif
Le LLI logement peut concerner différents types de résidences. Depuis la loi de finances 2024, le dispositif vise non seulement les logements classiques (loués nus ou meublés), mais aussi les logements faisant partie d’une résidence services.
Comme le précise la documentation fiscale, une résidence-services est « un ensemble d’habitations constitué de logements autonomes permettant aux occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables. »
Pour les logements en résidence-services, des plafonds spécifiques sont prévus pour la part de la quittance relative au loyer et pour la part relative aux services non individualisables. Ces plafonds seront fixés par un décret encore à paraître.
Cette extension du dispositif aux résidences-services ouvre de nouvelles perspectives pour les investisseurs, notamment sur le marché des seniors ou des étudiants, segments porteurs du marché immobilier.
Comment des locataires accèdent-t-ils à un logement intermédiaire ?
Pour accéder à un logement LLI, les locataires doivent justifier de ressources inférieures aux plafonds fixés, identiques à ceux du dispositif Pinel. Ces plafonds sont révisés annuellement et varient selon la composition du ménage et la zone géographique.
Le processus d’attribution n’est pas aussi encadré que pour le logement social classique, laissant plus de latitude aux propriétaires dans la sélection des locataires, sous réserve du respect des conditions de ressources.
Le logement social LLI se distingue ainsi du parc HLM traditionnel par une plus grande souplesse dans les attributions, tout en maintenant l’objectif social de loger les classes moyennes à des conditions abordables.
Les locataires potentiels peuvent s’adresser directement aux bailleurs institutionnels comme In’li ou aux particuliers propriétaires via des SCI. Certaines plateformes spécialisées facilitent également la mise en relation entre propriétaires et candidats locataires éligibles au dispositif.
Action logement, In’li… qui sont les acteurs du logement intermédiaire ?
La mise à disposition d’un parc de logements intermédiaires diversifiant l’offre locative sur les territoires est une mission confiée aux bailleurs sociaux. Elle est portée principalement par deux opérateurs : CDC Habitat, filiale de la Caisse des dépôts, et In’Li, filiale d’Action Logement.
In’li, s’est imposé comme un acteur majeur du logement locatif intermédiaire, particulièrement en Île-de-France. Cette société a pour mission de développer l’offre de logements intermédiaires destinés aux classes moyennes, notamment les jeunes actifs, dans les zones tendues.
Pour les investisseurs particuliers, la présence de ces acteurs institutionnels sur ce segment du marché est un signal fort de sa pertinence et de sa pérennité, confortant ainsi la solidité du modèle économique du LLI.
Et en tant que propriétaire particulier vous pouvez aussi également faire le choix du logement intermédiaire pour vos investissements loctifs à travers des dispositifs de défiscalisation solidaire comme : Pinel, Loc’Avantages, Scellier, Denormandie…
Le LLI en Île-de-France : opportunités
La région Île-de-France, particulièrement tendue en matière de logement, offre un terrain particulièrement fertile pour le développement du logement locatif intermédiaire. Les écarts importants entre les loyers du parc social et ceux du marché libre y sont particulièrement marqués, renforçant ainsi la pertinence d’une offre intermédiaire.
Les zones A bis et A, qui couvrent une grande partie de l’Île-de-France, sont éligibles au dispositif, offrant ainsi de nombreuses opportunités d’investissement. La forte demande locative dans ces territoires garantit un faible risque de vacance locative.
L’arrêté du 5 juillet 2024, mentionné dans la documentation fiscale, a d’ailleurs modifié le zonage pour « répondre à la crise du logement avec l’objectif de faire bénéficier de cette mesure près de 4 millions de Français habitant dans ces communes ». Parmi les 865 communes reclassées, on compte notamment 142 communes vers la zone A et 48 vers la zone A bis, renforçant encore les opportunités en Île-de-France.
Pour les investisseurs, cette région présente donc un potentiel particulièrement attractif, combinant forte demande locative, valorisation à long terme et avantages fiscaux maximisés.
Qui peut dorénavant acheter en LLI ?
Jusqu’à une période récente, les particuliers ne pouvaient pas accéder directement à l’investissement en logement locatif intermédiaire, ce domaine étant réservé aux acteurs institutionnels. C’est d’ailleurs pourquoi le LLI était parfois surnommé « Pinel institutionnel », établissant un parallèle avec le dispositif Pinel qui, lui, ciblait spécifiquement les investisseurs particuliers.
La gestion de ces biens était l’apanage des grands opérateurs comme les organismes HLM, les filiales d’Action Logement Immobilier et autres entités qualifiées, garantissant ainsi le respect des objectifs de régulation des loyers dans les secteurs tendus.
Le dispositif conserve aujourd’hui encore certaines similitudes avec le Pinel, notamment concernant les plafonds de ressources des locataires et les plafonds de loyers, ce qui assure son orientation sociale tout en garantissant rentabilité et sécurité pour les investisseurs.
La révolution apportée par la loi de finances 2024 réside précisément dans l’ouverture de ce dispositif aux particuliers via des structures comme les SCI, démocratisant ainsi l’accès à un modèle d’investissement alliant performance financière et utilité sociale dans les territoires où la tension immobilière est la plus forte.
Notre conseil : une opportunité complémentaire à la location meublée classique
Le logement locatif intermédiaire représente donc une opportunité particulièrement intéressante pour les investisseurs en 2025, combinant avantages fiscaux significatifs, rendement stable et contribution à l’effort national pour le logement des classes moyennes. Son ouverture récente aux particuliers via les SCI élargit considérablement le public pouvant profiter de ce dispositif jusqu’alors réservé aux institutionnels.
Dans un contexte d’encadrement renforcé de la location meublée touristique et de tensions persistantes sur le marché du logement dans les zones tendues, le LLI constitue aujourd’hui une opportunité crédible et performante pour les investisseurs en quête de solutions d’investissement immobilier locatif pérennes et socialement responsables.
Cela reste un cheminement exigeant car bien moins simple qu’un investissement en direct et géré entièrement par vos soins. Prenez le temps de la réflexion et consultez nos conseillers si vous avez besoin de conseils pour la création de votre société.
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LLI, les questions les plus fréquentes
Quels sont les trois types de logements sociaux ?
Pour rappel, à ce jour, les locataires ne disposant pas de moyens suffisants pour se loger dans le parc locatif privé, peuvent accéder aux :
- logements PLAI, financés par le Prêt Locatif Aidé d’Intégration : réservés aux locataires en situation de grande précarité ;
- logements PLUS, financés par le Prêt Locatif à Usage Social : c’est le parc HLM (habitation à loyer modéré) ;
Et le logement social intermédiaire qui s’adresse aux locataires ne pouvant prétendre aux locations HLM sans disposer de revenus suffisants pour se loger dans le privé :
- les logements PLS (financés via le Prêt Locatif Social) ;
- les logements PLI (financés par le Prêt Locatif Intermédiaire).
Où peut-on faire du LLI ?
Le logement locatif intermédiaire se développe principalement dans les secteurs urbains où la tension immobilière atteint son paroxysme. Les métropoles comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Nice constituent des territoires privilégiés pour ce type d’investissement.
Le périmètre d’application a été élargi également aux villes moyennes dynamiques. Désormais, des agglomérations telles que Rennes, Nantes ou Toulouse représentent des opportunités attractives pour les investisseurs. Ces zones bénéficient d’une forte demande locative, portée par le dynamisme économique local.
Les communes limitrophes des grandes villes profitent également de ce dispositif, notamment grâce à leur proximité avec les bassins d’emploi majeurs et leurs excellentes connexions en transports en commun.
Logement intermédiaire c'est quoi ?
Le logement locatif intermédiaire répond à un besoin spécifique sur le marché immobilier français. Cette solution d’habitation s’adresse aux ménages dont les revenus dépassent les plafonds du parc social, mais restent insuffisants pour accéder sereinement au marché libre.
Concrètement, ces appartements proposent des loyers maîtrisés, fixés à environ 15% en dessous des prix du marché classique. Cette réduction substantielle permet aux familles de la classe moyenne de se loger dignement, sans sacrifier leur pouvoir d’achat.
Le parc immobilier concerné comprend majoritairement des constructions neuves ou récemment réhabilitées, garantissant aux locataires des logements modernes et confortables. Ces biens répondent aux dernières normes énergétiques, assurant une maîtrise optimale des charges pour leurs occupants.
