La création d’une société, et notamment d’une Société Civile Immobilière (SCI), est souvent l’une des premières réflexions des investisseurs désirant développer leur patrimoine, s’associer ou anticiper une succession. Eviter l’indivision, séparation claire du patrimoine personnel et professionnel, transmission facilitée… la SCI présente en effet bien des avantages en matière de patrimoine immobilier géré à plusieurs, sauf si vous envisagiez de combiner SCI et location meublée…
L’investisseur, en quête de conseils, doit donc d’abord clairement identifier ses attentes afin de s’assurer que le recours à la création d’une SCI (ou à une autre structure) soit bien la solution la plus adaptée.
SCI et location meublée : est-ce compatible ?
La SCI reste un outil prévu pour la location nue. Elle est, par conséquent, déconseillée dans le cadre de la location meublée.
En effet, même si la location meublée est d’un point de vue juridique une activité civile, elle est considérée par le Code général des Impôts comme une activité commerciale relevant des revenus catégoriels BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Aurélie Templé, responsable des partenariats chez Amarris Immo, vous dresse les conditions pour profiter de la location meublée en SCI et les conséquences fiscales une fois le seuil de tolérance dépassée :
Utiliser une SCI : quels impacts ?
Si la SCI réalise de la location meublée et que cette activité représente plus de 10 % du chiffre d’affaires de la société, cela conduit de manière irrévocable à un assujettissement de la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS), conformément à l’article 206.2 du Code Général des Impôts, avec les conséquences suivantes :
- détermination du résultat imposable à l’impôt sur les sociétés,
- double taxation en cas de distribution du résultat au niveau de la société (IS) et au niveau des associés personnes physiques (dividendes),
- taxation des plus-values avec la réintégration des amortissements,
- impossibilité de bénéficier du statut Loueur en meublé (professionnel ou non).
Récap : SCI à l’IR et SCI à l’IS, quelles différences ?
| SCI à l’IR | SCI à l’IS | |
| Comment êtes-vous imposé selon le régime fiscal de la SCI ? | Taxation selon le barème de l’impôt sur le revenu. Ce sont les associés qui sont imposés proportionnellement à l’apport au capital. | Impôt sur les sociétés :15 % sur les 42 500 premiers euros puis au taux normal de 25 %.
Puis imposition des dividendes : – flat tax (30 %) – ou imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu après un abattement de 40 %. |
| Quelle est la taxation des plus-values immobilières ? | Régime de plus-value des particuliers : des abattements s’appliquent selon la durée de détention du bien. | Régime de plus-value des sociétés :La plus-value est calculée par la différence entre le prix de cession du bien et sa valeur nette comptable. Les amortissements sont déduits du prix d’acquisition, ce qui augmente le montant de la plus-value. Votre impôt est donc calculé sur une base plus importante. |
| Pouvez-vous déduire des charges de votre résultat imposable ? | Vous pouvez déduire des charges mais pas la totalité des charges qui pèsent sur l’acquisition et la gestion de votre bien. Vous ne pouvez pas déduire les charges suivantes : les intérêts d’emprunt, le montant de travaux réalisés et les amortissements. | Les charges déductibles dans les SCI imposées à l’IS sont plus importantes. Contrairement à la SCI à l’IR, en SCI à l’IS vous pouvez déduire les amortissements du résultat fiscal. Le montant de votre impôt est alors réduit. |
FAQ : SCI et location meublée
Quel est le seuil de tolérance pour faire de la location meublée en SCI ?
La SCI est, comme son nom l’indique, une société qui doit héberger une activité civile immobilière, autrement dit des locaux d’habitation ou professionnels loués vides. La location meublée étant une activité commerciale, une SCI ne peut a priori pas héberger une activité de location meublée. Malgré tout, il existe une tolérance. Une SCI peut héberger une activité de location meublée à condition que les revenus tirés de la location meublée n’excèdent pas 10 % des recettes totales HT. Au-delà, les revenus de la SCI qui sont en principe imposés à l’impôt sur le revenu deviennent automatiquement imposés à l’impôt sur les sociétés.
De ce fait, il est tout à fait envisageable d’exploiter une partie de votre acquisition immobilière en location meublée notamment si votre acquisition comporte plusieurs lots ce qui vous laisse une marge importante pour louer une partie en meublé tout en respectant le seuil de tolérance instauré par l’administration fiscale.
SCI à l’IS avec de la location meublée : pertinent ?
Si vous basculez en SCI à l’IS l’intérêt d’héberger une activité de location meublée est mince. Avec le statut LMNP au régime réel vous pouvez déduire les amortissements et vos charges pour réduire votre bénéfice imposable. En SCI à l’IS, vous retrouvez ces mêmes avantages. Il est donc tout aussi intéressant d’exploiter les atouts de la location meublée sans héberger cette activité dans une SCI à l’IS et inversement. Mais alors, que choisir ? LMNP ou SCI à l’IS ?
LMNP ou SCI à l’IS : quelles différences ?
Au niveau fiscal, les avantages sont globalement similaires. Vous pouvez tout aussi bien déduire vos charges et amortissement en LMNP et en SCI à l’IS. En revanche, être en société rajoute des contraintes au niveau des formalités pour la création de l’activité et en termes de distribution des bénéfices et d’imposition de la plus-value. Inversement, le statut LMNP ne correspond pas à toutes les situations notamment si vous dépassez les plafonds imposés, si vous investissez à plusieurs et si vous souhaitez développer votre patrimoine.
| LMNP | SCI à l’IS |
|
Idéal pour investir seul (ou à plusieurs en indivision). |
Idéal pour investir à plusieurs (minimum de deux associés) ou pour réaliser un montage dans lequel sont associés une personne physique et une personne morale. |
|
Formalités de création d’activité simplifiées : – Déclaration d’activité avec le formulaire P0i. |
Les formalités sont plus conséquentes (rédaction des statuts, réalisation des apports en capital social, publication de l’avis de constitution dans un journal d’annonces légales…). |
|
En LMNP, vos revenus locatifs s’ajoutent à l’ensemble des autres revenus du foyer fiscal et sont imposés selon le barème de l’impôt sur le revenu. |
En SCI à l’IS, le patrimoine de la SCI est distinct du patrimoine personnel. Les bénéfices sont imposés au niveau de la société et à l’impôt sur les sociétés. |
|
Si vous distribuez les bénéfices, vous êtes alors doublement imposé. 1) Les bénéfices sont imposés au niveau de la société à l’impôt sur les sociétés. 2) Si vous décidez de vous verser une partie des bénéfices, les dividendes sont soumis de plein droit à la flat tax soit au taux de 30 %. Sur option, vous pouvez choisir d’être imposé au barème de l’impôt sur le revenu avec l’application d’un abattement de 40 %. |
|
|
Plus-value des particuliers L’imposition de la plus-value est particulièrement intéressante en LMNP puisque l’impôt est calculé sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat sans tenir compte des amortissements. |
Plus-value professionnelle Le calcul de l’impôt en SCI à l’IS est moins avantageux puisqu’il est réalisé sur la différence entre le prix d’achat et la valeur nette comptable (les amortissements sont pris en compte). Vous obtenez donc une plus-value et payez l’imposition assortie même si vous revendez le bien au prix d’achat. |
Location meublée et SCI : comment éviter l’IS ?
Créer une SCI est donc déconseillé à l’investisseur souhaitant exercer une activité de location meublée (voir les raisons fiscales évoquées ci-dessus), mais ce choix peut toutefois présenter un intérêt pour certains d’entre eux.
Pour les loueurs faisant de la location meublée non professionnelle (LMNP) ou de la location meublée professionnelle (LMP) et qui souhaitent maintenir le régime d’imposition sur le revenu (IR) des sociétés de personnes, il est possible de transformer la structure morale en SARL de famille et de formuler l’option pour l’IR (Voir notre article sur la SARL de famille).
Amarris Immo accompagne ces investisseurs dans la constitution, la gestion et la transformation de SCI, SARL de famille.
Pour tout renseignement, contactez nos équipes prenez un rendez-vous conseil avec l’un de nos conseillers en fiscalité.
