Le projet de loi finances pour 2023 est en pleine discussion à l’assemblée. Les revenus locatifs ont fait plusieurs fois l’objet de discussions et d’amendements. Entre autres, la création d’un statut de l’investisseur immobilier soumis à la flat tax. De l’impôt encore, mais qui serait à notre sens plutôt une opportunité pour les loueurs concernés. Quid des changements à venir ? Que va falloir-t-il suivre dans les mois à venir ? Résumé à date.
1. Revenus fonciers : la flat tax envisagée puis retoquée…
Adopté en 1re lecture par les députés, l’amendement instaurant un statut de l’investisseur immobilier permettrait de soumettre les revenus fonciers à la flax tax, le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % (12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux).
Rappelons que jusqu’à présent, les propriétaires louant en nu (revenus fonciers) ont le choix entre deux régimes d’imposition pour leurs revenus locatifs :
| Régime micro-foncier | Régime réel |
| 70 % des revenus locatifs sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu après application d’un abattement forfaitaire de 30 %. | Obligatoire lorsque les revenus fonciers dépassent 15 000 € /an.
Les revenus fonciers sont soumis à l’IR après déduction des charges réelles (frais d’agence, charges de copropriété… la liste des frais déductibles est ici bien plus limitée qu’en meublé où l’ensemble des charges engagées au titre de la mise en location peuvent être déduites, y compris la valeur d’achat de l’immeuble par le mécanisme comptable de l’amortissement LMNP). |
Le forfait de 30 % de la flat tax permettrait donc de limiter l’imposition des contribuables soumis aux plus hautes tranches du barème de l’IR (entre 41 et 45 %).
Mais pour qu’il y ait option possible, les députés ont déterminés des conditions précises.
3 conditions imposées pour l’application de la flax tax de 30 %
Le PFU ou flax tax pourrait être appliqué lorsque le bien mis en location répond aux trois critères suivants :
- Engagement de location du bien de plus d’un an
Avec :
- Encadrement des loyers
- Diagnostic de performance énergétique (PDE) permettant de classer le logement dans la catégorie D
Calendrier de la réforme : cette réforme attendue des propriétaires fonciers adoptée mercredi 12 octobre contre l’avis du gouvernement a finalement été retoquée par le recours à article 49.3 de la Constitution. Le gouvernement s’assurant ainsi la possibilité de faire passer son projet de loi de finances malgré son absence de majorité absolue à l’assemblée.
En clair, statut quo pour la création d’un statut de l’investisseur immobilier en 2023. L’opposition peut encore et très probablement compte tenu du climat des débats à l’assemblée déposer une motion de censure. Le sujet n’est pas clôt.
Nous reviendrons très prochainement dans cet article pour partager le devenir de cette réelle opportunité en matière d’imposition en nu.
Source : amendement n°I-3479.
2. SCI à l’impôt sur les société : la fin du taux réduit de 15 % ?
Actuellement de nombreux investisseurs sont incités à choisir la SCI imposée à l’impôt sur les sociétés en raison du taux réduit d’IS qui s’applique sur les 38 120 € (42 500 € depuis le 1er janvier 2023) premiers euros de bénéfice de la société. Les partenaires bancaires ne sont d’ailleurs pas les derniers à recommander cette option, entres autres pour en raison de l’appréciation du taux d’endettement.
Avec un taux normal à 25 %, le taux réduit d’IS à 15 % est en effet une aubaine pour les investisseurs qui profiteraient de l’opportunité pour multiplier les structures à l’IS.
Or, un amendement de la loi de finances pour 2023 prévoit la suppression de ce taux réduit pour les SCI à l’IS et les autres sociétés à prépondérance immobilière.
Evolution de la réforme : l’amendement qui proposait cette suppression n’a finalement pas été complètement retenu. Certains commentateurs ont souligné des contradictions entre les motifs et la rédaction de l’amendement. Un sous-amendement visant à limiter la modification réglementaire au seul relèvement du seuil de taux réduit d’IS à 42 500 € a été déposé. C’est finalemnet c’est dernière option qui a été retenue et le seuil de bénéfices appliqués est donc 42 500 € depuis le 1er janvier 2023.
Source : amendement n° I-CF1458.
3. L’intégration des revenus de la location Airbnb aux revenus fonciers, abandonnée !
Parmi les nombreux points abordés dans le cadre de cette loi de finances très discutée, un amendement visait enfin la possibilité d’assujettir les revenus tirés des meublés de tourisme aux règles d’imposition des revenus fonciers (voir tableau rappel plus haut).
Les règles actuelles, liées à l’imposition dans la catégorie des bénéfices industrielles et commerciaux (BIC) font tout l’intérêt de la location meublée saisonnière.
Un tel « rapatriement » au sein des revenus fonciers ferait perdre l’option pour le régime réel « BIC », bien plus avantageux qu’en location nue (revenus fonciers) ainsi que la possibilité d’appliquer les règles de l’amortissement comptable qui permettent aujourd’hui de « déduire » la valeur d’achat de l’immeuble.
Calendrier de la réforme : fort heureusement et nous sommes ravis de vous préciser ici que cet amendement a d’or et déjà été abandonné.
Source : N° I-CF1042.
Ces règles propres à a location meublée, en saisonnier comme en location à usage d’habitation sont souvent source de confusion tant la réglementation en la matière est riche et souvent questionnée par la succession des projets de lois.
Vous le savez, nos conseillers spécialistes de la fiscalité immobilière sont là pour répondre à vos questions et vous aider à déterminer les options fiscales les plus pertinentes au regard de votre situation personnelle et de vos choix d’investissement. Si vous avez le moindre doute, prenez RDV !
A noter : le plafond du déficit foncier bientôt doublé en cas de travaux de rénovation
A noter pour les propriétaires de logements anciens : à l’occasion du vote du budget rectificatif pour 2022, l’Assemblée Nationale a également adopté un dispositif de doublement du déficit foncier jusqu’en 2025, pour les travaux qui permettront de sortir un logement d’un classement E, F ou G.
