La jurisprudence en matière de gestion des copropriétés et autorisation de la location touristique évolue. Il n’est plus possible d’opposer l’existence d’une clause d’habitation exclusivement bourgeoise dans votre règlement de copropriété pour vous refuser l’exercice d’une activité de location touristique au sein de votre immeuble.
Clause d’habitation exclusivement bourgeoise dans le règlement de copropriété, quelles conséquences en Airbnb ?
Cette clause ne date pas de l’émergence de la location touristique sur le territoire français. Au contraire, elle remonte à la loi du 10 juillet 1965 (article 8) fixant les obligations des occupants concernant la destination de l’immeuble. Le règlement de copropriété précise la destination des parties privatives et communes de l’immeuble et leur possible usage. Lorsque la clause d’habitation bourgeoise est simple, elle suppose que l’usage de l’immeuble est réservé à l’habitation mais une activité professionnelle liée à l’exercice de professions libérales, lorsque cela n’entraîne pas de nuisances pour les habitants peut être autorisée au sein de l’immeuble.
Alors, une copropriété peut-elle interdire la location Airbnb ?
Cette clause est typique des résidences de standing de type immeubles haussmanniens à Paris et autres grandes agglomérations.
Une clause d’habitation bourgeoise exclusive réserve l’usage du bien à l’habitation uniquement.
Exclusive ou simple, cette clause d’habitation bourgeoise en Airbnb sous-entend donc que le règlement de copropriété interdit toute activité commerciale au sein de la résidence. D’ailleurs, il existe peut-être une clause spécifique mentionnant les termes « d’activité commerciale » afin d’interdire plus précisément ces activités au sein de la copropriété. Une telle clause interdirait en effet l’exercice d’une activité de location de courte durée à vocation saisonnière puisque celle-ci est bien considérée comme commerciale au regard des impôts.
Mais qu’en est-il de la clause exclusivement bourgeoise au regard de la location touristique ?
Lorsque le règlement de copropriété ne comprend que cette clause d’habitation bourgeoise, il est tout à fait possible d’utiliser votre bien pour développer une activité de location saisonnière.
En effet, une décision récente de janvier 2024 précise qu’une activité de location saisonnière n’est pas toujours une activité commerciale. C’est une décision de la Cour de cassation* qui précise qu’en l’absence de prestations accessoires de type para-hôtellerie, soit :
- Le nettoyage régulier des locaux (à noter : un simple nettoyage au début et fin de séjour est insuffisant) ;
- La fourniture du petit-déjeuner : celle-ci peut s’opérer directement dans les chambres ou bien dans un local dédié accessible aux occupants ;
- La fourniture régulière du linge de maison ;
- La réception, même non personnalisée de la clientèle : à ce propos, un système d’accueil électronique est considéré comme une réception.
Alors, dans ce cas, votre activité locative ne constitue pas une activité commerciale. Ainsi vous devriez pouvoir réaliser une activité de location saisonnière au sein de votre copropriété malgré l’existence d’une clause d’habitation exclusivement bourgeoise au sein de votre règlement de copropriété.
Lors de sa prise de décision, la Cour de cassation a en plus rappelé que le régime fiscal appliqué aux revenus perçus dans le cadre d’une location touristique n’est pas opérant pour emporter la qualification d’activité commerciale.
🔎 Bon à savoir : la décision d’interdire la location meublée saisonnière au sein d’un immeuble doit dorénavant être prise à l’unanimité des propriétaires au sein d’une copropriété. Ainsi, il suffit d’un seul propriétaire pour annuler cette prise de décision. En conséquence, lorsque vous souhaitez faire défendre votre droit à user de votre bien comme bon vous semble, y compris, un usage commercial lié à votre activité touristique, votre voix seule suffit pour contrer l’opposition de vos copropriétaires !
Voir également, les changements modifiant le cadre de la location touristique introduits par la loi « anti-aibnb » adoptée au Sénat le 24 mai 2024.
Le conseil de votre spécialiste de la fiscalité de la location meublée
Au moment d’investir dans un bien locatif destiné à la location de courte durée, analysez toujours avec soin le règlement de copropriété auquel vous pouvez accéder avant de signer votre promesse d’achat.
La clause d’habitation bourgeoise, on l’a vu, n’est plus synonyme d’une interdiction de louer en touristique, mais votre règlement peut comprendre d’autres clauses plus précises, ciblant en particulier les activités de nature commerciale. Nombre de décisions récentes vont en effet dans le sens d’un contrôle plus encadré en vue d’une préservation du parc locatif dédié à l’habitation.
C’est toutefois une bonne nouvelle de notre point de vue qui va permettre à nombre de propriétaires de rentabiliser leur investissement immobilier. Vous êtes nombreux à avoir investi dans des résidences secondaires dans la perspective d’un usage personnel sur une partie de l’année et d’une mise en location le reste du temps.
Vous vous apprêtez à investir dans un tel bien ? Vous vous demandez quels sont les choix à faire sur le plan fiscal ? Vous avez des doutes sur les formalités et autorisations à valider ? Nos conseillers spécialistes vous aident à y voir plus clair. Prenez directement rendez-vous ici.
* Troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 25 janvier 2024, n°22-21.455, faisant écho à la position déjà adoptée par le tribunal judiciaire de Nice (TJ NICE 03/03/2023 n°22/02991).
