En tant que propriétaire-bailleur, vous souhaitez passer votre location non meublée (autrement appelée location nue) en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) ? Excellente idée. Mais, vous ne savez pas par où commencer ? Pour effectuer ce changement de de location, nous vous proposons un récapitulatif complet et des liens utiles qui vous permettront de réaliser le passage de la location vide à la location meublée s en toute sérénité et conformité avec la législation fiscale française.
LMNP, quels sont les différents formats de location possibles ?
Les contours de ce format de location sont larges et nombreux. Une chance pour les investisseurs qui pourront exploiter différents styles d’investissements locatifs meublés, et ce, sans restriction !
Vous pourrez ainsi, selon vos besoins et envies en termes de gestion locative proposer soit une habitation destinée à du Airbnb, une location destinée à l’habitation, ou bien un mobil-home/habitation légère de loisir ayant un caractère fixe.
Retrouvez toute les différentes formes de location meublée dans ce guide complet.
Pourquoi opter pour un changement de bail nu en bail meublé ?
Plusieurs facteurs peuvent motiver le changement de contrat de location nue en LMNP.
- Le dépôt de garantie (également appelé caution) est plus avantageux : en tant que propriétaire d’une location meublée non-professionnelle, deux mois sont requis versus un seul mois pour la location vide.
- La durée du bail meublé est d’un an contre trois pour un bail vide. Ceci permet à tout propriétaire de mettre un terme légal et contractuel à d’éventuelles problématiques d’impayés ou d’irrégularités constatés durant cette période de 12 mois.
- Une fiscalité allégée avec le régime BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) réel. La fiscalité de la location meublée est certainement l’un des points essentiels pris en compte par les investisseurs. Le régime BIC réel (catégorie spéciale d’imposition) génère ainsi des revenus peu ou pas taxés, à l’inverse des revenus fonciers.
- Il est possible d’investir dans une résidence gérée (on parle ainsi de résidence LMNP) pour se libérer toute contrainte de gestion locative (on pense notamment à un investissement en résidence étudiante ou résidence seniors par exemple).
Le site officiel du service public a réalisé ce tableau comparatif autour du sujet des durées de préavis et dépôts garanties de ces deux types de d’habitations, location nue et meublée.
Comment effectuer rapidement le changement de bail ?
Afin de projeter de manière concrète ce changement de bail, vous pouvez tester ce simulateur de transformation d’un logement nu en meublé. Il vous permettra de savoir de manière chiffrée combien cet investissement locatif meublé pourra vous rapporter rapidement. Attention, une fois cette projection faite, il y a des étapes importantes à suivre pour le bon déroulé de la création de ce nouveau bail locatif.
Notre experte Aurélie a d’ailleurs réalisé une vidéo sur ces grandes étapes à anticiper avant de faire le changement de statut de votre bien.
@amarris_immo Location meublée pour les débutants. Quelles sont les 3 étapes à ne pas rater ?#immobilier #astucesimmobiliere #revenuslocatifs #investissementimmobilier #airbnb
Quel timing pour passer un locatif léger en locatif meublé ?
Etape 1 : Pensez à l’immatriculation de votre activité locative
Vous avez déjà un logement nu et souhaitez le faire passer en logement meublé, vous devez enregistrer votre activité dans les 15 jour suivant le début d’activité. Mais à partir de quand devez-vous déclarez ? deux solutions s’offrent à vous :
- Soit au moment où vous avez vous décider la recherche de locataire: annonces, recherche de locataire. Exemple, votre précédent locataire a quitté le logement le 31/12/2022 et le 01/01/2023 vous décidez d’opter pour la location meublée, dans ce cas vous pouvez déclarer le début d’activité au 1 janvier 2023
- Soit à la date où démarre ce nouveau contrat locatif meublé, pensez bien à réaliser l’immatriculation immédiatement.
Finalement, vous trouvez un locataire le 1.02.2023, vous pouvez également choisir de déclarer au 01.02.2023.
Si l’immatriculation n’est pas faite à temps (sous le délai des 15 jours), il vous faudra alors régulariser votre situation le plus tôt possible. Et le mieux est de vous faire accompagner par un expert-comptable pour définir votre régime d’imposition : micro BIC ou régime réel.
Etape 2 : Fournir le mobilier obligatoire selon la loi ALUR
Étape fondamentale pour mener à bien cette conversion de bail vide en bail meublé : le mobilier et les ressources matérielles mises à disposition du locataire entrant.
Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, il faut se référer à l’article 25-4 : il doit s’agir d’un : « logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».
Votre logement meublé devra obligatoirement comporter au minimum :
- Literie avec couette ou couverture
- Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambres à coucher (rideaux épais ou volets)
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-onde
- Réfrigérateur
- Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°
- Vaisselle en nombre suffisant
- Ustensiles de cuisine
- Table
- Sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d’entretien ménager servant pour nettoyer le bien en fonction des matériaux utilisés (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage…)
Cette liste, liée aux aménagements, vous permettra de mettre votre bien en location meublée conformément à la législation. Effectuez un inventaire complet des objets mis à disposition ainsi que leur état dans le document d’état des lieux d’entrée, afin d’éviter toute mauvaise surprise à la sortie !
Si vous souhaitez avoir un bien haut de gamme et donc un loyer en adéquation, et peut-être même appliquer un complément de loyer optez pour l’achat d’équipements à la hauteur de vos ambitions, par exemple une literie premium fera toute la différence sur votre offre.
Un lit queen ou king size sera fortement apprécié dans un logement Airbnb ou une location destinée à l’habitation par exemple. Faites de votre aménagement un vrai atout pour l’attractivité de votre location.
Téléchargez la liste des 11 équipements à fournir + nos conseils clés pour adapter votre logement à vos objectifs locatifs.
Note : il n’est pas obligatoire de fournir uniquement des éléments neufs pour aménager votre bien en LMNP. Vous pouvez sourcer des objets d’occasion sur différents sites ou points de vente physiques, du moment que tout est en bon état d’usage et propre.
Etape 3 : un bail en adéquation avec ce format de location meublée
Maintenant que tout est mis en place niveau mobilier et matériels pour votre futur bail meublé, il est temps de le rédiger.
Retrouver le contrat type proposé par nos experts ici : modèle de bail en location meublée.
LMNP : est-ce avantageux financièrement ?
Dans le cas où vous souhaiteriez faire évoluer votre logement vide vers un logement meublé, votre proposition de loyer peut bien sûr être ajustée : les prestations seront différentes.
Dans une ville comme Nantes, on constate pour un T2 loué vide un loyer moyen de 600/650 euros.
Ce même bien, une fois meublé avec l’ensemble des éléments indiqués dans la liste ALUR et possiblement d’autres éléments complémentaires pour le confort du locataire, peut atteindre en moyenne, 850 euros. (base février 2023).
Attention, en zone tendue, l’augmentation de loyer est encadré, vous devez respecter les règles imposées pour fixer le montant de votre loyer. A noter, celui-ci peut être augmenté dans les deux situations suivantes :
- Votre logement est vacant depuis plus de 18 mois.
- Vous avez effectué des travaux d’amélioration du bien dans les 6 mois précédent l’augmentation de loyer. Le montant de travaux devant être au moins égal au montant de loyers perçus au cours la dernière année de location.
Une imposition allégée avec le LMNP
Autre point très important le régime fiscal change lorsqu’un propriétaire-bailleur passe d’un logement vide à un LMNP. On passe alors du foncier à la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Vous bénéficierez ainsi soit du régime micro BIC ou régime réel, ce dernier étant 9 fois 10 plus avantageux fiscalement. Faites votre simulation de régime aisément via ce lien ou directement avec l’expertise d’un professionnel de la comptabilité, qui saura vous guider en fonction de votre situation et de vos futurs projets d’investissement.
Du LMNP à la location vide, est-ce possible ?
Si vous êtes propriétaire-bailleur d’un logement meublé vous pouvez avoir besoin/envie de passer votre bail meublé en bail vide. Comme pour le passage en meublé, c’est tout à fait possible à condition encore une fois de bien respecter certaines règles.
En effet, un propriétaire ne peut pas demander au locataire en place de partir. Le bailleur peut négocier avec le locataire en place afin de faire évoluer le bail initial de location meublée. Si un accord n’est pas trouvé, il faudra attendre le départ du locataire (plus court dans le cas d’un logement meublé, comme vu plus haut dans l’article) pour faire évoluer le bail entre deux locations.
Bien sûr toutes ces indications sont plus amplement expliquées et détaillées et surtout gérées par votre expert-comptable lorsque vous décidez de déléguer cette partie à un professionnel du secteur.
