Offrant la possibilité d’une exonération importante des droits de mutation de 75 % en cas de décès ou de donation, le Pacte Dutreil initié en 2021, a connu de nombreux remaniements. Le dernier en date, la Loi de Finances pour 2024 reprécise les conditions d’accès des loueurs en meublé. Un doute persistait en effet en raison de la nature de l’activité des loueurs. Alors, le Dutreil en location meublée, qui peut en profiter et dans quels cas ?
Quel avantage en cas de transmission via un pacte DUTREIL ?
Le pacte DUTREIL permet une exonération partielle des droits de mutation dans le cadre de la transmission d’une entreprise commercial.
Rappel des conditions :
- Une exonération des droits de donation /succession de 75 % de la valeur des titres de la société ;
- Avec un engagement collectif pour une durée minimale de deux ans ;
- Un engagement individuel de conservation pendant une durée minimum de quatre ans ;
- Et le contrôle de la société doit être assuré pendant 5 années minimum par l’un des héritiers ou par l’un des signataires de l’engagement collectif.
Dans ces conditions, les propriétaires bailleurs réalisant une location meublée ou une location de bureaux équipées y voyaient un avantage notable pour transmettre leur patrimoine immobilier à moindre coût.
En effet la location meublée ou équipée ayant des revenus reconnus comme des bénéfices industriels et commerciaux trouvait des positions favorables à l’application d’un tel dispositif dans le cadre d’une transmission du patrimoine. Et en 2023, de nombreux arrêts ont donné un avis favorable à l’application du pacte DUTREIL pour ces loueurs, rendant alors difficile le conseil sur ce sujet. En effet, le point crucial concerne la définition des « activités commerciales » éligibles au dispositif Dutreil. La position de l’Administration fiscale exclut initialement l’activité de location de locaux meublés à usage d’habitation. Cependant, la Cour de cassation et le Conseil d’État ont contesté cette interprétation, reconnaissant l’éligibilité de la location meublée au dispositif Dutreil.
Malgré cela, la loi de finances pour 2024 a légalisé la position initiale de l’Administration fiscale, en clarifiant la situation et mettant un terme aux différents contentieux. Ainsi, la location meublée et équipée est exclue du champ d’application en modifiant l’article 787 B et 787 C du CGI.
📅 Ces dispositions sont applicables à compter des transmissions intervenues à partir du 17/10/2023.
Cela laisse donc place à une interprétation favorable avant cette date… Si vous êtes concerné, nous vous recommandons de prendre contact avec un avocat fiscaliste spécialiste de la location meublée.
Voir également le récap de notre spécialiste de la fiscalité immobilière Aurélie Templé et animatrice de la chaîne J’optimise mes revenus locatifs :
Si le pacte DUTREIL est désormais non-applicable dans le cadre de la gestion de son propre patrimoine, l’interprétation en est différente si la transmission concerne une activité d’une activité mixte ou une holding animatrice pour lequel la location meublée ou équipée reste accessoire.
Pacte Dutreil et location meublée 2024, à condition d’une activité opérationnelle prépondérante
Selon la nouvelle législation (article 23 de la loi de finances pour 2024), le dispositif Dutreil peut s’appliquer à une entreprise exerçant à la fois une activité opérationnelle (activité de conseils par exemple) et une activité civile (location meublée par exemple). Cependant, pour que l’exonération partielle des droits de mutation soit possible, l’activité opérationnelle doit être prépondérante. Cette prépondérance est évaluée en fonction de la nature et des conditions d’exercice de l’entreprise.
Pacte Dutreil et holding animatrice
La loi de finances 2024 a également étendu l’éligibilité du dispositif aux activités des « holdings animatrices », les considérant désormais comme opérationnelles. A noter, cette mesure est rétroactive au 17 octobre 2023.
Conclusion des dernières modifications réglementaires
Le gouvernement, conscient des divergences d’interprétation, a proposé des amendements dans le Projet de Loi de Finances pour 2024 pour exclure explicitement la location meublée du bénéfice du régime Dutreil-transmission.
En conclusion, la question de l’éligibilité de la location meublée au régime Dutreil-transmission est claire :
- La location meublée est exclue du dispositif d’exonération.
- Sauf en cas de détention via une société dont l’activité opérationnelle est prépondérante.
Vigilance si vous anticipez une transmission de votre patrimoine
Cette clarification rend les situations bien plus simples à trancher. Vous devez toutefois être conscient de ces nuances pour optimiser la transmission de votre patrimoine immobilier dans le respect des règles fiscales en vigueur.
Modifié de nombreuses fois au fil du temps, ce Pacte Dutreil est devenu de plus en plus complexe.
Si vous préparez une transmission, nous vous invitons donc à consulter un conseiller en gestion de patrimoine ou des fiscalistes spécialisés en transmission-cession d’entreprise bien en amont de ce projet, afin de mettre toutes les chances de votre côté et de bien anticiper les conditions imposées pour profiter des exonérations en vigueur.
Clients Amarris Immo, nos équipes de conseillers peuvent vous mettre en relation avec des partenaires qui ont toute notre confiance pour la gestion de telles opérations. N’hésitez pas à nous faire part de vos interrogations !
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