De nombreuses actions sont menées de la part de politiques pour questionner le cadre fiscal de la location meublée saisonnière. Dernière prise d’acte en date, le 19 novembre 2024, le gouvernement français a instauré une réforme significative concernant les meublés de tourisme pour encadrer leur régulation à l’échelle locale. La fiscalité des locations meublées non professionnelles (LMNP) saisonnières s’en voit notamment impactée. L’objectif ? Inciter les propriétaires à louer à usage d’habitation plutôt qu’en tourisme dans les secteurs tendus, où il existe un déficit de logements.
Les mesures phares de la loi Le Meur sur les meublés de tourisme du 19 novembre 2024
- Les meublés de tourisme non classés passent à un abattement de 30% avec un plafond de 15 000 € de revenus annuels.
- Les meublés de tourisme classés bénéficient d’un abattement de 50% jusqu’à 77 700 € de recettes annuelles.
- Les logements situés en zone rurale profitent d’un bonus de 21% d’abattement supplémentaire sous conditions.
- Le diagnostic de performance énergétique devient obligatoire pour toute nouvelle mise en location en zone tendue.
- Les maires obtiennent des pouvoirs élargis pour réguler les locations saisonnières dans leur commune.
- La loi Le Meur de novembre 2024 renforce les sanctions avec des amendes pouvant atteindre 100 000 € en cas d’infraction.
L’abattement fiscal en location saisonnière pour les meublés de tourisme non classés : nouvelles règles 2025
À compter du 1er janvier 2025, votre régime fiscal micro-BIC se voit considérablement modifié pour les locations de meublés de tourisme non classés. Le taux d’abattement forfaitaire passe désormais à 30% des recettes annuelles, contre 50% auparavant.
Un autre changement majeur concerne le plafond de chiffre d’affaires autorisé sous ce régime. Fixé à 77 700 € jusqu’en 2024, ce seuil est abaissé à 15 000 € pour les revenus perçus dès 2025. Au-delà de cette limite, vous devrez obligatoirement basculer vers le régime réel d’imposition.
Cette nouvelle disposition s’aligne sur le régime des locations nues, marquant une volonté claire du législateur de réduire les avantages fiscaux des locations saisonnières non classées (telles qu’Airbnb) dans les zones tendues.
Tableau des changements d’imposition des meublés de tourisme non classés
| Revenus de la location meublée non classée | Abattement | Plafond annuel |
|---|---|---|
| 2024 | 50 % | 77 700 € |
| 2025 | 30 % | 15 000 € |
L’abattement en location saisonnière pour les revenus des meublés touristiques classés de 2024
Comment bénéficier de l’abattement de 71% ?
Pour les revenus de l’année 2024, les propriétaires peuvent encore profiter du régime micro-BIC avantageux avec un abattement de 71% sur leurs revenus locatifs. Cette disposition s’applique uniquement aux biens ayant reçu le classement officiel « meublé de tourisme » par un organisme accrédité.
La démarche nécessite une visite d’inspection validant des critères précis : équipements obligatoires, surface minimale, niveau de confort. Le classement s’obtient pour 5 ans et requiert le paiement d’une redevance variable selon les organismes.
L’abattement s’applique dans la limite de 188 700 € de recettes annuelles brutes. Au-delà, le basculement vers le régime réel devient obligatoire, avec un recours à un comptable pour la déclaration fiscale.
Tableau de l’imposition des meublés de tourisme classés pour les revenus 2024
| Type de location | Abattement | Plafond annuel |
|---|---|---|
| Meublé classé/Chambre d’hôtes | 71 % | 188 700 € |
| Meublé classé en zone rurale | 92 % | 15 000 € |
Pourquoi peut-on avoir l’abattement de 92% sur sa location meublée classée en 2024 ?
Les propriétaires de meublés de tourisme classés situés en zone B2 ou C bénéficient d’un avantage fiscal majeur. Le cumul de la déduction standard de 71% avec un bonus territorial de 21% permet d’atteindre un abattement total de 92% sur les revenus locatifs 2024.
Cette mesure s’applique sous deux conditions cumulatives : le bien doit disposer d’un classement officiel et les recettes annuelles de l’ensemble des locations meublées ne doivent pas dépasser 15 000 €.
Le zonage B2 et C correspond aux territoires ruraux et villes moyennes, selon l’arrêté du 2 octobre 2023. Cette mesure vise à soutenir l’activité touristique dans ces zones tout en maintenant une offre de logements équilibrée.
Comment faire bénéficier vos revenus 2024 de cette niche fiscale s’ils sont inférieurs à 15 000 € ?
- Tout d’abord, vérifiez l’éligibilité de votre logement sur le simulateur de zonage du site service-public.fr.
- Ensuite, pensez à faire classer votre meublé de tourisme avant la déclaration de vos revenus 2024.
Abattement et imposition pour la location saisonnière classée : réglementation 2025
Abattement d’impôt réduit à 50 %
La nouvelle réglementation 2025 modifie significativement les avantages fiscaux des meublés de tourisme classés en zone tendue. Le taux d’abattement forfaitaire passe à 50% des recettes annuelles de 2025, contre 71% jusqu’en 2024.
Les propriétaires de chambres d’hôtes bénéficient des mêmes conditions fiscales que les meublés classés. Un bonus fiscal de 21% supplémentaire reste accessible pour les biens situés en zone rurale ou en station de sports d’hiver, sous réserve du respect des critères d’éligibilité fixés par l’administration fiscale.
Changement du plafond micro-BIC
Le seuil maximal des recettes annuelles diminue également. Les propriétaires pourront désormais bénéficier de cette déduction jusqu’à 77 700 € de revenus locatifs par an. Cette limite remplace l’ancien plafond de 188 700 €.
Comment sont imposés les revenus locatifs saisonniers en 2025 ? Tableau récapitulatif
Le régime fiscal micro-BIC applique désormais des abattements différenciés selon le type de location saisonnière :
| Type de location | Abattement | Plafond annuel |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé | 30% | 15 000 € |
| Meublé classé/Chambre d’hôtes | 50% | 77 700 € |
| Meublé classé en zone rurale | 71% | 77 700 € |
Les revenus dépassant ces seuils requièrent un passage au régime réel d’imposition. Ce dernier permet la déduction des charges réelles et l’amortissement du bien, une option particulièrement avantageuse pour les propriétaires réalisant d’importants travaux ou supportant des charges locatives élevées.
Les prélèvements sociaux de 17,2% s’appliquent en complément de l’impôt sur le revenu, calculé selon votre tranche marginale d’imposition.
Des changements indolores pour la fiscalité de la plupart des loueurs de biens meublés
Dans les faits, il nous semble que cette réduction d’abattement pourrait aussi être à l’avantage des loueurs. Vous le savez probablement en nous lisant régulièrement, le meilleur moyen d’optimiser vos revenus locatifs, en tourisme ET habitation, c’est de choisir le régime réel. Et de ce point de vue, pour le moment, point de changement à l’horizon.
Et pour parler chiffres, parce que rien ne vaut une démonstration dûment calculée, rappelons que dans plus de 90 % des cas, les propriétaires de biens meublés, ont intérêt à choisir le régime réel avec une optimisation de leurs recettes locatives nettement plus avantageuse.
Pourquoi le régime réel rend la baisse de l’abattement en location saisonnière parfaitement indolore ?
Il faut pour ce faire, regarder de plus près le calcul d’imposition de vos recettes locatives saisonnières. En effet, même à 50 %, l’abattement fiscal prévu pour les loueurs en meublé en tourisme n’est pas du tout comparable aux avantages dont vous profiteriez avec l’option fiscale du régime réel. Car celui-ci offre deux champs de déductions :
- l’ensemble des charges engagées au titre de la mise en location du bien,
- le coût d’acquisition de l’immeuble (hors terrain) via le mécanisme comptable de l’amortissement LMNP.
Cas concret fictif d’une location saisonnière en micro-BIC vs au régime réel
Prenons le cas d’un bien acheté 300 000 €, tous frais compris :
Loyers annuels charges comprises : 1 400 x 12 = 16 800 €
Amortissement : 11 200 €
Autres charges déductibles (taxe foncière, assurance propriétaire non-occupant, intérêts d’emprunt, charges de copropriété…) : 6 000 €
Tableau comparant les différents taux d’abattement de la location saisonnière en 2025 vs le régime réel
| NON CLASSÉ AU MICRO-BIC (abattement 30 %) | CLASSÉ AU MICRO-BIC | RÉGIME RÉEL | |
|---|---|---|---|
| Loyers | 16 800 | 16 800 | 16 800 |
| Abattement ou frais déductibles | 5 040 | 8 400 | 6 000 |
| Amortissements | X | X | 11 200 |
| Résultat imposable | 11 760 | 8 400 | 0 |
| Impôts | 5 552 | 3 965 | 0 |
Conclusion
Dans cet exemple, le loueur devra payer en 2026 sur la base de sa déclaration de revenus 2025 :
- 3 965 € d’impôts et prélèvements sociaux avec l’abattement fiscal pour location saisonnière classées de 50 %.
- 5 552 € d’impôts avec l’abattement des locations saisonnières meublées non classées.
Mais dans les deux cas, il ne payerait rien en optant pour le régime réel. Voilà pourquoi il nous semble que ce coup de rabot fiscal n’est pas sans avantage. Si vous n’avez pas encore eu l’opportunité de comparer l’effet des différentes options fiscales disponibles en LMNP, testez notre simulateur qui tient compte de votre situation fiscale particulière et vous permet de comparer précisément votre niveau d’imposition.
Un doute sur votre option fiscale ? Nos conseillers fiscalistes spécialistes du meublé locatif sont à votre écoute pour analyser avec vous les meilleurs scenarios possibles pour votre investissement locatif. Il suffit de prendre RDV !
