📰 Discutée par le Conseil d’Etat, la récupération de la TVA pour les investisseurs en résidences services a fait couler beaucoup d’encre en 2023. Depuis le 1er janvier 2024, le régime de la parahôtellerie a été modifié par la loi de finances, et Bercy a précisé les nouvelles règles applicables à la TVA dans un commentaire publié le 7 août dernier au BOFIP (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20). Ces clarifications apportent plus de visibilité aux investisseurs et aux professionnels de l’immobilier sur ce secteur particulier, qui a fait l’objet de nombreux contentieux ces dernières années. Retour sur les principaux changements et leur impact sur la parahôtellerie.
Pour rappel, en location parahôtelière, quels sont les biens concernés ?
La location para hôtelière désigne une location meublée qui propose, en plus de l’hébergement, au moins trois des quatre services accessoires suivants :
- accueil de la clientèle (même non personnalisé),
- fourniture de linge de maison,
- nettoyage régulier des locaux,
- ou service de petit-déjeuner.
L’activité parahôtellière est soumise à la TVA, permettant aux investisseurs d’acquérir un bien immobilier neuf et de récupérer la TVA sur l’achat, tout en bénéficiant d’un taux de TVA de 10 % sur les loyers, contre 20 % sur l’acquisition. Ce régime attractif a cependant soulevé des questions juridiques, notamment sur sa conformité avec la directive TVA européenne.
La récupération de la TVA en location meublée était jusqu’à lors conditionnée à la fourniture de 3 de ces 4 services parahôteliers au sein de la résidence (article 261 D-4°-b du CGI).
TVA et parahôtellerie, une récupération questionnée par le Conseil d’Etat en raison
Dans un avis du 5 juillet 2023, le Conseil d’État a répondu à une question posée par la Cour d’appel administrative de Douai, indiquant que le régime de la parahôtellerie tel qu’il était appliqué en France n’était pas conforme à la directive TVA européenne (article 135-2). Selon elle, le bien peut donner lieu à assujettissement uniquement dans le cadre d’une concurrence potentielle avec l’activité hôtelière.
Cette notion n’avait jusqu’à présent jamais été clairement définie par l’administration fiscale, bien qu’elle ait donné lieu à plusieurs interprétations au sein de décisions de jurisprudence aussi bien au niveau européen qu’en France.
Une mise en conformité avec la Directive TVA
Cette décision a mené à une révision de l’article 261 D du Code général des impôts par la loi de finances 2024.
La nouvelle rédaction l’article 261 D du Code général des impôts distingue désormais deux formes de location parahôtelières :
- Location du secteur hôtelier ou similaire : inclut la location saisonnière et les locations de type Airbnb.
- Location meublée résidentielle : concerne les locations meublées à plus long terme.
Nouvelles conditions pour la location saisonnière parahôtelière
Pour les activités de location saisonnière considérées comme parahôtelières, deux conditions cumulatives sont désormais requises :
- La durée maximale du séjour ne doit pas excéder 30 jours.
- La location meublée doit fournir au moins 3 des 4 services et non seulement proposées.
Concernant la location résidentielle, les conditions restent inchangées mais les prestations doivent également être fournies et non seulement proposées.
Nouvelles précisions sur la fourniture de services pour la location saisonnière parahôtelière
Les prestations de services : au moins trois des quatre services accessoires doivent être réellement fournis (et non simplement proposés) aux clients.
Bercy a précisé que les services peuvent être inclus dans le prix de la location ou proposés en option.
Détails sur les services à fournir
- Petit-déjeuner : il doit être fourni soit dans une salle commune, soit directement dans le logement. Si une salle est utilisée, elle doit respecter les normes de conservation des denrées alimentaires. Un petit-déjeuner proposé via un distributeur automatique ne sera pas considéré comme conforme.
- Fourniture de linge de maison : Doit être effectuée au début du séjour avec une proposition de renouvellement hebdomadaire. Ce renouvellement peut être facturé en supplément.
- Nettoyage régulier des locaux : celui-ci doit être proposé au début du séjour, puis régulièrement au cours de celui-ci, avec une fréquence hebdomadaire jugée suffisante.
- Accueil : il est possible de le réaliser dans un lieu différent du bien loué, par un système électronique (boîte à clés, ligne téléphonique, etc.).
Conséquences pour les investisseurs et les professionnels
La loi de finances 2024 apporte une précision essentielle : les services doivent être effectivement fournis et non seulement proposés.
Jusqu’à présent en effet, il suffisait de proposer les services pour bénéficier du régime para hôtelier.
Désormais, les investisseurs et opérateurs doivent s’assurer de la mise en place effective des services, avec une communication claire et des délais d’exécution raisonnables. Par exemple, il ne serait pas acceptable de proposer un délai de commande de petit-déjeuner de 7 jours, surtout dans le cadre de locations de courte durée.
Recommandations pour les investisseurs
Les investisseurs dans la parahôtellerie doivent donc :
- Vérifier la conformité de leurs pratiques aux nouvelles exigences de fourniture de services.
- S’assurer que la communication sur les services proposés soit claire et visible pour les locataires.
- Ajuster les conditions de services, comme le ménage ou la fourniture de linge de maison, afin qu’ils soient offerts de manière hebdomadaire, tout en étant flexibles dans leur mise en œuvre.
A retenir concernant la TVA en parahôtellerie
Ces nouvelles règles apportent enfin une clarification attendue sur le régime de la parahôtellerie et son application en matière de TVA, en offrant aux acteurs du secteur une meilleure sécurité juridique. Toutefois, les investisseurs devront faire preuve de vigilance pour s’assurer de la conformité de leurs pratiques aux nouvelles obligations en matière de services et de communication.
En appliquant ces recommandations, ils pourront continuer à profiter des avantages fiscaux offerts par ce régime attractif tout en respectant les exigences de la loi.
🔎Voir aussi, l’ensemble des changements introduits depuis le 1er janvier 2024.
Sources :
- BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20
- 261 CGI
