La question de l’affiliation des loueurs en meublé professionnels (LMP) à la sécurité sociale des indépendants (SSI) est restée longtemps très incertaine. La suppression de l’inscription au RCS en 2018 a commencé à préciser les choses. Quant au paiement des cotisations sociales, la réponse est dorénavant claire, les LMP y sont assujettis depuis 2021. Explications.
Loueurs en meublés professionnel, la fin de l’inscription au RCS (2018)
Rappelons-le rapidement depuis 2018, le passage du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) à Loueur en meublé professionnel (LMP) a été considérablement modifié.
Auparavant, trois critères s’imposaient :
- générer plus de 23 000 € de recettes annuelles,
- ces recettes locatives représentant les revenus principaux du foyer,
- avec inscription au RCS.
En clair, tant que le statut LMP n’était pas le plus intéressant, il était possible de différer le basculement en LMP, tant que l’on ne s’inscrivait pas au RCS.
2018, le Conseil Constitutionnel juge cette inscription inconstitutionnelle.
Les loueurs en meublés générant :
- + de 23 000 € de recettes annuelles,
- celles-ci représentant les revenus principaux du foyer,
… basculent donc automatiquement en LMP.
… Puis l’assujettissement aux cotisations sociales LMP 2020-2021 (Urssaf)
LMP SSI 2020 : qui de l’affiliation à la sécurité sociale des indépendants ?
Jusqu’à présent donc, un certain flou persistait (nous vous l’expliquions dans notre article sur la fin de l’inscription au RCS). Mais l’article 14 de l’avant-projet de loi de financement de la Sécurité sociale pour 2021 supprime la condition d’inscription au RCS comme critère d’affiliation ou non à la Sécurité sociale des indépendants (SSI).
En clair, dès lors que vous dépassez 23 000 € de recettes locatives annuelles et que celles-ci représentent votre principale source de revenus, vous êtes redevable des cotisations sociales.
Pour rappel, c’était déjà le cas des loueurs exerçant de la location saisonnière et dont les revenus dépassaient également 23 000 € de recettes locatives. Mais une possibilité d’exonération (cf. la réponse ministérielle Pellois) est encore possible si vous faites le choix de confier la gestion de de ce bien meublé à une agence immobilière disposant d’une carte professionnelle (dite carte G). Dans ce cas, le paiement des cotisations sociales Urssaf est remplacé par les prélèvements sociaux (17,20 % pour 2024 au titre de la CSG, CRDS et le prélèvement de solidarité).
Le paiement des cotisations sociales LMP, ça coûte combien ?
A partir du moment où vous êtes assujetti aux cotisations sociales, leur calcul va varier en fonction de votre statut. En tant que professionnel de la location meublée (LMP), vous pouvez en effet exercer :
- en tant que micro-entrepreneur
- en nom propre
- via une SARL de famille par exemple (sécurité sociale indépendante, SSI)
1. Calcul des cotisations sociales LMP en micro-entrepreneur (recettes < 77 700 €)
Avec ce régime, vous ne pouvez dépasser 77 700 € de recettes locatives (188 700 € avec un logement tourisme classé). Vos cotisations sociales correspondent à un pourcentage de votre CA (= loyers encaissés) de :
- 22 % pour une activité de location de locaux d’habitation meublés
- 6 % des recettes brutes s’il s’agit de logements classés tourisme
2. Cotisations sociales, avec le régime général (recettes < 77 700 €)
En tant que bailleur immobilier, vous avez la possibilité d’opter pour le régime général. Pour le calcul de vos cotisations, un abattement est appliqué sur le montant de vos recettes :
- de 60 % pour la location de logement de courte durée et la location de biens :
Assiette = (recettes – 23 000 €) – 60 %
Le taux de cotisations sociales appliqué est dans ce cas de 19 %.
- ou de 87 %, lorsqu’il s’agit de locations classées tourisme :
Assiette = (recettes – 23 000 €) – 87 %
Le taux de cotisations sociales appliqué est dans ce cas de 6 %.
3. Les cotisations sociales SSI (pas de plafond de recettes)
Affilié à la SSI, vos cotisations sociales sont calculées sur votre résultat imposable (et non vos recettes), avec application d’un taux global de charges de +/- 41 %*.
En cas de revenus faibles ou nuls, une cotisation minimale s’applique d’environ 1 000 €.
Pour mémoire :
| Cotisations sociales pour les loueurs en meublé professionnels (LMP) | |||
| Régimes | Micro-entrepreneur | Régime général | Sécurité sociale des indépendants |
| Montant de loyers maximum | 77 700 €* | 77 700 € | Pas de limite |
| Bases de calcul de vos cotisations sociales | Recettes (= montant des loyers encaissés) | Bénéfices (= montant des recettes après déduction de vos frais professionnels) | |
| Calcul des CS | 22 % des recettes (ou 6 % si tourisme classé) | Application des CS après abattement de 60 % (ou 87 % si tourisme classé)
Taux de cotisations de 19 % (ou 6 % en tourisme classé) |
+/- 41 % du bénéfice imposable |
| Affiliation | autoentrepreneur.urssaf.fr | Urssaf.fr | guichet-entreprises.fr |
* 188 700 € avec un logement tourisme classé.
Si vous avez le moindre doute quant à votre activité de location meublée, consultez nos conseillers spécialistes de la gestion des revenus locatifs. Prenez rendez-vous directement en ligne !
