Après le 1er encadrement instauré par la loi Alur, la location saisonnière vient d’être à nouveau remise sous l’œil des projecteurs. Un décret paru le 31 octobre dernier renforce les contrôles. Toutes les plateformes de mises en relation entre particuliers devront communiquer au Fisc, une fois par an, la liste des locations enregistrées sur leurs sites. Des croisements de données pourront donc permettre de traquer plus précisément encore les contrevenants aux limitations en vigueur. Conséquence immédiate, les propriétaires qui font de la location touristique n’auront plus guère d’autre choix de que de déclarer leur activité. Et dans ce cas, des choix s’imposent pour optimiser au mieux votre fiscalité.
Décret Denormandie du 31/10/2019, les plateformes obligées à plus de transparence encore
Depuis la loi de finances rectificatives de 2016 (Article 242 bis du CGI), seules les plateformes intermédiaires de paiement (telles que Airbnb, Blablacar) entre particuliers étaient concernées par la transmission au Fisc des revenus collaboratifs générés via leur intermédiaire. Certaines plateformes telles que le Bon coin échappaient donc à cette obligation, n’étant pas complètement considérées comme intermédiaires de paiement).
Le décret du 31/10/2019 élargit considérablement les possibilités de contrôle, puisqu’il :
- impose à toutes les plateformes de mises à disposition de biens en vue d’une location touristique ou saisonnière de communiquer une fois par an la liste de tous les logements loués via leur plateforme. Cette liste devra comprendre la mention de l’adresse du bien, son numéro d’enregistrement et le nombre de nuitées associés.
- permet à toutes les mairies des grandes villes concernées par la limitation de la location saisonnière de réclamer la liste de l’année en cours et celle de l’année précédente.
Le décret le précise clairement, cette demande d’information doit permettre de vérifier :
- la présence du numéro d’enregistrement du meublé de tourisme au sein de l’annonce publiée sur le site intermédiaire,
- le respect de la durée maximale de 120 jours de location dans le cas d’une résidence principale,
- et pour les biens loués en meublé : la conformité avec le règlement de changement d’usage imposé par la commune.
Ces mêmes plateformes ont dorénavant l’obligation de bloquer les locations saisonnières au-delà de 120 nuitées annuelles.
La mise en application du décret au 1er décembre 2019 devrait donc inciter les propriétaires proposant leur logement à la location touristique à plus de vigilance. Dans bien des communes en effet, celle-ci est limitée.
Concrètement, quelles sont les limites imposées en location saisonnière ?
Dans toutes les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (93) et du Val-de-Marne (94), sauf dans les zones franches urbaines (ZFU), la location saisonnière est limitée par le règlement du changement d’usage.
D’autres communes peuvent également être concernées puisque le changement d’usage peut être imposé par décision du conseil municipal ou de la communauté d’agglomération.
Pour rappel, pour pouvoir réaliser de la location touristique :
- Vérifiez que votre copropriété l’autorise.
- Lorsqu’il s’agit de louer votre résidence principale : vous êtes limité à 120 nuitées par an maximum, sans changement d’usage.
- Pour tout autre logement : la location meublée à destination d’une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile doit faire l’objet d’un changement d’usage du bien en mairie.
A noter, lorsque le changement d’usage est soumis à autorisation préalable, certaines communes peuvent également rendre obligatoire un enregistrement du bien en mairie. Cet enregistrement vous octroi un numéro de télédéclarant à mentionner dans toutes les annonces de location que vous ferez paraître, quelle que soit la plateforme de mise en relation utilisée.
De nouveaux contrôles de la location saisonnière imposent aux loueurs de déclarer leur(s) bien(s)
Très clairement, les nouveaux dispositifs de contrôle introduits par le décret du 31/10/2019 renforcent les dispositions déjà très restrictives de la loi Alur. Directement visés, les loueurs qui ne déclaraient pas leur location touristique pourraient bien se voir sanctionner. A titre d’exemple, la loi Elan prévoit :
- 5 000 € d’amende en cas de défaut d’enregistrement lorsque celui-ci est obligatoire sur la commune,
- 10 000 € pour les bailleurs qui dépassent la limite des 120 nuitées annuelles,
- 50 000 € en cas de location meublée touristique sans autorisation de changement d’usage.
Pour eux, l’impact fiscal d’une déclaration de l’activité touristique n’est pas neutre. Pourtant lorsque les revenus tirés de la location touristique augmentent, des solutions d’optimisation existent qui permettent de limiter efficacement l’imposition associée. A condition de bien maîtriser les dispositifs fiscaux en vigueur, location vide ou meublée, régime micro-BIC ou réel…
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